近日,多个报告都显示写字楼空置率急升,租金大跌，为此本刊记者特别跑到中环实地采访，发现中环的办公室单位空置率高企，而有在该厦工作的上班族坦言担心前景。更有学者认为，中环写字楼空置率急升，这是香港经济疲弱所至，加上商厦供过于求的情况,料于可见将来都会持续。
中环中心有很多投资者使空置率大增
中环写字楼丢空严重,信件堆满地
01
中环甲级写字楼空置严重
上班族忧前景
记者到访中环某一商业大厦(不方便指明那幢大厦)其中一层，发现不少单位空置，更有单位门口“堆满”没人收的信，当中包括大量水费单及其他信件无人理会。
在中环中心上班的陈先生说，感觉不到港府设法改善中环办公室的空置率，他担心这情况持续 ：“找多些外资回来，但是很难，外资走了很多，约两、三成。”
从事IT的邓先生就指，感受到办公室空置的情况：“我们公司有很多同事都移民了，约两成人左右。”他担心因此影响经济，以及恐惧自己前景，怕公司关门裁员。
02
中原见证中环楼市35年 也要搬离
记者较早前采访中原老板施永青时,问他为何要从中环搬到尖沙咀，他说,中原地产原租用中环新世界大厦几十年,但因为要减少成本,改租用尖沙咀九仓电讯中心3层多楼面，涉约6万平方呎，呎租约35余港元。“集团原租用中环新世界大厦，搬迁可节省逾半租金。”“ 九仓电讯中心属于海港城商厦群中，楼龄较旧的商厦，故租金相比较港威大厦等为低。大厦位处广东道，楼下为海港城商场，故配套甚佳。”“租用中环皇后大道中新世界大厦多年，物业现时呎租料约80元，迁出中环搬至尖沙咀，可节省约56%开支。”
记者问施老板,面对楼市寒冬，有何建议,他建议政府，可以将空置的写字楼改成安置劏房户的单位。但改装成宾馆或酒店，毕竟要跟《旅馆业条例》的程序领牌，又要符合消防和排污例，施永青认为官员很容易将条例“看得太认真”，只需“暂时容忍一下有人犯例罢了”，就可以避免资源白白浪费。
他称住宅呎租更贵, 可吸引投资者。坊间对取缔政策最大担忧，是如何安置失去蜗居的最基层市民。施永青表示，这些市民不少是公屋轮候者，而公屋供应量追不上需求，解决方法是将空置的写字楼用作安置劏房户。
他称，现时非甲级写字楼月租“只是20余元一方呎”，若改成住宅，“可以租30多40元一方呎”，当中的差距“一定可以吸引很多投资者参与”，他又认为政府要做的，“只不过是接受破例罢了”。
他强调，酒店本身就是高级劏房罢了，他称，现时已经有写字楼改装成酒店，分别只是改酒店是“一栋栋改”，而用作安置劏房住宅，“可能要接受分单位改”。
施永青指出，与其让写字楼空置，白白浪费资源，倒不如用来安置劏房户，此举“真是何乐而不为？”
03
全层写字楼成交呎价较2018年平一半
美联商业董事李镇龙说,中环甲级写字楼的空置率上升至11%，主要受到新近落成写字楼带动影响。根据美联工商铺的成交纪录，中环中心最近两个分别于2023年底，及今年5月底位于高层全层写字楼的买卖成交，呎价约2.8万港元；与2021年4月一个面积较小的中层全层写字楼，成交呎价达3.4万劈价17%。至于疫情前水平，根据纪录，2018年9月一个面积相若的写字楼，成交呎价更高达5万元。
记者到过中环中心看,其空置单位很多,其原因何在?他说,这是因为三年前李嘉诚将中环中心沽出,当中很多是投资者接手,投资者要卖得好价钱,不能低价出租,宁愿空置也不出租,静待好价。
记者问及北部大都会区发展会否对中环写字楼市况有影响呢？李镇龙认为，创科及金融业共同发展，整体商厦需求可望提高。他预料中环甲级写字楼市况仍然平稳向好，但由于供应渐多写字楼租金仍有压力。
04
经济学者：
难预测香港何时恢复经济动力
中大商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波认为，单看中环中心可能会以偏概全，但早前疫情带来的工作模式的改变，令写字楼需求下降，相信整体写字楼空置率会继续上升，又形容香港情况“有些不幸”。
李兆波说：“外资在港正缩减规模，有些甚至撤走了，中资应该是写字楼市场的主要支持者，但空置率实在太太,中资也难以抗衡,加上有些中资正又遇到一些困难，以及有个别中资对风险管理处理得不佳，债务和投资的方面，他们可能未见过经济有起有跌，以为永远都是升市，没想过会跌市，遇到经济不景便措手不及。
他更认为，早前《彭博》所述的中国信贷泡沫爆破，应该不确定，要评估才知悉，应进一步观察整体甲级写字楼市场，例如大发展商在中环数栋新商厦未来的租用率等，但相信难以透过改变用途，改善写字楼供过于求问题。
李兆波说：“以往譬如说酒店过多，就可以将酒店改成写字楼，但现在写字楼可以改成甚么用途呢？各方都在尝试,强调香港恢复强大的经济动力，就会对写字楼有很大需求，但这个日子何时来到呢？我真的不太知道。”
来源：香港经济导报
作者：何洁霞 本刊主笔
编辑：芦梦婷
审读：刘妍伶
监制：舒志勇
