核心提要：
一、北干西地块，预期溢价率在50%左右
二、世纪城地块，预期溢价率略超30%
文/好地网 徐路加
明天（1.14）杭州将迎来2025年首拍，且位于萧山区两个热点板块。
●北干西单元XSCQ1206-09地块，所在的萧山新城区，去年底出让的海威&中天地块，37064元/㎡的楼面价创下板块新高，76.5%的溢价创下杭州7年新高。
●世纪城南单元XSCQ0403-26地块，所在的钱江世纪城板块，去年也拍出48186元/㎡，超过此前的新房限价，名义楼面价位列杭州历史第二。
结合具体地块区位，好地研究院认为，本次两宗地块有望延续高热度：
1）北干西地块，整体属性与去年底同板块中天&海威地块相当，通过30%建筑密度可设置一部分低密产品，结合地块配建要求，基本维持此前37500元/㎡的可售住宅实际地价，预期溢价率在50%左右。
2）世纪城南地块，整体属性逊于近奥体区块，目前最可比的次新二手房世纪之光稍大户型单价在4.3万左右，通过产品力及核心区域涨价引领，可有一定的价格上涨，有望恢复至2023年水平（5万左右），按照10%的利润率要求，预期溢价率略超30%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于萧山新城区板块，湖滨花园南。7.2万方建面，2.0容积率呈东西向占比，30%建筑密度可打造部分低密产品。东侧、北侧有公园和沿河的漫步道，周边商场、地铁、优质的公办教育等都具备。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块与去年12月19日，同板块北干东海威&中天地块具有较高相似度，成交楼面价达到37064元/㎡，保本房价达到5.0万元/㎡，预期整体房价在5.5㎡左右。
从周边二手房来看，如西侧的滨江铁建·江南之星，89方小户型价格在4万元左右，138方稍大户型较少、4.7万元左右，高点时普遍超过5万。应该说通过部分低密打造，整体价格预期仍有望看至5万以上。
若按照海威&中天地块可售住宅实际地价37500元/㎡测算，对应本地块溢价在50%左右。
同板块内两宗地块具有较高相似度，考虑到区域多年的供应稀缺和对市场价值的认可度，仍将维持高预期，预计溢价率在50%左右。
地块指标表
地块位于世纪城核心单元，机场城市大道南翼。相比去年11月出让的望阙南滨江地块稍逊。但整体包括奥体印象城、省妇保医院、上海世外教育附属江南中小学校等优质配套均在步行范围内，还是具有较好的改善支撑。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边最近期出让地块，位于萧山农业大厦东侧的拥奥傅，限价4.3万元/㎡，当然本地块没有高铁线影响，区位稍优。
东侧的次新二手房世纪之光目前价格也仅4.3万元，但在2023年达到5万元左右。
世纪城板块总体供应是稀缺的、价格也有显著的看涨预期。包括望阙南项目价格预期甚至达到8万元（距离本地块1.7公里），结合较此前体质的产品下，好地研究院认为，价格看至5万元较为合理，即恢复到2023年二手房价格水平。
如果按照10%相对充足的利润率空间预期，对应溢价率大致在30%。
限价体系调整过程中，叠加品质提优，从近期土拍来看，萧山核心板块是具有显著的涨价预期的。本地块虽非板块核心区位，但通过比价效应，5万价格具有较强支撑，溢价率有望略超30%。
END
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