圣典案例 | 借名买房纠纷胜诉案例剖析：以法为纲，以证为据

在这起复杂的所有权确认纠纷案件中，原告 A 夫妇与被告 B 夫妇围绕一套房屋的归属问题展开了激烈的法律博弈。

一审于 2024 年 1 月 26 日正式立案（承办法官：栖霞法院家事审判庭庭长程前葆），法院经过严谨的审理过程，于同年 10 月 15 日作出判决，认定 A 夫妇胜诉，判决涉案房屋归 A 夫妇所有，B 夫妇需在规定时间内协助 A 夫妇办理房屋抵押登记涤除手续，并将房屋产权过户至 A 夫妇名下。

B 夫妇对一审判决结果不服，遂提起上诉。二审法院于 2024 年 10 月 9 日立案（承办法官：南京中级法院家事审判庭庭长张雁），经过全面审查和细致审议，于 12 月 16 日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，再次明确了 A 夫妇对涉案房屋的合法所有权。

圣典律师事务所庄荣华律师代理A夫妇一审和二审全流程法律服务，出色地完成了委托人全部的诉讼愿望，具体内容如下分段分析。

（一）借名买房合意的深度剖析与多维度论证

1. 基于信任的口头约定与常理推断

在司法实践中，借名买房合意的形成方式多样，书面协议并非唯一认定标准，A 夫妇与 B 先生系亲子关系，亲情纽带往往伴随着高度的信任基础。在此背景下，双方以口头形式达成借名买房的约定具有现实可能性。在日常生活中，家庭成员间基于信任而口头约定重要事务的情形屡见不鲜。B 先生在一审中的明确陈述，作为亲历者，他详细阐述了 A 夫妇因居住房屋电梯频繁故障，严重干扰日常生活，且受自身资金状况及贷款资格限制，无奈之下寻求借其名义购房的全过程。这一陈述与常理相符，具有较高的可信度。例如，许多家庭在面临类似购房困境时，基于亲情信任，会选择通过口头约定来解决实际问题，这种方式符合家庭内部事务处理的常见模式。

2. 行为逻辑与借名意图的一致性分析

A 夫妇在购房过程中的一系列行为，从多个角度印证了借名买房合意的存在。从房屋选购环节来看，A 夫妇积极参与其中，对房屋的位置、户型、周边环境等因素进行了精心考量，最终选定了涉案房屋。这一过程表明他们对该房屋具有明确的购买意向和实际使用需求。若双方不存在借名买房的约定，A 夫妇作为非产权登记人的如此积极行为则难以解释。在后续的购房手续办理中，A 夫妇密切关注并参与其中，积极筹措资金、与开发商沟通等行为，均与借名买房的意图相契合。这一系列行为逻辑紧密相连，形成了一个完整的证据链条，有力地支持了借名买房合意的存在。

（二）购房资金来源的详尽追溯与严密举证

1. 资金来源的全面展示与证据链完整性

A 夫妇提供了极为详尽的银行账户交易流水，这些流水记录犹如一条清晰的资金脉络，全面展示了购房资金的来源与流向。在支付首付款、车位款、提前还贷以及逐月还贷的各个关键节点，资金的来源均可明确追溯至 A 夫妇的自有资金渠道，包括出售原有房屋所得的卖房款、长期积累的工资结余以及精心规划的理财赎回款等。例如，在支付首付款时，A 夫妇通过有条不紊地赎回多笔个人理财，将资金集中起来用于支付，而这些理财的申购资金来源均有清晰的记录，为自有资金的逐步积累和转入。这一系列证据相互印证，形成了一个完整且严密的证据链，充分证明了 A 夫妇作为购房资金实际提供者的事实。

2. 对方主张的有力反驳与举证责任的明确划分

儿媳妇主张购房资金主要来源于自身，但仅停留在口头声称层面，未能提供任何具有实质说服力的证据予以支持。根据民事诉讼中 “谁主张，谁举证” 的基本原则，儿媳妇未能完成其应承担的举证责任，必然要承担相应的不利后果。相反，A 夫妇提供的详实证据不仅清晰地展示了资金的流向，而且从逻辑上和事实上有力地反驳了儿媳妇的主张，进一步夯实了自身作为购房资金提供者的地位。这一过程充分体现了在法律纠纷中，证据的完整性和说服力对于维护当事人合法权益的关键作用。

（三）房屋占有使用及权益行使的全方位呈现

1. 长期稳定的居住事实与个性化装修投入

涉案房屋自交付之日起，一直由 A 夫妇实际居住至今，这一长期稳定的居住事实是 A 夫妇对房屋实际占有使用的最直观、最有力的证据。在居住期间，A 夫妇根据自身的生活习惯和需求，对房屋进行了精心的装修，投入了大量的精力和资金。从房屋的装修风格到内部设施的布置，均体现了 A 夫妇对该房屋的个性化需求和长期居住的打算。在众多类似的借名买房纠纷案例中，长期稳定的实际占有使用以及对房屋的实质性投入，如装修等，往往被法院视为判断房屋实际权利人的重要依据。因为这些行为表明了当事人对房屋的实际控制和使用，以及将其作为长期生活场所的意图。

2. 费用承担与日常管理的责任履行

A 夫妇不仅在居住方面切实履行了房屋所有人的职责，在费用承担方面也全面行使了房屋所有人的权利并履行了相应义务。他们按时缴纳房屋的物业费用、水电费用等各项日常开销，积极参与房屋的日常管理和维护。这些行为从侧面进一步印证了 A 夫妇在事实上对房屋享有所有权，因为房屋所有权不仅仅是一个法律上的概念，更是伴随着一系列实际权利和义务的综合体现。

（四）户口迁移的关联性与居住意图的强化论证

A 夫妇在取得涉案房屋产权后，及时将户口迁入其中，这一行为与借名买房自住的主张具有紧密的关联性。户口迁移在我国社会生活中具有重要意义，它往往与公民的基本居住权益、子女教育、社会福利等诸多方面密切相关。A 夫妇将户口迁至涉案房屋，明确表明了他们已将该房屋作为家庭长期居住和生活的核心场所，从侧面进一步强化了其借名买房自住的意图。在司法实践中，户口迁移情况常常被作为判断房屋实际使用目的和权利归属的重要参考因素之一。因为户口的迁移反映了当事人对房屋的长期居住规划和生活依赖程度。

（五）借名买房原因的合理性阐释与逻辑严密论证

1. 基于生活困境的无奈之举与合理选择

A 夫妇出售名下唯一住房以置换新房，其背后的原因是为了改善因电梯故障频发而严重影响日常生活质量的居住条件。电梯故障不仅给日常生活带来极大不便，甚至可能危及居住者的人身安全。同时，A 夫妇因自身年龄增长，面临贷款资格受限等实际困难，无法直接以自己的名义购买新房。在这种情况下，借名买房成为 A 夫妇实现改善居住需求的较为可行的途径。这一解释符合常理和日常生活经验法则，具有充分的合理性。在社会生活中，许多人在面临类似困境时，都会在法律和道德允许的范围内，寻求各种合理的方式来解决问题，借名买房便是其中一种可能的选择。

2. 投资主张的不合理性剖析与逻辑漏洞揭示

儿媳妇主张购房用于投资，但涉案房屋位于三线城市，从房地产市场投资的一般规律和实际情况来看，该地区房屋的投资价值相对有限。与一、二线城市相比，三线城市的经济发展水平、人口流动趋势、房地产市场需求等因素都决定了其房产投资的回报率相对较低且风险较大。且 B 夫妇长期在外地工作生活，没有充分合理的理由选择在该地投资房产。同时，B 夫妇未能提供任何证据支持其投资主张，其说法仅仅是一种缺乏事实依据的口头陈述。从逻辑上分析，若为投资目的购房，儿媳妇在购房决策过程中应考虑更多投资相关因素，如房产的地理位置优势、市场升值潜力、租赁市场需求等，但在本案中均未体现。因此，儿媳妇的投资主张缺乏合理性和逻辑性，难以令人信服。

（六）答辩意见中证据的详细分析

1. 微信朋友圈截图证据分析

在答辩过程中，儿媳妇提交了 A 女士的微信朋友圈截图作为证据，试图证明 A 夫妇明知双方之间不存在借名买房关系，其在起诉前通过朋友圈表达的观点只是想要回资助的钱而不是房子。然而，从证据的关联性和真实性角度深入分析，该证据存在明显缺陷。首先，朋友圈内容具有一定的模糊性和随意性，其表达的含义可能受到多种因素影响，如情绪、特定语境等，并不能确凿地反映 A 夫妇的真实意图。其次，A 夫妇对此朋友圈内容作出了合理的解释，即在 B 先生与 B 女士协商离婚过程中，儿媳妇坚持要将房屋作为夫妻共同财产分割，导致 A 女士难以接受，其当时想表达的是如果 儿媳妇想拿走房子，得把其出的钱还给她。这一解释符合常理，且在家庭纠纷发生时，当事人在情绪激动情况下发表的言论不能简单等同于其对法律关系的真实认知和最终诉求。因此，该微信朋友圈截图证据缺乏足够的证明力，不能有效支持 儿媳妇的主张。

2. 家人微信群截图证据分析

儿媳妇提交的家人微信群截图，主要用于证明微信使用人为 A 女士本人。虽然 A 夫妇认可了该证据的真实性，但该证据本身仅能说明微信使用人的身份问题，对于案件核心争议的借名买房关系认定并无直接关联。在借名买房纠纷的法律判断中，关键在于是否存在借名买房的合意、资金来源、房屋占有使用等实质性要素，而微信群截图所涉及的内容并未涉及这些关键方面。因此，该证据无法对案件的判决结果产生实质性影响，不能作为支持儿媳妇上诉主张的有效证据。

3. A 夫妇提交新证据分析

A 夫妇在二审中提交了案涉房屋的房产证复印件及《新安晚报》的新闻报道打印件。案涉房屋房产证复印件显示房屋目前的抵押登记已于 2024 年 7 月 30 日涤除，这一证据进一步证明了 A 夫妇对房屋产权的积极处理和实际掌控，与他们主张的房屋所有权归属相契合，为其诉求提供了有力的后续事实支持。而《新安晚报》2007 年 6 月 15 日关于《这样的电梯我们不敢用》的新闻报道打印件，虽然时间较早，但能够与 A 夫妇陈述的因老小区电梯影响居住使用而换房的原因相互印证，增强了其借名买房原因的可信度。从证据的关联性和证明力角度来看，这些新证据与 A 夫妇之前提供的其他证据形成了更加完整的证据链条，有助于法院全面、准确地认定案件事实，从而作出公正的判决。

（一）综合考量与高度盖然性判断

法院在审理过程中，并非孤立地看待某一个证据或事实，而是对案件的整体情况进行了全面、综合的考量。A 夫妇提供的证据涵盖了借名买房关系的各个关键要素，从借名合意的推定、购房资金来源的追溯、房屋占有使用情况到户口迁移等方面，形成了一个相互关联、相互印证的证据体系。这些证据结合在一起，具有高度的盖然性，足以使法官形成内心确信，认定 A 夫妇与 B 先生之间存在借名买房关系。例如，在购房资金来源方面，A 夫妇详细的银行流水证据清晰地展示了资金的流转路径，与他们所主张的资金筹集方式和用途高度吻合；而房屋长期由 A 夫妇居住并装修的事实，也与借名买房自住的常理相符。这种多方面证据的相互支持，使得法院能够作出符合事实真相的判断。

（二）遵循证据规则与常理判断

1. 证据规则的严格遵循

法院严格遵循民事诉讼中的证据规则，对于双方当事人的主张和证据进行了审慎审查。A 夫妇提供了丰富的书面证据，如银行账户交易流水、房屋买卖合同、装修单据等，这些证据具有客观性、真实性和关联性，能够直接或间接地证明案件事实。而 B 夫妇虽然提出了不同的主张，但未能提供相应的有效证据予以支持。根据 “谁主张，谁举证” 的原则，B 夫妇在未能完成举证责任的情况下，其主张自然难以得到法院的认可。这体现了证据在民事诉讼中的核心地位，只有通过充分、确凿的证据，当事人的主张才能得到法律的支持。

2. 常理判断的合理运用

在审查证据和判断事实的过程中，法院充分运用了常理判断。A 夫妇所阐述的借名买房原因，如因电梯故障换房、因年龄贷款受限等，符合日常生活经验和一般人的行为逻辑。而 B 夫妇主张的投资购房理由，在涉案房屋所在三线城市的背景下，缺乏合理性和说服力。法院基于对社会常理、经济规律以及一般生活经验的理解，对双方的主张进行了权衡和判断，从而更倾向于采信 A 夫妇的说法。这种常理判断的运用，有助于弥补法律条文的局限性，使法院的判决更贴近社会现实和公平正义。

（三）公序良俗的考量与价值平衡

1. 公序良俗原则的体现

在本案中，法院的判决也考虑到了公序良俗原则。如果认定 A 夫妇为房屋的实际出资人却不能享有房屋所有权，而 B 夫妇仅凭产权登记就获得房屋，这将导致 A 夫妇老无所居的不公平结果，违背了社会基本的公平正义观念和公序良俗原则。法院在处理案件时，不仅要依据法律条文，还要考虑到判决结果对社会秩序和道德风尚的影响，确保法律的实施能够促进社会的和谐稳定和公平正义。

2. 价值平衡的实现

法院在判决中实现了不同价值之间的平衡。一方面，尊重了物权登记的公示效力，但另一方面，也没有忽视实际出资人的合法权益。通过综合考虑案件的各种因素，法院在维护法律秩序的同时，也保障了当事人的实质公平，体现了法律在处理复杂社会关系时的灵活性和公正性。

本案例是一起典型的借名买房纠纷案件，在没有书面借名买房协议的情况下，法院通过对各种证据和事实的综合分析，支持了 A 夫妇的主张，这对于类似案件具有重要的借鉴意义。

（一）司法实践中借名买房审查的重点和要点

1. 借名合意的真实性审查

法院首先会审查双方是否存在借名买房的真实合意，虽然书面协议是最直接的证据，但在缺乏书面协议时，会从双方的关系、购房背景、口头约定的可能性等方面进行综合判断。如本案中，A 夫妇与 B 先生的亲子关系以及购房时的实际情况，成为推定借名合意存在的重要依据。

2. 购房资金来源的深度调查

购房资金的来源是判断借名买房关系的关键因素之一。法院会要求当事人提供详细的资金流水等证据，追溯资金的原始出处，以确定真正的出资者。在涉及资金往来复杂的情况下，会仔细分析资金的流转路径和用途，判断是否与购房行为直接相关。

3. 房屋占有使用情况的考察

长期稳定的房屋占有使用情况是实际权利人的重要表征。法院会关注房屋由谁居住、装修、缴纳费用等实际使用细节，以此判断谁在事实上控制和使用房屋，是否符合借名买房自住或其他合理用途的特征。

4. 产权证书持有及相关行为的分析

产权证书的持有情况虽然不能单独决定房屋所有权归属，但会结合其他因素进行分析。同时，法院也会关注双方在购房过程中的其他行为，如参与购房手续办理、与开发商或贷款机构的沟通等，以综合判断双方在购房中的角色和意图。

5. 借名原因及合理性的判断

借名原因需要符合常理和逻辑，法院会根据当事人的陈述、当地的政策环境、市场情况等因素进行综合判断。不合理的借名原因可能会影响法院对借名买房关系的认定，如为逃避债务、规避法律法规等不正当目的的借名行为通常难以得到支持。

（二）综合法律论证分析

1. 证据方面

A 夫妇提供了丰富多样且具有高度关联性的证据，形成了完整的证据链条。这些证据涵盖了从购房资金筹集到房屋实际使用的各个环节，具有客观性、真实性和充分性，足以证明其主张的借名买房关系。相比之下，儿媳妇未能提供有效证据支持其主张，导致其在证据较量中处于劣势。

2. 法律规定方面

虽然我国目前没有专门针对借名买房的系统性法律规定，但在处理此类案件时，法院依据《中华人民共和国民法典》中关于物权、合同、诚实信用等基本原则，以及相关司法解释和司法政策进行综合判断。在本案中，法院运用这些法律规定，对双方的权利义务进行了合理界定，确保判决结果符合法律精神。

3. 法律要素方面

借名买房关系涉及主体、客体和内容等法律要素。主体为借名人和出名人，本案中 A 夫妇为借名人，B 夫妇为出名人；客体为涉案房屋；内容则包括双方关于借名买房的约定、权利义务分配等。法院在审理过程中，对这些法律要素进行了细致分析，确保各方权利义务的平衡和公正。

4. 事实背景方面

案件的事实背景对于理解双方的行为动机和判断借名买房关系至关重要。A 夫妇因居住困难和贷款限制而借名买房的事实背景，为其主张提供了合理的解释。法院在认定案件事实时，充分考虑了这一背景因素，使判决结果更具合理性和说服力。

5. 司法政策方面

当前司法实践对于借名买房案件的处理越来越注重实质公平和证据的综合考量。法院在本案中充分体现了这一趋势，没有机械地依据物权登记进行判决，而是通过全面审查证据和事实，遵循司法政策导向，维护了当事人的合法权益，体现了司法的公正性和灵活性。

（一）对该类型案件的总体评价

借名买房纠纷案件在现实生活中日益增多，这类案件往往涉及复杂的法律关系和大量的证据审查。本案的处理结果表明，在没有书面协议的情况下，通过充分的证据收集和合理的法律论证，当事人的合法权益仍能得到维护。但同时也提醒人们，借名买房存在诸多风险和不确定性，应谨慎对待。借名买房现象的出现，一方面反映了社会经济发展过程中人们在购房需求与政策限制、资金困难等现实问题之间的矛盾与妥协；另一方面也暴露出部分公众法律意识淡薄，对借名买房行为的风险认识不足。此类案件的发生不仅影响当事人的个人利益，也可能对房地产市场秩序和社会稳定产生一定影响。在借名买房纠纷中，涉及到借名人的实际出资权益、出名人的名义权益以及物权登记的公示公信力等多方法益。法院在处理此类案件时，需要在尊重法律规定和物权公示原则的基础上，充分考虑实际出资人的合法权益，实现法益衡平。本案中，法院通过综合判断各种因素，在维护物权登记的权威性的同时，也保障了 A 夫妇的实际出资权益，达到了较好的法益平衡效果。

（二）风险提示

借名买房对于借名人来说存在诸多风险。首先，借名买房协议可能因违反法律法规的强制性规定或损害公共利益而无效，如为规避限购政策、逃避税收等目的的借名行为。其次，即使存在借名买房关系，若出名人擅自处分房屋，如将房屋出售、抵押等，借名人可能面临房屋所有权丧失的风险。此外，在双方关系恶化或出名人出现经济纠纷时，借名人可能陷入漫长的法律诉讼，且举证困难。因此，建议公众在涉及房产等重大财产交易时，尽量遵守法律法规，避免采用借名买房等存在高风险的方式。

（三）价值判断和倡导

本案体现了法律对公平正义的追求和对实质公平的维护。在处理复杂的民事纠纷时，法律不应仅仅机械地适用条文，而应深入探究案件背后的事实真相和当事人的真实意图，以实现公平正义的价值目标。同时，倡导公众在日常生活中增强法律意识，依法依规进行民事活动，避免因一时的便利或利益诱惑而陷入不必要的法律风险。在遇到纠纷时，应积极寻求合法、合理的解决途径，通过法律手段维护自身的合法权益。

借名买房纠纷案件需要综合考虑各种因素，运用法律知识和证据进行严密论证。希望通过本案的分析，能为相关当事人和法律从业者提供有益的参考，促进此类案件的妥善处理，维护社会公平正义和房地产市场的健康发展。