核心提要：
一、缘何能拍出5万+？
二、两点启示
文/好地网 徐路加
今天，杭州上城区钱江新城二期核心区位限房价地块出让。
最终溢价28.55%，绿城以总价342216万元竞得，楼面价50717元/㎡，名义楼面价创杭州涉宅地楼面价新高。此前最高成交记录为45368元/㎡（即绿城于2016年竞得的凤起潮鸣项目，溢价率109.39%），名义涨幅11.8%。
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不过，据好地研究院统计，这两宗地存在属性上的不一致：
凤起潮鸣地块为商住用地，商业占比达30%，即使商业部分按照2016年杭州最高商业地块31511元/㎡楼面价折算，住宅含配建部分地价也达51300元/㎡。按此比较，本地块地价并未超过凤起潮鸣的住宅地价。
凤起潮鸣新房高层住宅部分的平均售价为7.96万元/㎡，是杭州高层住宅最高售价之一。
作为限价地，本项目新房均价最高不能超过6.75万元/㎡，但今天争夺了77轮，众房企为何这么看好这么一宗已经封杀了房价上涨空间的地块呢？
好地研究院认为，原因在于：
1、起拍价设置合理，3.95万元/㎡起价，具有2.8万/㎡的房地价差空间；
2、虽然预期利润率仅3.7%（按每套绑定两个车位，车位50万元每个测算），但是地块属性好，预期去化快；
3、限房价全面取消之后，房企焦虑于涨价预期下，流速放缓，规模或将萎缩，想抓住最后几宗限价地以维持明年的销售额规模。
以今天得主绿城为例，1-9月在杭销售额326.0亿元，同比下降17.0%，仅相当于去年全年（631.0亿元）一半左右，必须加大优质地块储备，尤其是快周转项目。
今年在取消地价限制下持续高举高打。绿城斥资174.65亿元总拿地11宗，包括萧山世纪城、拱墅武林新城、运河新城等多宗限房价热门地块。同时，不限价地块也提前布局，竞得包括滨江区白马湖、临平区商贸城等地低密。
好地研究院认为，本次名义地价创新高，具有两点启示：
极窄利润空间，房企认可钱江新城二期核心地块具备红利。本次地价创新高的背景还是限房价的背景下产生的，相比于此前周边摇号制度下普遍预期销售利润率在7-8%左右，本次压缩至3.7%，若开发进度稍有滞缓或销售不大预期，高地价下资金成本将大幅增加，侧面证明了房企对于板块的价值认可。
尤其值得注意的是，据好地网了解，与绿城竞争至最后的是华润，央企出手，这在于市场火热时期地王价拿地是绝不允许的。
包括昨天萧山区钱江世纪城地块3.6万元的楼面起价一把刷新江南岸新高，杭州为代表的核心城市，更释放“涨”字当头信号。【相关链接->杭州时隔5天再挂3宗宅地，萧山钱江世纪城首推不限房价地块】
本次楼面价刷新的是2016年的记录——
2016年3月23日，绿城以37.35亿元竞得凤起潮鸣地块，楼面价45368元/㎡，溢价率达109.38%。为不限房价、价高者得方式出让。
2016年，杭州的新房均价仅1.8万元/㎡，2024年达到3.3万元/㎡，涨幅超过一倍。
这八年半，地价迟迟未刷新记录，核心是价格调控。
●2016年9月，土拍规则调整为达溢价上限时，投报配建养老用房面积；
●2017年4月-2019年7月，溢价达到溢价上限时竞拍自持；
●2019年9月起，更是祭出“双限”，通过明确的房价调控来控制地价。
实际上，以本次地块为例，南侧的观翠揽月轩（同限价），2021年5月出让时达44938元/㎡+17%的自持，风险远超本次。
随着本月全面取消限房价，可以说是政策最为宽松阶段。市场预期，昨日（10.21）挂牌的钱江世纪城地块，甚至可能再现“面粉比面包贵”（此前板块新房限价4.7万元/㎡），地价有望再度刷新记录。
以核心地块完全市场化定价，真实反映土地和新房价值，通过价格体系的重构来修复市场信心，已是现阶段“止跌企稳”的较好路径。
杭州土拍规则变化情况
END
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