核心提要：
一、上城区钱江新城二期地块，溢价率或在16%左右
二、滨江区西兴商住地，溢价率有望超过38%
三、萧山区市北地块，溢价率预计在28-36%
四、余杭区未来科技城地块，溢价率预计在16%左右
五、余杭区闲林地块，溢价率有望达25-35%
六、钱塘区金沙湖地块，溢价率或在25%左右
七、富阳区富春湾新城地块，预计低溢价
文/好地网 徐路加
今年的最后一天（12.31），杭州将出让7宗涉宅地，总起价111.9亿元，是下半年以来规模最大的一批次供地。
本次地块属性覆盖面广。既有核心区位的商住地（西兴地块）、有偏改善的常规住宅地（钱二、市北、未来科技城、金沙湖地块），也有低密属性（闲林地块）以及纯刚需盘（富春湾新城地块）。
9月底以来的市场翘尾行情，带动土地市场偏暖风向，将直面年底投资节点、参与房企较少、地块多的挑战，为本次土拍增加了不确定性。
结合各地块所处的市场背景，好地研究院分析认为：
1）上城区钱江新城二期地块：周边5.2万潮语映月轩的热销，板块内今年绿城玉澜月华地块楼面价创下杭州新高、江河汇9万中海钱江湾的高热，结合后续地块对比中的优势，包括本次起价略有下降，将支撑地块相比此前的热度提升，溢价率或在16%左右。
2）滨江区西兴商住地：稀缺区府旁一线江景地，房价预期至少看齐目前杭州最高预售证价格（中海钱江湾9万），40%的商办占比也有较高价值，即使此部分起价计算，按照住宅部分10%的利润率预期，溢价率有望超过40%。
3）萧山区市北地块：周边晴澜轩高层4万价格热销，或将推动地块在原板块3.95万/㎡价格体系下有进一步上涨预期，4-4.5万价格按照5-8%的利润率预期下，溢价率有望在28-36%左右。
4）余杭区未来科技城地块：处于重点打造的中轴线周边，预期向好。周边云湖之城热销虽消耗周边客群但同时也大大降低了后续销售端竞争压力、提升涨价动能，价格看至3.2-3.5万元左右较为合理，合理利润保障下，溢价或在16%左右。
5）余杭区闲林地块：仅1.01容积率，打造排屋、叠墅产品，近未来科技城的优势，契合市场需求，结合周边市场，溢价率有望达25-35%。
6）钱塘区金沙湖地块：板块当前处于库存低位，相比另挂牌中的一线湖景商住地位置稍逊，也将对未来项目销售产生一定影响，维持现有价格体系下考虑，预期溢价率在25%左右。
7）富阳区富春湾新城地块：项目受富春湾板块核心区客群吸附，且为商住属性，预计低溢价。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块紧邻地铁9号线红普南路站，且远离高架，东侧也有引水河景观（沿线具有商业配套），是钱江新城二期板块内可出让地块中较为优质的。
地块位置图（来源：好地大数据）
4月份受整体行情回落和舆论影响，地块紧邻的潮语映月轩地块底价成交，新房限价5.2万元/㎡，楼面价32007元/㎡（实际可售住宅楼面价约3.3万元/㎡），预期利润率10%。不过，该项目品质提升下仍然维持热销，3次开盘均仅20%的摇号中签率，预计将对本地块有较好的销售信心支撑。
本次不限价，若仍维持5.2万元/㎡的价格预期，维持10%的利润率预期，溢价率在7%；结合销售热度和稍更优的区位，有望更高一线，若按照5%利润率，仍维持原限价下，溢价率在16%。
板块内今年绿城玉澜月华地块楼面价创下杭州新高、9万中海钱江湾的高热、周边5.2万项目的热销，结合后续地块对比中的优势，预计溢价率在16%左右。
地块指标表
地块位于滨江区府北，紧邻滨江江畔绿地公园，具有一线江景，区位价值是今年出让地块中最高的。
地块位置图（来源：好地大数据）
在今年3月，区内出让有类似地块，即距离1.2公里的滨江兴耀·潮起项目，不过彼时限价，新房仅4.93万元/㎡，最终触发了限售5年。因为周边如壹号院、金茂府等已经达到8-10万，甚至10万+。
对比来看，本地块更具有江景优势。与位于江河汇的中海钱江湾，杭州限价放开后已审批出的最高9万元/㎡预售证，具有较好相似度，可作为参考。实际结合钱江湾项目摇号及周边二手房来看，也到10万+。
本地块的难点在于4万方、占比40%的商办部分，不过结合所处区位和7491元/㎡的楼面价，也是有较高投资价值的。
若商办部分按照零溢价，住宅部分以相对保守的、目前杭州领出的最高9万的价格，10%预期利润率情况下，地块综合溢价率在38%左右。
尽管商业占比达4成，但综合地块所在区位和房价的充分预期，最终溢价率有望超过38%。
地块指标表
地块位于开发区管委会西侧、南侧紧靠信息港七期，整体处于市北板块较优位置，且包括地铁、信息港中小学、浙二、综合体等步行范围内。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边800米，今年9月出让有限价4.01万/㎡限价地（容积率1.8），即英冠绿城·晴澜轩，近期高层首开，4万价格，90套房源吸引636组摇号，中签率仅14.15%。以大户型打造，与板块内此前的二手房有显著差异，改善热情强烈。
市北板块此前新房高层限价3.95万/㎡，在晴澜轩热销且体量小的背景下，不限价的本地块价格有望高看一线。
保守估计维持原高层3.95万/㎡价格，快销预期下5%的利润率预期，溢价率在28%；若按照新城区本月海威&中天地块高层市场预期4.5万元/㎡价格预期，品质稍有提升且有8%的利润率测算，溢价率在36%左右。
板块内出市北东外基本无库存且持续热销，具备原限价体系下的涨价预期，合理预计溢价率在28%-36%左右。
地块指标表
地块位于五常湿地南翼，紧邻今年快速清盘的绿城·绿汀春晓项目，距离未来科技城板块内在售的建发·云湖之城1.4公里。
地块位置图（来源：好地大数据）
三个价格参考系：
①最紧邻的绿汀春晓，因为处于绿汀路南，限价只有2.72万/㎡，拿地3个月即清盘，中签率不到20%，显然价格过低了；
②云湖之城，3.61万元/㎡板块常规限价，9月底全国政策发力后，5次开盘摇号中签率均也不到20%，快速卖了1800套，还剩下700套左右。相比当然本地块稍逊，不过以仅1.4公里的距离，还有本地块天元公学的教育配套，价格上与云湖之城或差价不大；
③周边二手房，良睦路以东多以低密为主，最可比的是翡翠城，大致在3.2-3.5万元/㎡。
综合来看，参考绿汀春晓2.72万/㎡显然是偏低的，达到云湖之城3.61万的价格，因为区位因素是要加预期的；结合目前未来科技城核心区4万出头的二手房价格，大致维持翡翠城3.2-3.5万的价格较为合理。
以3.5万价格预期，8%的利润率要求，溢价率在16%左右。
地块处于重点打造的中轴线周边，预期向好。云湖之城热销虽消耗周边客群但同时也大大降低了后续销售端竞争压力、提升涨价动能，价格看至3.2-3.5万元左右较为合理，合理利润保障下，溢价或在16%左右。
地块指标表
地块位于闲林，结合环境优势，周边打造以低密产品为主。本次地块1.01容积率，可打造叠墅+排屋产品。
周边近年来出让两宗地块，1.2容积率打造叠墅产品，限价33150元/㎡（含装修），成交楼面价近2万元/㎡。从销售情况来看，先开盘的和悦清晖园，经2年的需要目前基本清盘；去年底开盘的绿城·咏溪雲庐则认可度较高，去年底前三次开盘仍需摇号，整体开盘基本实现快速去化。
周边排屋，相对较老，如西溪山庄、桃源小镇大致在4万出头。
地块位置图（来源：好地大数据）
综合来看，本项目房价预期基本仍仅能维持叠墅3.3万、排屋4万出头（毛坯）价格，整盘均价在3.5-4.0万元/㎡较为合理。
好地研究院认为，排屋类的改善产品，已经更趋向于在区位核心且有完善配套作为第一居所属性；从供地端也出现较多城市核心区低密地块，相对外围市场稀缺度降低。不过本地块相对靠近未来科技城，合理价格下仍具备市场认可度。
若按照相对安全的3.5万元价格预期，10%的利润率空间，溢价率在25%左右；4万均价、15%利润率预期，对应溢价率在35%左右。
项目低密属性，需有品牌依托，若充分竞争下，溢价率有望达25-35%。
地块指标表
地块位于金沙湖，拥有杭州3-4万元价位段最优的城市配套。相对整体走弱的市场大背景下，今年板块成交量近30万方，较去年翻倍。目前存量仅9.9万方，按今年去化速度总去化周期4个月。
地块位置图（来源：好地大数据）
本次地块仅3.8万方，体量小风险低，不过相比挂牌中的商住地区位稍逊，未来会是同期主要竞争盘。
板块内如万科朗拾已经尾盘，目前实际价格在3.63万元/㎡左右。区位对比来看本地块稍有下降，考虑以3.5万元/㎡左右较为合理（并考虑车位优惠）。
按照10%左右的利润率预期考虑，对应溢价率在25%左右。
板块当前处于库存低位，相比另挂牌中的一线湖景商住地位置稍逊，也将对未来项目销售产生一定影响，维持现有价格体系下考虑，预期溢价率在25%左右。
地块指标表
地块位于富春湾新城的灵桥镇，久未供地，属于滨江外溢的合作区，有一定产业外溢人口。
地块位置图（来源：好地大数据）
为商住属性，商业商务35000方（其中酒店1.1万方），整体可按照7000元/㎡回购，将将保本；近6万方的住宅，仅2557元/㎡的起始均价，1万出头价格基本盈利，但客户或更多将关注板块核心区位具备更多城市配套项目，目前的价格也在1.5元/㎡。
项目受富春湾板块核心区客群吸附，且为商住属性，预计低溢价。
END
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