今年表现最好的资产居然是ta
文摘
2025-01-24 18:03
天津
论今年以来表现最亮眼的资产，我觉得REITs应该能占据一席之地。自年初至2025年1月23日，中证REITs全收益指数上涨5.23%，回报率大幅超过权益市场。 我统计了一下，今年1月份，中证REITs指数的日均成交额超过5.5亿，创历史新高。我们之前也讲过很多次REITs产品，这类资产的配置价值是有的，但就是流动性太差，短期分红都不一定能填上价格下跌的窟窿。作为一个偏固收属性的产品，这种收益预期显然没办法满足普通投资者的需求。不过，在流动性整体好转后，REITs产品又重新迎来了配置价值。如果大家想投资的话，那么这篇文章，可能会对你有所帮助。按照底层资产的特点，REITs产品大概可以分为以下几类。从涨幅上看，保障房、和消费基础设施这两类资产表现更好，2024Q4、 以及今年以来，连续两个区间，都有不错的收益表现。先说保障房，去年11月底，我写了一篇文章这类产品彻底没人买了，结尾稍微推荐了一下保障房类REITs产品。我当时的逻辑是，从底层经营的稳定性上看，保障房绝对是REITs产品里T0级别的存在，拥有最核心的竞争力。同时，又正好遇上无风险收益下行，资金在寻找固收替代品的大周期。所以，更多的配置盘，都在通过增配保障房来锁定未来（分红）收益。而从2024Q4的数据上看，保障房的经营，依然是最稳定的。上市较早的五只保障房产品，平均EBITDA增长超过100万，也是唯一一类有环比增长的REITs产品。 当然，除了稳定之外，我们也得看一下产品目前的估值情况。这里用2024年REITs产品底层的EBITDA/总市值来计算它的股息率（或者利率）。具体到配置价值，可能比较主观，我这里提供一个思路。红利股的股息率，和国债收益率之间的差值，可以视为一种“不稳定溢价”。如果你觉得保障房这种便宜的租赁房源，未来依旧抢手，业绩能长期保持稳定，那么就可以用长债收益率做对标，保障房REITs的价格就还有上升空间。反之，如果你觉得未来有较强的不确定，就可以用红利股的股息做对标，那么保障房的价格就偏贵了。目前上市的保障房REITs共6只，总市值120亿出头，排除掉原始权人手里的，还得再打个7折。而潜在的配置盘，保险公司肯定是大头，毕竟连续下滑的长债收益，已经没办法满足保险资金的投资需求了，未来肯定要通过配置一些优质的类固收资产，实现收益增厚的目的。当然，除了保障房外，像我们之前说过的华威农贸市场，稳定性也很强，今天第一天上市直接30cm涨停，这也是保险资金视角下的优质资产。综合以上两点，我个人觉得保障房后续还有上涨空间，一家之言，仅供参考。消费类REITs的稳定性稍微差一些，但相对来说，“弹性”会更强一些。2024年7月，发改委印发了《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，后续越来越多的城市也跟进了具体的操作指引。比如我前段时间就买了一个笔记本电脑，原价3999，国补之后3100左右，还是挺合适的。而对消费的政策支持，也能提振消费类REITs对应底层资产的经营。在华润商业REIT的四季报中，就写到客流出现了10%以上的增长。政策给足了，效果也看到了，短期稳定下来之后，后面复苏的预期，包括估值抬升、业绩提升的预期，还是有的。如果在REITs产品系列中，选出一个作为博取弹性的载体，那么消费类就是最好的选择。所以，我觉得消费类REITs可能会是2025年的一个现象级产品，就像A股的科技行业一样，都知道没那么稳定，但大家也没想着短期赚基本面的钱。这里给大家梳理了消费类产品的股息率，因为这些产品上市时间较晚，部分产品的业绩数据不全，所以这里我只用2024Q4的数据计算了。数据大小仅供参考，毕竟高弹性的产品，估值的意义不大。可能有朋友想买，但研究不明白，不敢下手，那么可以期待一下REITs-FOF产品。比如创金合信就上报了一个REITs精选3个月持有期FOF产品，未来可能也会有越来越多的管理人跟进。
