※文/浅眠
杭州楼市的追涨杀跌再一次表现得如此明显：新政前后，杭州楼市10月的成绩单与9月形成了鲜明对比。这种热情高涨不仅表现在土地市场上，也表现在二手市场上。截至今天10月28日19点，杭州二手房今日成交409套，10月二手房成交量已达7606套，平均日均约271套，这还包含了国庆小长假数据。![]()
如果剔除10月1日-7日成交（262套），以21天计，10月平均日均成交约350套，其中最高的一天10月21日成交441套。10月截至目前的二手房成交量7606套，比9月的成交量（5469套）涨了约39%。
如果按一天8小时工作时间计（480分钟），10月剔除黄金周的日均成交350套，相当于480分/350套=1分22秒卖出一套！而9月日均成交182套，相当于480分/182套=2分38秒卖出一套！10月的二手房速度比9月的二手房成交速度，几乎快了一倍！在二手房市场里，杭州城西学区房风向标之一文鼎苑一直是个不可或缺的存在。文鼎苑10月二手房共成交7套，成交均价约在5.2万/㎡左右。在10月的法拍市场上，文鼎苑一套119.77㎡的房源二拍十分引人注目，最终，这套房源以600万成交，折合单价约5万元/㎡。还是一套房源，早在一个月前的9月24日，一拍以550万价格起拍，0人报名，流拍；而10月中旬的这场拍卖，这套房源以440万的超低起价二拍，吸引了16人参拍。此时，已是杭州新政落地几天后，最终，这套房源经过57轮竞价，以600万总价成交，比之前流拍的价格（550万）还要高出50万——二拍真香定律，忽然就不灵了。提起杭州的耀江文鼎苑，几乎无人不晓。文鼎苑2005年首开，当年的开盘均价是7900元/㎡；2021年文鼎苑最高的房源成交单价甚至高达12万/㎡，哪怕普通房源的价格在当年也要达到8万/㎡；随后，楼市降温，文鼎苑跌落神坛，价格几乎腰斩。
2023年11月24日，一套126㎡的房源在阿里资产平台拍卖，吸引10人报名，最终以752.4万的价格成交，折合5.94万/㎡，这个价格与当时的二手市场价基本持平（当时小户型价格基本在6.5万/㎡，大户型价格基本在6-6.2万/㎡左右）。
今年上半年，文鼎苑的二手房成交价格稳定在5万-5.5万/㎡左右，今年6月，一套89㎡小户型二手房以4.8万/㎡的成交价格震惊四座.......
今年，文鼎苑共有3套房源上架拍卖平台：
第一套是21幢2单元1602室法拍房，户型建筑面积180.5m²，6月25日以1158.3万总价起拍（折合6.4万/㎡），一拍流拍；7月29日二拍，降到984.55万起拍（折合5.45万/㎡），依旧流拍。
第二套是20幢2单元2103室资产拍卖，户型建筑面积131.92m²，7月11日以880万总价起拍（折合6.67万/㎡），流拍；7月24日，降到820万起拍（折合6.2万/㎡），依然流拍。
第三套就是20幢1单元1101室这套，户型建筑面积119.77㎡，9月一拍550万起价（折合4.59万/㎡），流拍；10月中旬从440万起价（3.67万元/㎡），一路拍到600万成交（折合5万/㎡）——这是文鼎苑今年唯一一套成交的拍卖房源，而且是以高于一拍50万的价格成交的。
图源/阿里法拍
如果说前两套拍卖房源都可以视作户型太大、房价太高的原因流拍，那么10月成功拍卖的这一套，9月折合4.59万/㎡的价格流拍，10月3.67万/㎡的起拍价众人疯抢，最终以5万/㎡的价格成交，多少能说明点问题：❶文鼎苑4.59万/㎡的起拍价格依旧没有降到大家对于捡漏的心理预期；
❷文鼎苑3.67万/㎡的价格，够香；而5万/㎡的成交价格，略低于市场5万+的二手房成交价，抢到这个价位段上，可以接受了。也就是说，如今的拍卖市场/二手市场，哪怕市场热情高涨，哪怕成交量再高，依旧是在价格足够有优势的前提下，购房者的心里依旧敞亮而理性，捡漏的前提有一条底线：不高于小区同类二手房成交均价——当然，顶尖的稀缺豪宅除外，据说上周有一套311㎡的江南里中式合院以7600万成交，折合单价约24万/㎡。看着眼下的杭州二手房楼市成交数据，非常适合一部影片的名字：“速度与激情”。世界的参差，你站哪边？你觉得文鼎苑跌到多少算合适？还会涨起来吗？如果不想错过内容，记得读完点一下“赞”和“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里哦！你有什么楼市相关问题，也欢迎文末留言哦~
