核心提要：
一、富阳鹿山低密地，预计低溢价
二、余杭云城地块，预计溢价率略超20%
三、临平老城区地块，预计溢价较难超过25%
文/好地网 徐路加
明天（1.21），杭州将出让3宗地块，总起价23.1亿元。分别位于余杭云城、临平老城区及富阳鹿山。
前几批次，在如西兴、萧山新城区等板块中，土拍热度高涨，显示出明显的涨价预期。
本次地块，所处区域原非具有显著的限价红利，目前板块内均有项目续销中，能否在热点地块的带动下，进一步提升市场预期呢？
好地研究院预计：
1）富阳鹿山低密地，区位核心，但体量偏大、也面临后期同类项目竞争压力，主流房企或偏谨慎，预计低溢价；
2）余杭云城地块，处于云城板块核心位置，较板块内项目区位更优，2.1容积率下稍有产品打造空间，地价或略超限价时代绿城云诵桂月地块，溢价率略超20%；
3）临平老城区低密地，地块体量小、相对风险可控，但非板块核心位置、相对价格上涨空间有限，预计溢价较难超过25%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于鹿山板块，具有依山傍水的自然资源禀赋和富阳中心城区集聚的配套优势，适宜打造城市别院。
地块位置图（来源：好地大数据）
富阳应该是杭州最早应对市场变化，在城区从常规高层转向低密方式供地的区域，且价格显示出性价比。显示出积极的市场反馈，如2023年中首开的阳珀别院，2.45万的排屋，四开四磬；富春板块尾盘的春桂璟庐（距离本项目1.4公里）3.5万左右的联排也取得摇号。
不过持续供应低密，对以本土市场购买力为支撑的市场，逐步也会面临一定销售压力。板块内也有两个区位相当项目待售。考虑到本地块总体量达8.4万方，9.5亿的起价，主流房企或更偏向于杭州中心城区项目。
作为低密项目体量偏大、也面临后期同类项目竞争压力，主流房企或偏谨慎，预计低溢价。
地块指标表
地块位于云城核心区域，西站综合体、地铁站点、天街等城市配套，相比板块内在售的项目区位更优。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边项目已全部售罄，此前新房限价3.61万元/㎡，基本摇号去化，不过从价格预期上，基本无明显的红利。高层不限价下预期基本维持此前价格水平，不过地块2.1容积率下，适当具备设置少量低密产品空间。
按照3.61万元新房价格，可参照西南侧2023年绿城云诵桂月地块地价，对应本地块楼面价24750元/㎡，溢价率20%左右。
本地块区位显著优于周边地块，在不限价下也稍有产品业态设置空间，预计溢价率略超20%。
地块指标表
地块位于临平老城区，配套完善且整体供地稀缺，但本地块处于板块外围且受一定铁路线干扰，对于高品质需求稍有一定影响。
地块位置图（来源：好地大数据）
从周边项目看，去年底西侧水漾人家邻里苑供应洋房1.8万元，目前48套房源去化率65%；而在板块内中心区域如邱山大街地铁站上盖的翠著邱山里则同样业态预售价格达3万；具有山景资源的汀山和院排屋近3.7万。
因此本项目受区位影响，即使作为排屋项目打造，整体价格预期相较板块核心区位价格或有较大差异，参考紧邻的檀府近期排屋成交价格仅2.6左右。若按此测算，地块起价利润空间15%。
当然通过产品迭代更新，稍有上涨预期，按照3万元/㎡价格仍保持15%左右的利润率预期，溢价在25%左右。
地块体量小、风险可控，但非板块核心位置、相对价格上涨空间有限，预计溢价较难超过25%。
END
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