文/好地网 徐路加
今天（10.15）杭州拱墅区两宗宅地出让，绿城包揽，总金额22.24亿元。
从结果来看，有较大分化，但整体仍表明市场较“冷”：
● 限价的运河新城康桥单元地块，底价成交，显著低于预期。相比南侧800米同限价（3.37万）今年8月底滨江地块实际地价下降7000元/㎡，降幅达到28.3%，虽有一定区位差异，但即使考虑车位赠送，预期利润空间仍有10%。
● 不限价的武林新城石桥单元地块，溢价18.07%，略高于预期，但仍处于原价格体系下博弈。若按照周边项目此前价格（3.32万）销售，预期利润率10%，但销售有一定难度，要在产品上加大投入；相对稳妥参考南侧溪映明月3万价格，利润率在4%左右。
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同处于3万元左右价位段杭州典型的刚改区域，均非热门摇号预期但出现了分化，好地研究院认为，细微差异在政策、区域、周边三个方面：
1）非限价的优势。以本次石桥地块为例，在仍相对可控地价下（即使溢价18%实际地价仍略低于周边地块），具备品质提升空间，未来有望通过产品提振市场。若地块在建筑密度、限高等方面有进一步宽松，通过高低配更可具弹性。
2）存量市场背景差异。石桥区域零库存的优势，竞品压力小，后续更占据主动；康桥单元所在的运河新城则总存量超30万方，尤其是同限价段尚有两个项目待售。
3）微环境的预期差。如昨日前瞻分析，两宗地块周边项目整体呈现非摇号但具有一定流速。而对比来看，石桥地块相比周边项目略优，但康桥地块则逊于周边项目，四周均待开发。
细微差异能导致竞争显著差异，表明当前土地市场很冷！
除了地块本身因素的“前因”，还在于房企参与度显著下降，开发商无疑更挑剔、更谨慎了。
据悉，本次溢价的石桥地块也仅4家房企参与，可以说主城区稍外围板块也遭受冷遇。
遇冷的关键原因在于，当前的销售情况不达预期。
前三季度，市区新房成交总面积481.7万方，同比减少41.0%。从近5年来同期整体规模来看，低于均值水平（932万方），为近五年最低水平。从季度表现来看，暨二季度红盘项目推出成交量大幅反弹后，三季度继续回落，市区成交仅129.1万方，同比下降37.9%，环比下降40.4%，为2018年以来单季度最低水平。
但我们乐见政策和市场端已出现了积极变化——
◎9月底的国新会、中央政治局会议进一步释放积极信号，市场信息显著修复。杭州已全面取消新房限价，解决了限价下的诸多掣肘，给予各家房企更大的施展空间。
◎新政后市场快速反弹。以拿地房企绿城为例，杭州汀桂里、月依星河轩、云咏明月、紫棠园等项目国庆假期6天的销量，抵得上9月一个月的销量，杭州锦海棠的住宅部分更是在国庆期间清盘。
◎二手房流动性显著提升。根据贝壳数据，2024年国庆黄金周期间，杭州二手房咨询量同比增长114%，带看量增长102%，二手下定量增长170%，为2019年以来同期的最高值。
好地研究院认为，当前政策底基本明朗下，消费端市场信心已逐步修复，但持续性仍有待于观察，土地市场反馈因此滞后于新房市场。
而以主城为代表的，总库存不到200万方，总去化周期不到9个月，若销售端具有一定持续性，市场具备快速反弹条件。不限价政策也有助于建立市场化价格秩序，如本次刚改区域类地块有望受益，尤其整体利润空间和预期释放，更多开发房企或重回杭州土地市场。
限价取消、国庆热销，期待土地市场早日回暖。
10.15杭州土拍成交结果
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