关注 | 香港写字楼空置率持续高企 背后成因揭秘

在太古地产业绩报告中，发现太古地产的香港商业地产组合于2024年第三季表现不佳。拥有最顶级地段和最优质的物业的太古地产尚且如此，香港其他写字楼项目的表现可想而知。

香港差饷物业估价署的数据显示，香港写字楼2023年落成的写字楼楼宇面积为15.87万平方米，大约占所有写字楼楼宇面积的1.21%，与往年相比，处于相对较低的水平，然而写字楼的整体空置率却达到了14.95%，为20年来的最高水平。另外,差饷物业估价署预测2024年的落成量为 156000平方米，与上年的落成量相若。到2025年，预测落成量将下跌 至136000平方米。在2024和2025年， 中西区将成为新落成甲级写字楼的主要供应地区，落成量分别占预计总供应量146000平方米 和127000平方米的43%和40%。2024和 2025年乙级写字楼的落成量将均为9000平方米，而这两年丙级写字楼将仅有少量落成量。

甲级写字楼空置率严重

甲级写字楼为香港写字楼的主要构成类别，就2024年的数据而言，甲级写字楼占了香港写字楼总面积大部份。从过去的数字可以看到，作为世界金融中心，汇聚了众多国际知名公司办事处和总部的香港，甲级写字楼的出租率一直以来都很具韧性。即使是在1998年亚洲金融危机、2003年SARS期间、2008年-2009年世界金融危机期间，香港的甲级写字楼租赁市场都要比整体平均值柔韧，1998年和1999年亚洲金融风暴后的甲级写字楼空置率分别升至双位数，但在2000年就恢复过来；同样在2003年和2004年SARS期间空置率升至13%以上后，到2005年就恢复到单位数水平；2009年世界金融危机时，甲级写字楼空置率曾一度升至11.50%，但很快就跌回到单位数。2020年-2022年疫情三年对全港写字楼租赁市场的影响是深远的，这三年的空置率均达到双位数，然而在解封之后的2023年，空置率不降反升，整体空置率由2022年的14.40%进一步升至14.90%，而甲级写字楼的空置率更为严重，达到16.00%。

近日情况更不断恶化,仲量联行大中华研究部主管庞溟表示，本港住宅楼市近月稍有好转，但商厦市道依然疲弱。根据仲量联行报告显示，中环甲级写字楼9月份空置率升至12.2%，租金按月跌约1.6%,；而湾仔／铜锣湾和尖沙咀空置率分别升至10.3%和9.4%。港岛东和九龙东空置率则好转，8月空置率分别为12.4%及18.5%，9月份各减少0.5个及0.3个百分点。整体市场空置率则与8月一样，维持在13.4%。

此外，8月甲级写字楼市场未有大宗租赁交易，令到净吸纳量楼面出现负5.75万方呎，不过，也有个别公司迁入新落成商厦，例如基金公司Arrowpoint Investment Partners，由灵活办公空间搬迁至湾仔太古广场第6座，涉及租用楼面约7600方呎。　

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，9月份整体甲级写字楼市场租金按月下跌1.1%，主要分区市场中，中环和九龙东租金分别跌1.6%和0.7%，而湾仔／铜锣湾和港岛东租金分别下跌0.4%和0.8%。

供应大增 需求萎缩

庞溟表示,主要原因是有新甲级商厦落成。中环长江集团中心二期及观塘道350号两个新商厦项目于较早前竣工。在供应大幅增加下,需求却在经济不景情况下，令香港私人写字楼租金进一步受压。

香港测量师余锦雄也同样表示,香港的甲级写字楼市场呈现供应量增加、需求减少,令空置率上升的趋势。他强调,整体空置率增至超过16%，是近数十年的历史新高。当中最严重是九龙东，空置率达21%；其次是空置率约15.5%的港岛东，而尖沙咀、湾仔、铜锣湾及中环区域的整体空置率分别也超过10%。另外，由于中环几个大型超甲级写字楼项目，都在今年开始陆续落成，形成顶级办公楼供应量更加充裕。

他继续说,回看需求,全港主要办公楼区大约可分为五区，分别是港岛的中环区、湾仔铜锣湾区及港岛东区；另外就是尖沙咀区和九龙东区。在过去多年，每一个写字楼区都有新的需求，产生一个需求吸纳量。不过，中环、港岛东及尖沙咀三个区的净吸纳量均录得负数，即新增租用面积小于退租用面积。中环及港岛东的净退租面积，都超过25万方呎。

科技发展导致写字楼使用面积减少

余锦雄指出,除了上述的严重供过于求外，香港写字楼市场亦受到一个结构性的打击。由于科技发展和网络联结，近年发展出一个全新的混合工作方式，现时愈来愈多人选择更多时间在家工作，引致对写字楼面积的人均使用量持续减少。

他继续说,还有就是全球地缘政治与西方制裁,对香港所产生的连锁性经济封杀。一向以来最能支付贵价写字楼租金的主要是外资金融机构、房地产基金和相关的专业服务行业，例如律师楼和会计师楼等。近几年外资持续退出大中华市场，转向新加坡或其他地区，形成离开的企业比进入的企业更多，亦因此看到中环区的写字楼净吸纳量竟然是负数。

他指出,基于上述种种，香港写字楼市场遭受多重打击，租金水平持续下降。传统的外资集中地，中环及港岛东区的甲级写字楼尤为重灾，租金由高位大跌逾20%。

大手成交“量升额跌”

美联商业董事李镇龙就认为,在经济前景不明朗情况下，预期今年整体写字楼成交量将创历史新低，大额成交呈“量升额跌”现象，不少卖家在资金压力下扩大议价空间，料大手交投维持平稳。

他继续说,本港写字楼租金和售价持续下跌，根据美联物业最新统计，指标甲厦售价连跌12个月。受中上环等核心商业区多宗低价成交影响，指标甲厦售价按月急挫约6.8%，呎价重回约10年前水平。甲厦市场出现以价换量现象，例如上环皇后大道中181号一个中层全层单位，建筑面积约15451方呎，业主以约54万元放租，意向呎租约35元，同时可以现状及交吉形式出售。

他更指出,上月指标甲厦售价按月下跌约6.8%。其中，上环招商局大厦有单位录得以呎价约1.58万港元成交；金钟力宝中心第二座，有单位以呎价约1.31万港元易手；湾仔会展广场办公大楼33楼多个单位，以1.35亿元成交，平均呎价只有约1.5万港元，上述三宗成交的平均呎价，已重回2010至14年左右的水平。

他又说,令年首三季写字楼大手成交16宗，主要分层成交，全幢买卖录5宗，占31%，相信受息口高企及吸纳速度慢等不明朗因素影响下，业主愿意降低叫价，吸引部分买家承接物业。

未来会继续下跌

余锦雄预计今年第四季本港甲级写字楼租金将再下降5%至10%。不过,他强调,虽然似乎负面情绪充斥市场，但对中长线的未来十分乐观，世界的周期总是会在高低之间来来回回，相信在今年年尾开始，各类利好消息会陆续出现，包括美国利率进入下降周期、全球地缘性纷争开始落幕，以及东西方经济互信合作重新开始。届时“一带一路”经济概念将会全面展开。

李镇龙也预料本港核心商业区的甲厦会继续有低价成交。租赁市场方面，他认为未来写字楼的租户分布将会趋向多元，因为大企业仍有能力租用位于核心地段的写字楼，但其他企业为节省营运成本，他们会偏向租用非核心区但仍位处市区的商厦。政府积极吸引资金落户香港以及重启投资移民计划，加上近年本地的财富管理业务迅速发展。即使近年本港股票市场表现疲软，但由于财管行业一般会将客户的资产作全球布局，所以相关行业仍有发展空间，预料保险及资产管理等企业将会成为写字楼租赁市场的主力。