文/好地研究院 方晓泉
今天，上海六批次4宗地地块完成出让，成交金额148.4亿元。
其中，3宗底价成交，分别为：
华润以总价46.1亿元底价拿下宝山丰翔路TOD商住地块，楼面价19803元/㎡；
象屿以总价41亿元底价拿下闵行浦江地块，楼面价29200元/㎡；
上海城投以总价29.1亿元底价拿下闵行华漕地块，楼面价33500元/㎡。
唯一一宗有竞争的杨浦滨江地块，吸引了中海和保利置业两家央企进行争夺。最终，经过19轮报价，仅溢价2.3%，中海“轻松”拿下杨浦滨江宅地，总价321310万元，楼面价69158元/m²。
根据竞拍前本网对于业内预测的梳理，认为地价会上7万的乐观派占多数，而认为地价低于7万的谨慎派相对较少，但最终是谨慎派胜出。
从今天结果来看，房企在杨浦拿地从加预期走向了控预期。
今天是上海限价放开后杨浦滨江的第二次土拍，7月份土拍房企在加预期拿地（按照当前周边售价利润低，需要提升房价来保证利润）。而本次土拍房企明显在控预期，最终成交地价低于7万，参照周边售价就有正常的利润——好地研究院测算，中海的利润大约在7%，与目前上海市场的平均拿地利润水平（5-8个点）相近
此次杨浦滨江地块遇冷，也并非完全意料之外，好地研究院分析，有以下两大方面原因：
一是地块自身的原因：
1、本次地段不及上次。7月份成交的杨浦滨江地块位于内环内，容积率仅1.5。而本次成交地块位于内中环、接近中环，容积率2.5。
2、小环境较差。地块周边的城市界面较一般，片区还处于在拆迁和施工中。
3、地块内部含有0.2万方风貌建筑。风貌的审批速度存在比较大的不确定性，可能会使整个项目的进度变慢。
4、地块形状较不规则，北地块体量偏小，较难做可以提升产品价值的景观。
二是市场方面的原因：
1、7月份之后的8、9月份，上海市场低迷，927新政对于市场的作用有限。
2、杨浦区今年供地量大、未来竞品较多，项目的去化压力比较大，预计去化速度不会快，甚至可能出现价格战。
3、参考周边合生缦云和中建壹品的房价，未来预期售价在11-12万，保守按照11万测算，利润率约7%。考虑到风貌审批进度、竞争格局可能带来价格战等因素，实际利润可能会降低。
销售表现和存货多寡的差异，决定了中海和保利置业在出价积极性上的差别。
中海积极性高，原因是今年中海销售表现优异、目前存货很少。
销售上，今年顺昌玖里卖了200亿、领邸卖了137亿，还有恒昌玖里推了49套风貌别墅，均价约29.8万元/㎡，开盘即罄。
拿地方面，今年以来，中海还没有收获，土地储备仅剩顺昌玖里和恒昌玖里的风貌别墅，缺乏可以快周转的项目。因此，中海当前补仓的意愿比较强烈。
保利置业虽然深耕杨浦，且在杨浦的存货少，但此次出价并不积极，有两方面因素：
1、放眼上海，保利置业的回款压力比较大，在青浦新城和建发合作的超级大盘印象青城，自去年11月开盘至今已经近一年，销售速度不及预期，库存还有22.8万方，按照4.6万的均价，还有百亿货值。2、杨浦的项目表现也略不及预期，琅誉项目迄今还有3成未网签，和华丽家族合作的项目也因为风貌的关系，进展较缓，目前还未开盘。
截止六批次，上海今年公开市场共成交32宗涉宅地，出让金885.5亿，仅是去年全年（2200亿）的40%。因此，各区都在抓紧供地，已经预公告的七批次共10宗地块，不乏唐镇、杨思、梅陇、杨浦等多宗好地。此外，后续还将会有更多经过优化调整（包括容积率下调、商改住）的优质地块待上市，本网会持续监测，有拿地需求的房企可联系：方先生（13616501416）
附1：今年1-10月上海各区涉宅地出让金情况（公开市场）
附2：1-10月房企拿地金额榜（公开市场）
END
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