杭州二手房，日成交破400！政策窗口期，当板块足够优秀，我能不能吃到红利？

楼市 2024-10-14 23:11 浙江

※文/浅眠

杭州10.9新政一出，二手房成交飙升——今天成交更是达到409套，成为今年单日成交第三（数据截至到今日21点）！杭州二手房日成交量已经连续7天破300套。

就在我们前几天爆出杭州二手房成交量已连续4天破300套时，很多人还嗤之以鼻，说这是国庆成交没放出来，的确，中秋假期后有过这个现象——持续1天。但连续7天成交破300套，这是今年从来没有过的现象。10月1日-10月14日，14天共成交2774套（包括十一黄金周假期），其中10月8日-14日成交2521套。

这也足以说明，在官方持续喊话及新政的作用下，杭州二手房成交量的确在回暖。

那么问题来了，政策窗口期下，二手房到底该买还是该卖？谁能吃到二手房红利？今天我们来看两个典型案例，这两个例子也能一定程度上反映出当下二手房买卖中的两难现象。

当板块足够优秀，我能不能吃到红利？

新房限价放开了，意味着二手房价格更香了，进而带来成交量的回暖。

于是有网友问：滨江区水电新村地块后续出让的话，可能价格会比较高，会不会带动旁边的水榭春天？目前纠结要不要卖掉水榭春天的房子，最近成交在5万元/㎡出头。现在不知道是再等等还是趁着这一波政策带动尽快卖掉。

这是一个典型案例，我们以这个案子为例，换个问法：当板块足够好，行情回暖时，我能不能吃到一波红利？

大莲花实景摄/快房网

钱塘江南岸板块的奥体，的确是热门板块，2020-2021年大环境上涨背景叠加亚运会利好，奥体板块的房价一路飙升，不少投资客更是蜂拥而至，随后，奥体板块的房价其实已经透支——当潮水退去时，才知道谁在裸泳。

很多人都觉得奥体热门，但其实相比高峰时期，奥体的狂热，表现在房价上如今已跌去40%左右。绿地旭辉城高峰时，87方边套小三房户型要卖到单价9万，中间套打底8万+，如今的成交均价在5万左右。

莱蒙水榭春天与周边区位示意

目前莱蒙水榭春天挂牌房源86套，挂牌跌价房源60套，涨价房源7套，90天成交4套，成交均价4.95万元/㎡。路对面的绿地旭辉城314套挂牌房源，挂牌均价5.45万，90天成交27套，成交均价5万元/㎡。

我想，问的人心里其实也很清楚，水榭春天虽然紧邻大莲花、壹号院、有江景，但由于品质不够突出，在周边一众楼盘中并不占太大优势。水榭春天近处有壹号院、绿地旭辉城、龙湖春江彼岸，稍远一点有滨江金茂府、丹枫四季、中海寰宇天下等一众楼盘；在售新房还有限价4.93万元/㎡一度被抢破头的潮起；更便宜的缤纷小区、缤纷西苑、北苑、东苑、印月尚庭等回迁房打底就不去说了；待出让的还有水电新村地块，如果再算上世纪城、亚运村的一众选择，那就更多了。

杭州壹号院实景摄/快房网

金茂府实景摄/快房网

抛开高总价的壹号院、金茂府、丹枫四季三个楼盘，选择江南岸的购房者，很多都是预算在500-600万左右改善，既要兼顾自住需要，又要考虑保值。换句话说，在这个预算范围内的购房者，为什么要选择这个楼盘而不是其他？

卖家在选择等待还是出手的犹豫中，不妨问自己几个问题：我的房子在同板块内稀缺吗？品质够能打吗？十年后还是那么能打吗？换位思考，如果我是买家，我会不会选择这样的房子？

回到这个问题本身：当板块足够好，行情回暖时，我能不能吃到一波红利？——打铁要靠自身硬。

当普通板块遭遇窗口期，怎么选？

当下的第二个典型问题：当板块不够好，行情回暖时，我要怎么选？比如，明明地段还不错，但始终不温不火、不尴不尬且目前有点进退维谷的城东新城。

城东新城离市中心、钱二都很近，于是，受利于钱二又受制于钱二，每当钱二有个风吹草动，城东新城也跟着受影响。

城东新城实景摄/浅眠

我的朋友多年前买了城东新城天城府的小户型，最近他很纠结。自家86方的精装三房越来越不值钱了，刨开车位的话，单价约3.8万/㎡，而距自家约1千米的沁百合，单价4.74万元/㎡，单价几乎差了一万。

他说，如果卖了，现在这个价格低卖低买，再加点杠杆，能置换更好的房源，不想错失这个机会。但想想贱卖置换又不舍得，想等市场再起来的时候能更好些，再想想现在的经济环境，要加杠杆又有点犹豫。

翻看天城府最近的成交记录，同面积段的价格，因楼层差别，价格分别在4.4万-3.5万/㎡不等。就像朋友自己说的，现金为王的话，目前存款利率低，王是王不了了，投资只怕被割韭菜。但低卖低买的话，基于目前首付低+贷款利率低，在这个政策利好窗口期，置换更好的房源确实可行。至于这个杠杆要加多大，那还是得看个人对于自身经济承受能力的综合判断。

很多房东目前的心理都很纠结：一方面不想错过窗口期，一方面又想等一波板块普涨或回调。很多时候楼市也确实像股市，就怕卖早一步。但我们说，房东最好也能摆平心态，想要在板块一众楼盘中脱颖而出，快速出手，抛出价格优势的橄榄枝可能是最直观的诚意表达。

诚然，房东可以等待一个板块的价格回调，等待一荣俱荣的价值腾飞，但能回调多少，什么时候出手能达到峰值，能不能达到自己的预期，还能像从前一样吗？答案都在每个人心里。

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题图/快房网编辑/浅眠

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