这两天关注到一则REITs的新闻动态——
没错，菜市场REIT，居然要上市了！
REITs系列产品，即将迎来重磅更新！
可能有人说了，农贸市场，听起来就没啥吸引力，这有什么可讲的呢。
我做一个对比大家就明白了。
这是华威农贸市场租赁合同的期限结构，可以看到，2027年之前到期的合同，加在一起不到10%，而超过3年的合同占比超过90%。
计算一下，平均剩余期限为6.13年。
我们再看一下，同样赚租金的产业园区类REITs，平均的租赁期限700天左右，换算一下不到2年。
仓储物流REITs，期限稍长，但平均也只有3年左右。
对于租赁类REITs产品来说，投资者的收益，其实就来自于底层项目的租金。
期限越长，租金的稳定性越高的，给投资者带来的回报，也就越稳定。
所以我才说，华威农贸市场的上市，是REITs产品的一次重磅更新，特别是，在市场对于固收产品需求越来越大的当下，配置价值非常显著。
当然，既然咱们说到配置价值，那就不能只看底层资产，还要结合价格。
根据基金产品发布的询价公告，华威农贸市场REITs的价格区间为2.820元/份-3.117元/份。
按照最高价算，估值（每份价格/每份EBITDA）大约是18倍左右，
什么水平呢？
我也计算了一下目前场内的REITs的估值。
18倍，处于市场中游水平，基本上和物流、产业园、还有部分消费类REITs相近。
如果再加上我们上面提到的租赁期长，以及农贸市场本身自带的刚需属性，这个估值，其实并不高。
甚至还有点低估。
这里有必要再给大家普及几个冷知识。
华威农贸市场REIT，它的底层资产是华威西营里农产品交易中心，从名字也能看出来，它不是我们平常买菜去的那种菜市场，而是一个大型的“二级批发市场”。
从图中也能看出来，场地面积确实很大。
二级批发市场，可以简单概括为，它不是居民的菜市场，而是商贩的菜市场。
有点类似于商业银行和央行的区别。
具体的区分方法大家可以看下面这个更加标准的定义——
所以，二级批发市场的最大特点，就是稀缺性。
根据招募说明书，华威西营里农产品交易中心，是福州市唯一一家满足城市一站式购齐功能、具备显著二级农产品批发市场特征的项目。
同时，因为是稀缺资产，对接的是全市范围的采购需求，所以租户的营业就额就更稳定。
对于收租类REITs产品来说，租户的稳定性是非常重要的。
之前我们讲过，某产业园REIT，因为大租户哲库的退租，导致REIT底层资产的盈利能力瞬间恶化，二级市场价格出现暴跌。
羊毛出在羊身上，如果租户都不赚钱，没人续租了，那么二级市场的投资者，肯定也赚不到钱。
再结合6年的平均剩余合同期限，和长期超过90%的出租率。
从稳定性上看，华威农贸市场确实要强于产业园以及工业园区等业态，甚至我觉得，这是一个可以对标债券资产的REITs产品。
毕竟吃饭是刚需啊。
我也计算了一下，按照询价区间，华威农贸市场的现金派发率在6%左右，对比长期国债，以及主流红利指数5%左右的分红率，这个收益确实不低了。
其实，今年年末，除了高股息资产，有资金抢筹的迹象之外，高稳定性的REITs也受到了资金的追捧。
看REITs指数可能感觉不出来，但把保障房单拎出来，就很明显了。
所以，大家如果还有投REITs产品的需求，其实可以看看这个新的农贸市场产品。
稳定性也有，又不像保障房那么贵，性价比还是不错的。
当然，除了农贸市场外，最近各管理人也陆续申报了很多REITs产品。
像平安申报的跨海大桥这这类比较新颖的产品，也有一定的配置价值。
大家也可以多看看招募说明书了解一下。
最后补充一句，招募说明书里还是有很多干货的，即使不投资，当个科普看看也完全不亏。
