借名买房与民间借贷纠纷：律师视角下的深度剖析与启示

在本次民事纠纷中，原告 G 女士于 2024 年 8 月 22 日向南京市秦淮区人民法院对被告 Q 先生提起诉讼，主张双方存在民间借贷关系。G 女士称，2017 年 11 月，Q 先生以参加南京市建邺区摇号需支付购房保证金为由向其借款。然而，Q 先生辩称双方并不存在借贷合同关系，G 女士仅是代为转账，同时还提出 G 女士的诉请已超过诉讼时效，甚至认为 G 女士涉嫌虚假诉讼。

受理法院：南京市秦淮区人民法院：

一审立案时间：2024年8月22日

一审判决时间：2024年12月23日

（一）借名买房关系的有力主张

1. 基于当事人陈述与聊天记录的深度分析

2. 我方律师在梳理案件过程中，着重关注了当事人之间的沟通内容。从 Q 先生与 J 女士、Q 先生之子的聊天记录来看，在案涉房屋购买初期，Q 先生积极与 J 女士沟通购房事宜，询问其对楼盘的兴趣。朗诗是老盘，得房率高于绿地”，随后双方共同参与了选房的各个环节，包括实地察看楼盘、确定具体楼栋、选房范围以及房屋验收等。在房屋产权归属问题上，J 女士也多次表达了该房屋与她和丈夫的关系，如 “绿地的房子果果爷奶名字，两边出钱份额也都有，卖掉按份额分就行” 等言论，这些聊天记录清晰地展现了各方在购房过程中的互动与共识，表明案涉房屋是为 J 女士夫妻购置，符合借名买房的特征。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。” 这些聊天记录作为电子数据，能够有效证明各方在购房事宜上的真实意愿和约定，为借名买房关系的认定提供了重要依据。

3. 从房屋实际使用与管理情况的综合考量

4. 在案涉房屋的实际使用和管理方面，存在诸多支持借名买房主张的证据。J 女士在 2022 年为该房屋购买了吊灯、台灯、桌椅、沙发、床铺等家具，添置了生活用品，还精心布置了居住环境，并且 J 女士和丈夫进入了海珀星辉业主群，参与了房屋的验收流程。这些行为充分表明 J 女士夫妻实际占有和使用该房屋，行使着房屋所有者的权利，这与借名买房关系中实际购房人对房屋的实际控制和使用相契合。从常理推断，若 G 女士与 Q 先生之间是借贷关系，那么 G 女士对于房屋的使用和管理不应毫无参与和过问，而 J 女士也不会如此积极地投入到房屋的后续事宜中。这种实际使用和管理情况进一步印证了房屋的真实归属，有力地支持了我方关于借名买房关系的主张。

（二）对民间借贷关系的有力反驳

1. 借条缺失与利息约定不明的关键质疑

2. 我方律师强调，在正常的民间借贷关系中，借条是证明借贷关系存在的重要凭证。然而，在本案中，G 女士与 Q 先生之间并未签订书面借条，这一关键证据的缺失严重削弱了 G 女士主张借贷关系的可信度。同时，双方既无口头约定利息，也无书面约定利息，这与民间借贷的常见形式和常理严重不符。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020 年第二次修正）第二条规定：“出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。”G 女士仅凭借转账凭证提起诉讼，在缺乏借条和利息约定证据的情况下，难以认定借贷关系的成立。 在相关同类型案例中，法院明确指出，在大额资金借贷中，出借人无法提供借条等关键证据，且对利息等重要事项无约定的，不能认定借贷关系成立。本案情况与之类似，G 女士的证据不足以支撑其主张。

3. 催款行为不符合常理的逻辑推理

4. G 女士在长达七年的时间里，从未向 Q 先生催要剩余款项及利息，这一行为在正常的借贷关系中极不寻常。一般而言，出借人在借出资金后，会关注借款的回收情况，尤其是涉及大额资金且时间跨度较长时，更会积极催款以保障自身权益。G 女士的不作为行为违背了常理，使人对其主张的借贷关系真实性产生极大怀疑。从证据角度来看，G 女士无法提供任何催款的记录，如短信、微信或通话记录等，这进一步表明其主张的借贷关系缺乏实际行动的支撑。

（三）资金流转背后真实关系的深度揭示

1. 资金来源与用途的证据链条构建

我方律师通过调查发现，G 女士与 J 女士及其父母存在密切关系，G 女士不仅是 J 女士母亲的妹妹，还在 J 女士父母的公司担任财务人员，且公司的股东结构与本案资金流向存在关联。结合 J 女士在庭审中的陈述以及双方的资金往来记录，可以合理推断 G 女士转账给 Q 先生的资金来源于 J 女士父母，其目的是为 J 女士夫妻购置房产，而非借款给 Q 先生。这一资金流转路径的梳理构建了完整的证据链条，表明案涉款项的真实用途是购房，而非借贷。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”G 女士主张的借贷关系若与真实的资金用途不符，应认定为无效主张。

2. 借名买房关系符合当事人利益逻辑

从当事人的利益逻辑角度分析，若认定为借名买房关系，与各方在房屋购置过程中的行为和后续态度更为相符。在限购政策下，J 女士夫妻无法以自己名义购房，借用 Q 先生名义购买房屋能够实现家庭资产的合理配置，且各方在聊天记录中对房屋产权份额、出售分配等问题的讨论也体现了借名买房关系下的利益安排。而若认定为民间借贷关系，G 女士在借款过程中的诸多不合理行为，如无借条、不催款等，难以从利益角度得到合理解释。因此，从整体利益逻辑判断，借名买房关系更能反映案件的真实情况。

法院经审理认为，G 女士仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，Q 先生抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，并提供了一系列证据证明案涉款项系 G 女士代 J 女士父母给 J 女士夫妻买房的购房款，而非借款。法院认定 G 女士与 Q 先生间并未签署书面借据，G 女士提供的转账凭证、离婚诉讼起诉状等证据不能证明双方存有借贷合意。根据《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决驳回 G 女士的诉讼请求。法院采纳我方律师意见的主要原因在于我方提供的证据全面且相互印证，形成了完整的证据链。从聊天记录到房屋实际使用情况，从资金来源到当事人陈述，多方面证据均指向借名买房关系，而 G 女士未能提供充分证据反驳 Q 先生的主张，无法证明借贷关系的成立，因此法院基于证据和法律规定作出了公正的判决。

本案是一起涉及借名买房与民间借贷关系争议的典型案例，关键在于准确甄别当事人之间资金往来的真实性质。我方律师通过深入挖掘证据，从借名买房关系的构建要素和民间借贷关系的成立要件两方面进行对比分析，清晰地呈现了案涉款项的真实情况。法院在审理过程中，严格遵循法律规定和证据规则，对双方提供的证据进行了全面审查和权衡，最终采纳了我方观点，判决结果体现了法律的公正与严谨。这一案例再次警示，在经济活动中，各方应明确资金性质和交易目的，规范操作流程，避免因约定不明或证据缺失引发不必要的法律纠纷。同时，也彰显了在复杂的民事纠纷中，构建完整证据链对于维护当事人合法权益的重要性。

（一）对该类型案件的总体评价

此类借名买房与民间借贷纠纷案件在司法实践中具有一定的复杂性和代表性。一方面，涉及的资金数额往往较大，对当事人的利益影响深远；另一方面，由于交易过程可能存在不规范、证据不充分等问题，给案件的准确认定带来挑战。法院在处理这类案件时，需要综合考虑各种因素，审慎判断双方的真实关系，以确保判决结果既符合法律规定，又能体现公平正义。

（二）社会分析

随着经济的发展和房地产市场的波动，借名买房现象时有发生，而与之相关的纠纷也逐渐增多。在社会生活中，部分当事人为了规避限购政策、获取贷款资格或其他利益，选择借名买房，但往往在操作过程中忽视了风险防范，对相关法律规定和潜在后果认识不足。同时，民间借贷作为一种常见的融资方式，也存在手续不规范、约定不明等问题。这些情况反映出社会公众在经济活动中的法律意识和风险意识有待提高，需要加强法治宣传和教育，引导公众依法依规进行经济活动。

（三）法益衡平

在处理这类纠纷时，法院需要平衡各方的合法权益。对于实际出资购房的一方，应保障其对房屋的实际权益，避免因借名关系导致财产损失；对于出名人，在维护借名约定的前提下，也要防止其滥用权利损害借名人的利益。同时，对于可能涉及的第三人利益，如债权人等，也需在法律框架内给予合理保护。在本案中，法院通过准确认定借名买房关系，既维护了 J 女士夫妻对房屋的实际权益，也避免了 Q 先生因虚假诉讼而承担不当责任，实现了各方利益的合理平衡。

（四）风险提示

对于有意借名买房的当事人，务必签订详细的书面协议，明确双方的权利义务、房屋产权归属、风险承担等关键事项，并保留好出资凭证、聊天记录等相关证据，以防止日后发生纠纷时无法证明自己的权益。对于出借资金的一方，在进行民间借贷时，应严格按照法律规定签订借款合同，明确借款金额、利息、还款期限等重要条款，避免因手续不全或约定不明引发争议。同时，各方都应增强法律意识，及时咨询专业律师，了解自身行为的法律后果，避免陷入不必要的法律风险。

（五）价值判断和倡导

诚实信用和遵守法律是民事活动的基本原则，也是构建和谐社会经济秩序的基石。在借名买房和民间借贷等经济活动中，各方应秉持诚信原则，如实披露信息，履行约定的义务。本案提醒社会公众，不要试图通过不正当手段规避政策或谋取利益，应遵守法律法规，尊重契约精神，以合法、规范的方式处理经济事务。同时，倡导社会形成诚实守信的良好风气，减少纠纷的发生，促进社会经济的健康发展。

（六）建议

在涉及重大经济决策和交易时，当事人应充分了解相关法律法规和政策规定，寻求专业律师的指导，确保交易的合法性和安全性。此外，相关部门应加强对房地产市场和民间借贷市场的监管，完善法律法规，明确借名买房等特殊交易行为的规范和责任，为社会公众提供更加清晰、稳定的法律环境，预防和减少类似纠纷的发生。