这类产品彻底没人买了
文摘
2024-11-28 18:13
天津
今天来聊聊REITs产品，先说一个我最近观察到的现象，流动性“枯竭”。比如，11月27日，招商蛇口租赁住房REIT的分时图，是这样的——一天的成交额加在一起，只有21万，换手率万分之5。成交额16万，换手率万分之1，一天的成交也就20笔。这两个例子可能有点极端，但不可否认的是，作为一个存在二级市场交易的产品，REITs的可玩度极低。但如果就是想短期做个波段，或者抄个底，那还是算了，因为这个流动性实在是有点不够看的。按照行业投向，REITs可以分成保障房、能源、高速、产业园、仓储物流、消费等几类。我整理了一下，年初至今，这几类REITs产品的走势。（因为消费类REITs是今年才批量上市的，所以先不统计）![]()
年初至今，四只保障房产品（华夏北京保障房、中金厦门安居、红土创新深圳安居、华夏华润有巢）的平均涨幅超过20%，也是5类REITs产品中，整体表现最好的。排在中间的是高速、产业园、新能源，排在最后的则是仓储物流类的产品。而从当前的投资价值上看，也基本符合保障房优先级最高的特点。之前我们讲过，保障房，是所有REITs产品中，唯一一个自带刚需属性的，这点我想大家应该没有疑问。现实也的确如此，除了红土创新深圳安居，今年三季度的EBITDA环比下降了2%之外，其余三只保障房REITs，EBITDA都出现了环比增长。虽然这个涨幅不大，但是跟其他产品相比，就能看出优势了。比如说，仓储物流，三个产品中，一个环比-12%，一个环比-5%。产业园区，大部分产品，EBITDA环比也都是负的。高速公路类，环比确实都出现了一定的增长，但这个增长，有一定的季节性因素，如果看同比的话，基本也是全体下滑。所以，即便都是REITs资产，但不同类型之间，在现金流的质量上，也有很大的区分度。并且，我们文章开头也提到过，REITs这类资产，流动性很差，除了机构以及少部分散户会交易之外，基本上不会有其他人关注，也基本不会出现“硬拔估值”的情况。场内的价格，应该可以较为公允的反映市场对未来长期现金流折现的预期。无论是从底层资产的经营质量上，还是资金的选择上，都能反映保障房这类产品的投资价值。我觉得，保障房表现更好，除了反映了底层资产基本面的差异之外，还反映出资金对于未来的预期管理。这点其实跟股债的投资逻辑相似。对未来没信心的资金，会选择债券，而对未来保持乐观的，会选择权益。在REITs产品中，保障房偏债，现金流的稳定性强，但弹性较弱，而其他类产品，现金流的稳定性较弱，但反之，对于经济的敏感性更高。今年1月10日，嘉实的京东仓储REIT，跌停了，并且算上前两个交易日，三天一共下跌了24%左右。很难想象这件事会发生在REITs这样一个偏固收的产品中。原因是管理人发了一个公告，说武汉项目的租金，从2023年的33.37，下降到2024年的28.98。从这个例子中咱们也能看出来，市场对于REITs产品的收益下降，容忍度是很低的。毕竟项目的久期那么长，如果后续每年都按照下降后的收益标准计算，那么长期下来，确实会严重损害持有人的收益。不过，反过来说，如果租金又涨回去了，那么在长久期的加持下，持有人的收益，又会显著提高。最后再强调一下，REITs产品的流动性很低，包括保障房类的也一样。这里我也列出适合长期持有的保障房产品明细，我看了一下，底层资产都还不错，稳定性比较强。
