疯狂！有钱人开始“恐慌抢房”，杭州“倒挂盘”只剩这几个！都看涨？

楼市 2024-10-18 21:59 浙江

※文/安可

杭州楼市新政效果如何？看最近几个红盘的摇号情况，和半夜人山人海的二手房签约中心就知道了。

安琪儿2号地块——滨江翡翠锦和府，和滨江区的兴耀潮起两大红盘，双双拼起了社保，其中翡翠锦和府96套房源有超1300组家庭登记，最终仅701户家庭入围摇号资格，整体中签率约13.69%。

滨江兴耀潮起热度更高，最后收官房源中签率仅为9.24%，再次限售5年，成为新政后首个限售楼盘。

滨江兴耀潮起入围结果

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再加上近期法拍市场的豪宅纷纷顺利拍出，这些千万以上的顶豪楼盘被有钱人们接连“抄底”，可见，尽管杭州楼市库存高企，并不缺房子买，但顶豪改善阶层似乎已经抢先感知到“恐慌情绪”，优质资产的看涨潜力在政策刺激下明显回升。

火爆的登记数据，显然和限价的解除有直接关系。本就是核心地段的两大红盘，在新政的助推下又掀起了一波楼市小高潮。

主城在售/待售的“限价盘”盘点

尽管大部分板块“倒挂消失”，但由于杭州楼市热度的分化，部分区域仍存在“价差红利”，这使得一批在售/待售楼盘成为目前场上仅剩的“限价红利盘”，主要分布在主城四区。

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限价解除后，杭州主城区在售/待售限价新盘

当然，有限价不代表一定存在“倒挂”，主城区的组成板块中也只有核心地段勉强有利可图，大部分板块在市场逐步下行中，价格也在不断下探，比如300-400万总价左右的区域，拱墅区运河新城、上城区丁桥、西湖区云谷等地段，尽管属于主城区，但实际上限价差早已拉平，投资属性降低。

奥体实景摄/快房网

被公认仍有投资价值的奥体，自潮起收官后，目前尚无待售楼盘，主城区内传统优势板块或称为购房者们下一个重点关注区域。

上城区在售/待售限价盘

上城区新房供应不多，这样的稀缺程度也注定了改善楼盘的抢手。除了近期首开的城东新城翡翠锦和府，钱二还有两个新盘待售/待出让：潮语映月轩（限价52000元/㎡）、观翠揽月东侧地块（10月22日出让，限价67500元/㎡）。

其中潮语映月轩户型建面159-233㎡，总价区间800-1200万左右，观翠揽月东侧住宅地块，位置更靠近IFC核心区，该地块是目前钱二范围内最靠近核心区的地块之一，且周边有天长小学、公园、五堡TOD等环绕，优势突出。

再加上全杭州新房限价放开，该地块成了钱二最后一个“限价盘”。考虑到房地价差及未来的盈利空间，开发商大概率或仍将维持“大户型+车位”的出售模式，另外在“安琪儿”两兄弟中流行的“家装包”，也不排除再次出现。

需要提醒的是，尽管上城区可售新盘数量少，但近几年钱二板块出售了大量新盘，潜在库存量不小，改善自住需求可按需上车，投资性需求还应慎重，对标板块内首个交付的楼盘——栖江揽月轩，在二手房市场上仍是“零成交”状态。

拱墅区在售/待售限价盘

拱墅区，在主城内的新盘数量占比较多，其中热门的分布在东新、申花、武林新城、善贤等核心，300万级刚需板块分布在运河新城、康桥等区域。

关注度较高的以低密产品为主，如即将售罄的霞映锦绣里（限价65100元/㎡）、招商善贤地块（容积率1.2，限价56820元/㎡）、绿城、中天&海威的两宗三塘地块（容积率1.7-1.8，限价均为49970元/㎡）。

东新一带虽不是热门地段，但此前推出新盘，地缘改善客户占比相当高，待入市的限价盘有伟星东新地块（限价47000元/㎡）、在售的西房宸樾恒久府等。

此外，打铁关TOD，即刚公布案名不久的御境映庐（容积率1.7，限价63900元/㎡）也已经开始动工，入市也将是人气红盘。

西湖区在售/待售限价盘

西湖区在售/待售新盘不少，但大多不在核心地段，目前西湖区核心位置只有几个“鸽盘”尚没有明确入市时间，比如荣邦水岸莲花、中冶锦绣公馆等。

其余新盘大多位于云谷、之江、小和山等区域，基本以续销盘为主，总价在300-400万左右，从去化上看，新政后热度高了不少，另外在新政带动下，西湖区主要的低密别墅类产品也受到更多市场关注。

之江鸟瞰摄/快房网

此外，11月15日，之江即将上新一宗之江四馆隔壁的商改住地块，不限新房售价，可以关注一下。☞杭州新政后首批！之江核心上新！地价涨了，房价会涨吗？

滨江区在售/待售限价盘

滨江区用地面积小，新盘供应量一直不多，除了迎来收官的滨江兴耀潮起，整个滨江区在售/待售限价楼盘所剩无几，浦沿板块在售的滨颂御湖境（限价39000元/㎡），以及西兴板块的绿城晓风朗月湾（限价53850元/㎡）。不过，接下来可以期待一下水电新村地块进场。

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限价解除，杭州房价要涨了吗？

这是限价放开后，大多数人的第一个疑惑。的确，长期低迷的楼市，整个市场都在盼着一场“甘霖”。

不过，杭州楼市长时间以来一直呈现“冷热不均”的分化情况，因此，限价解除后对于整个市场而言，也不会是“普惠”。

压抑已久的个别板块，新房价格上涨是没有悬念的。对于核心地段来说，限价全面放开意味着价格回归市场，核心优质资产走高不可避免的成为未来楼市的趋势。

核心地段+优质产品，开发商自然有涨价的底气，当然所谓涨价是对比现有的限价而言，从价格对标的角度，未来的新盘价格和二手房价格拉平是正常现象，毕竟开发商要的是利润，而本身热盘就不愁卖。

杭州壹号院实景摄/快房网

最典型的板块要数奥体，板块内不缺摇号红盘，此前限价被压制，而导致“倒挂价差”，比如奥体新房限价47000元/㎡，而板块内的次新二手房可以到7-8万/㎡左右，像壹号院这样的顶豪二手则更高，再比如申花、文教等核心地段新房限价5万多，二手房至少则要6、7万/㎡以上。

至于价格上涨会不会带动周边行情看涨，按照需求外溢的逻辑是符合的，但奥体、申花等第一梯队的价格上涨有地段、配套、市场等多方面支撑，其他板块之间则呈现参差不齐的发展状态，还要受到板块潜在、显性供应量的影响，“放开即涨”并不适用全杭州。

定价权交给开发商，会卖什么价？

通过盘点可以发现，目前杭州楼市中仍限价的新盘中，有预期“倒挂红利的”并不多，个别楼盘尽管范围属于主城区，但却以各种形式在“低于限价”出售，比如送车位、送物业费等。这也预示着，未来定价权回归到开发商手里，价格涨或跌会受到多方面的影响。

摄/快房网

由此来看，杭州不限价后，未来入市的楼盘大致会呈现几个特点：

①价格依旧分化，有涨甚至有跌

未来新房能不能突破目前在售的限价标准，受到产品、区域供求关系等多个要素叠加作用，像奥体、文教、申花此类地段能打、产品力够强的板块，在未来新房价格上突破更高是毋庸置疑的。

☞政策窗口期，当板块足够优秀，我能不能吃到红利？

主城部分非核心地段，以运河新城北为例，新房限价33700元/㎡，尽管属于主城区，也有学区优势，但区域内近两年的新房和次新房供应量过大，供求关系对房价的影响显而易见，这意味着，运河新城未来新房价格有所突破并不容易，甚至不排除低于当前限价的可能，这样的板块还有不少。

②户型不会像现在这么大

限价时代，开发商产品集体往超大户型进阶，动辄200方以上。一方面出于追求更大利润考虑，另一方面，大面积在改善强自住时期利于销售去化。

不过，在限价取消后，对于开发商的要求则回归到产品本身，开发商想要卖高价，则需要拿出匹配价格的产品，市场接不接受就未必了。

在这种背景下，开发商会更多考虑多阶层不同的购房需求，比如在单价高的地段可能会设置一部分小户型拉低上车门槛。

③止跌→回稳→上涨需经历过渡期

政策出尽，市场看涨的声音明显多了起来。但从跌到涨也是量变到质变的积累，政策的落地以及市场情绪的传导都需要一个时间周期，或许是从一线城市到二线城市，或许是市中心到外围，实际上，“幻想式的暴涨”也并不利于市场企稳。

☞市中心红盘、之江核心上新！地价涨了，房价会涨吗？

9月底重要会议后明确了“止跌回稳”的基调，从止跌到回稳，再到上扬，这中间的过渡期需要多久，只能交由市场给出答案。

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题图/ 快房网编辑/浅眠

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