老旧小区改造是中心城市建设的重要单元和民生工程。“十四五”期间淮安市计划改造城镇老旧小区680个，总建筑面积806万平方米，推动老旧小区“颜值+品质”双提升。近三年，全市共改造老旧小区470个，总建筑面积691万平方米，惠及居民7.22万户，创成省级宜居示范项目41个，全部实现当年开工当年竣工。能够推动老旧小区改造项目高效高质，主要得益于一套“五坚持五同步”工作法。
■ 改造后的淮安市秀水苑小区
坚持高位推动，领导挂钩同步推进
老旧小区改造涉及部门多，统筹协调难，攻坚难度大。为高效推进项目建设，需要建立“一个专班、一个行动方案、一个领导挂帅、一个科室主抓、一支队伍落实”五个一的推进机制，形成一级抓一级、层层抓落实、上下联动、齐抓共促的良好格局，凝聚同频共振、同向发力的工作合力。
市委领导下沉统筹推。市委主要领导亲自部署，靠前指挥，定期组织重大项目拉练，市委书记带领市委、市人大、市政府、市政协领导“四不两直”（即不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待，直奔基层、直插现场）共同视察、暗访督查老旧小区改造工作，传导压力。
政府领导下沉扎实推。市级层面，市政府主要领导、分管领导“半月一碰头、一月一调度”，定期听取工作汇报，每周通报项目进度，量化进度排名。县区层面，建立县区领导挂钩项目机制，负责问题会办和现场调度，加快项目建设。
组织部门下沉聚力推。市委编办印发《关于公布淮安市市级部门职责边界的通知》（淮编发〔2022〕19号），对市住建局、城管局、公安局等11个涉及老旧小区改造的部门职责边界进行明确，减少制定政策、违建拆除、垃圾分类设施建设、监控设施建设等方面的扯皮。
坚持谋定快动，项目手续同步开展
老旧小区改造时间紧，标准高，淮安市将老旧小区改造民生工程列入高质量发展目标考核，坚持老旧小区改造任务“项目化、清单化、责任化、措施化”，确保工作有章法，推进有成效。
超前编制项目。每年6月份，自下而上筛选项目，7月份进行项目申报，8月份报市政府研究，市“两会”后下达为民办实事项目文件。
超前办理手续。每年10月底前，组织各县区完成项目立项，12月底前完成方案设计评审和向上争取资金、发债等手续，次年2月底前完成财政评审、工程招标等前期手续，确保3月份全面进场施工。
超前做好衔接。改造项目名单确定后，相关部门一起上，住建、发改、财政、文化、体育、通信、电力等共同参与，在设施完善、管线迁改、特色打造、人文关怀等方面给予支持，推动改造提速提质。住建部门统筹协调，组织相关专业经营单位统一审查方案，统一进场施工，做到管线改造与基础工程施工方案同步设计、与土建工程同步推进，避免小区道路二次开挖。
坚持设计为上，颜值品质同步提升
围绕“旧小区呈现新面貌，老居民过上新生活”的老旧小区改造目标定位，着力解决老旧小区功能缺失、设施破损的“痛点”，着力破解改造质量和安全监管的“盲点”。
强化规划设计引领。改造前，由县区住建部门组织设计师、网格员和业主代表进小区，摸清小区现状，将房屋维修、道路改造、雨污分流、路灯监控、停车设施、消防设施、管线序化等作为必改项目，“一老一小”设施、健身广场、充电设施、配套用房等建设作为选改项目，做足“必选题”、做好“附加题”，提升老旧小区颜值和品质。因此，老旧小区改造设计方案是关键，需要对“必做题”与“附加题”统筹考虑，做到“四进四改”，即设计师进小区，初定设计方案；组织社区、网格员、业主代表进行初审，修订设计方案；进小区公开征求业主意见，修订完善设计方案；邀请专家进行评审，最终确定设计方案。对一些特殊事项，如建设物管用房、泵房、清洁小屋等，通过“一事一议”方式，组织业主代表共商共议，进行专项设计，配套建设，但暂不办理产权证，专门用于小区服务。
突出项目分类推进。小区构成复杂，大致可分为成型商品小区、老旧小区、生活院、安置小区、开放式小区等。针对不同小区特点，采取多种方式分类推进：成型商品小区突出品质改善和长效管治；对老旧小区突出基础设施整治，打通小区堵点；对生活院、开放式小区，突出片区改造，提升环境卫生和安全管理；对安置小区坚持堵疏结合，多措并举，持之以恒，让改造后的小区真正成为广大群众文明和谐的家园。
创新质量监管方式。老旧小区改造既要重“面子”更要重“里子”。主管部门印发《关于加强淮安市城镇老旧小区改造工程质量安全管理的通知》，明确各方质量安全监管责任，要求街道办事处负责安全监管直接责任，建设、监理、设计等单位承担质量安全主体责任。监管抓好“三关”，即材料进场关、施工工艺关、安全防护关；对隐藏工程全程视频录像，作为项目监理和工程审计的依据；设立人民监理员制度，实行专业监理员与人民监理员共同监督。开展市级提级检查，利用雨天组织对项目建设现场开展工程质量检查，并发布工程建设质量“红黑榜”；建立参建单位和人员信用档案，推行联合惩戒机制，促进改造工程质量安全管理水平提升。
坚持干在实处，督导评比同步跟进
年初，市政府召开老旧小区改造工作部署会，随后组织召开流动现场会，将“战场”设在老旧小区改造项目现场，现场查看改造工作取得的成效，现场比成绩、晒亮点、找差距，营造比干劲、比服务、比战果的强大氛围。
以督导倒逼落实。发挥督查通报“利剑”作用，做到进度“周周报”、调度“月月开”、督查“家家到”，并及时向市政府报告，市领导均作批示，每月排名靠后的县区作表态发言。
以任务倒逼进度。县区政府主要领导深入一线，及时化解项目推进过程中遇到的问题。县区部门拿出时间表，优化施工组织，保障关键要素配套，做好做实改造方案设计和方案评审，抓牢抓实招标完成率和开工率。
以目标倒逼成效。老旧小区改造工作纳入市高质量发展目标考核。对日常考核结果和年终考核结果分别赋分，对日常考核进度不达标的，由市考核办记入县区年度成绩，以结果导向保进度。
■ 设施与场地的设计均由本小区居民提出需求建议
坚持党建引领，社区群众同步参与
以党建为引领，由社区党组织牵头，引导居民群众共商共议共建，争取“最大公约数”。
共同缔造，实现决策共谋。让群众当“主角”，变政府“独唱”为多方“合唱”。改造前，对改造方案图、效果图在小区进行多轮公示，社区干部、网格员、下沉党员等分楼栋、分单元召开“板凳议事会”，充分吸纳业主意见建议，小区改什么、怎么改、达到什么样的改造效果，由小区业主和社区干部说了算，强化群众参与。
以需定改，实现改造共建。把主动权交给居民，对群众诉求强烈的项目，鼓励街道社区推出惠民措施，内容一起议、办法一起想，调动群众的积极性。如统一更新太阳能热水器，业主仅需出资500元，太阳能更新率达95%以上。
改管并举，实现无缝覆盖。改造时，基层党组织同步成立由党员和德高望重的业主组成的物业管理委员会，选择物业服务模式、商定物业收费标准、监督停车收费用途等，实现旧改小区基本物业服务全覆盖。在小区评选“五好家庭、优秀党员、最美儿媳妇、诚信经营户”等，引导居民向善向美，共同维护小区环境，促进小区常态长效管理。
本文作者：徐俊华，淮安市物业管理中心副主任
原文发表于《现代物业》下旬刊2023年12期/总第619期
■ 图 / 徐俊华
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