核心提要：
一、溢价率高于预期，非明显限价红利板块也有了涨价预期
二、行情进入第二阶段，央国企、外来房企补仓
三、原深耕房企重新出手
文/好地网 徐路加
今天（1.21），杭州完成春节前的倒数第二次出让（本周五还有3宗），总出让金26.62亿元。
包括去年底的成交结果来看，整体市场有止跌回暖趋势。表现在：
3、久未露面的房企尝试出手了，有利于进一步盘活土地市场。
这些信号表明，在年关前后资金面相对宽裕节点，杭州作为全国市场化程度最高、最活跃的城市（之一），关注度有进一步提升。
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云城地块预期溢价略超20%，实际溢价25.48%，由华润15.26亿元竞得；
临平老城区低密地，预期溢价较难超过25%，实际金地溢价31.01%竞得，成交价1.86亿元，楼面价11395元/㎡。
富阳鹿山低密地，预期低溢价，最终由富阳山水置业底价9.5亿元竞得，楼面价11249元/㎡。
即从去年底的核心板块，到当前非明显限价红利板块，也有微涨的信号。
以云城为代表，核心区位此前虽然摇号销售但也非红盘，本次华润拿地实际楼面价26430元/㎡，较限价3.61万的相邻绿城地块价格上涨1100元/㎡，涨幅5%。若按照原限价（3.61万/㎡）销售预计较难保本，除了可设置少量低密，需要整体价格稍有上涨。而云城价格上涨，更显示未来科技城核心区涨的预期。
以金地竞得的临平核心区外围低密地为例，本次实际楼面价近1.4万元/㎡，若按照周边排屋二手房2.6万的价格，已经接近盈亏平衡，预期房价可能涨至3万左右，以实现略超10%的利润率。
从去年限价放开以来，10-11月，原限价红利板块，以绿城、滨江、海威、中天为代表，可以说完全是本土在领涨。
而从去年12月31日的西兴中海地块、钱二招商地块，再到本次华润云城高溢价，央国企不遑多让。
从市场占比来看，去年底－目前的外地企业拿地额占比达到44%，较去年高了15个百分点，回到4/6开的行情中。
好地研究院认为，央国企持续的补仓的势头还将持续，尤其是今年（2025年）上半年涨价预期项目得到市场验证，或有更强领涨势头。
在杭深耕近20年的金地，再次拿地。上一次拿地已是2020年4月的戴村地块，此后虽有合作开发余杭中泰的金地湖颂丹青府项目，但鲜有在公开市场出手。
最高峰时，杭州活跃房企超百家，而去年基本是十余家本土或深耕的央国企相互博弈，缺乏竞争活力。
以金地为代表的房企重新活跃，地块虽小，也是个好信号。
当然，目前地块还少，还有待于接下来春节前后的12宗地持续观察。整体认为，当前的行情止跌回稳，是值得期待的。
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