核心提要：
1）央国企敢于加预期了
2）本土的持续深耕补仓意愿很浓
3）新房企首入
文/好地网 徐路加
今天，杭州迎来2024年的收官之战，7宗地块总出让金145.6亿元，拍出了高热度。
至此，杭州全年土拍全部结束，市区范围共成交涉宅地72宗，比去年减少51宗；总建筑面积546.4万方，同比减幅42.5%；总金额1169亿元，同比减幅34.3%。出让金从2022年以来持续3年下降，创2016年以来近9年新低。
权益摘牌金额前三房企分别是滨江集团、绿城和建发，总金额706.4亿元占全市出让金的60.4%。
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应该说，这次土拍相比往期呈现出了不一样的特征：
●中海以59.78%溢价、44.9亿元抢下滨江区西兴商住地，为今年在杭州竞得的第一宗地。
40%的商业占比下成交楼面价达到44673元/㎡，未来房价预期或在10万+，将再次打开杭州房价天花板。近年来杭州最高的高层单价，即为中海在江河汇的中海钱江湾（均价9万）。
●招商蛇口以24.27%溢价，31.2亿元竞得钱江新城二期宅地。
37630元/㎡的楼面价比相邻的今年4月出让的潮语映月轩（底价、32007元/㎡）名义上涨5600元/㎡，涨幅达到17.6%。
如果按照潮语映月轩原限价5.2万元/㎡销售只能保本。维持6-8%的利润率预期房价5.6-5.8万元/㎡，均价将上涨5千左右，当然可结合引水河做一些更偏改善产品。
两家央企拿地额达到76.1元，占比达到52%；而今年此前，外来央国企占比仅21%，尤其是核心地块基本由本土包揽。自2019年限价以来，同一天土拍首次出现同时有两家外地央国企拿地且金额占比超过一半的情况。
滨江集团、绿城、兴耀本土头部企业积极在深耕区域出手。其中，
滨江集团共拿地3宗，以30.95%溢价、16.93亿元竞得萧山市北地块；以27.72亿元、溢价18.36%竞得未来科技城地块；此外与兴耀、贝好家联合以16.88%溢价6.23亿元竞得钱塘区金沙湖核心区地块。
从拿地成本测算来看，市北地块楼面价26190元/㎡，如果按照3.95万的原板块限价，利润率不到4%，结合板块目前晴澜轩的热销形势，房价预期4.3-4.5万元/㎡左右。
未来科技城地块，20713元/㎡的楼面价，保本房价即达到32000元/㎡左右，相较南侧绿汀春晓（2.72万）显著涨价，房价或向板块核心区域（3.61万）看齐，以此保证8%左右的利润。
绿城溢价10.96%、16.2亿元竞得余杭区闲林低密地，在去年咏溪雲庐项目快速清盘后，可在区域内打造更低密排屋产品且相比土地成本有所降低，利润空间有望超过15%，以绿城的产品力和近未来科技城优势将吸引区域低密偏好客群。
贝壳（贝好家）在长三角区域内首次出手，最懂销售市场和最了解钱塘的滨江、兴耀实现强强联合，16370元/㎡的楼面价，结合总体量小、区域库存大幅下降背景下，有望实现10%左右的利润率。同日，贝壳也在上海奉贤新城拿地。
这也今年继中建三局、远东宏信后，今年杭州首入的第三家房企。
央企加预期回归抢下了最贵的两块地、本土积极深耕热情不减、还有新面孔涌入，杭州2024年的最后一次土拍，无疑是令人兴奋的。
这一年，实施了8年的限房价（包括暗限）政策正式退出，全面恢复市场化。
这一年，市区二手房成交9万套，（有数据统计以来）历史首次超过新房成交量……
展望2025年，杭州楼市又将呈现怎样趋势？
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END
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