前言
劳拉搬进多伦多北面远离市中心的一座公寓大厦，那里正是她心目中的理想家园。但岁月静好却被楼上搬来的租客破灭了。孩子打闹声、马桶抽水声、椅子拖动声、物品掉落木地板声此起彼伏。在数次与住户交涉无果、向大厦物管投诉却被怠慢无视后，劳拉被彻底激怒了，她决定向安大略省公寓大厦管理局状告大厦法团、楼上业主以及租客。管理局最终会如何裁定这起纠纷呢？
栏目主持
Joanna Yu
今日话题
楼上噪音成梦魇 物管敷衍终败诉
劳拉搬进多伦多北面的公寓大厦，远离烦嚣的市中心，丛林环绕，夏天花团锦簇，秋天红枫浸染，正是她心目中的理想家园。但岁月静好的温柔日子却被楼上搬来的新租户一家四口破灭了。
■ 公寓的木地板要求更高标准的隔音防震底垫，而且尽量避免在上面奔跑跳跃。
楼上单位是全新装修的复合木地板，如果走路太豪迈，或有重物坠地，劳拉都会听到声响，尤其是夜深人静的时候，这些噪音就更加明显。当然，劳拉明白正常的噪音是大厦生活无可避免的一部分，譬如，半夜邻居使用抽水马桶，或偶尔不慎物体掉到地上等，都在所难免。楼上的幸福四口之家包括两名年仅三岁和六岁的幼童，精力旺盛的孩子们奔跑蹦跳滚爬日以继夜。两位年轻父母采取放羊政策，任由孩子们自由发挥，完全忽略了他们居住在户户紧密相连的公寓大厦，而不是一幢独立大屋。
更糟糕的是，从三年前的新冠疫情开始，劳拉基本上改为在家工作，楼上的熊孩子们也因为疫情全天候在家，噩梦也就全天候追随着劳拉。白天她开会，冷不防会被楼上急促的追逐声干扰，当她需要安静地在电脑上搜查资料或写报告时，楼上无预警的碰撞、坠落响声，又让她心惊胆颤。到晚上，两熊孩子入睡了，他们的父母又要收拾残局，锅碗瓢盘碰撞落地，桌子椅子拖拉声此起彼落。此外，这夫妻两人穿的塑料拖鞋也很有问题，入夜行走在全木地板的房子里格外尖锐刺耳。
劳拉向物管求助。起初物管也配合，知会楼上租客，但这对年轻父母坦言很难驾驭家中的两匹小野马，知错却不能改。数次投诉无济于事，劳拉甚至开始“贿赂”租客。她自掏腰包，买了棉质的布拖鞋，还买了一大块地毯，让他们放在经常行走的地方。此举似乎感动了楼上的租客。劳拉过了几天宁静的日子。但没多久，租客又故态复萌，与此同时，他们开始反击，否认噪音的元凶是他们一家四口，因为有几次噪音投诉时，他们正在香甜睡梦中。
劳拉与物管多次交涉后，物管终于同意把业主和租客集合起来，测试噪音，因为大厦的噪音来源众多，可能是冷暖气机，也可能是因为水管水压或抽水马桶等。劳拉也看到了曙光，希望三方人马齐心协力，解决让她近乎精神崩溃的噪音问题。
物管给了劳拉希望，却一直都没有真正采取行动，做噪音测试。当劳拉再度投诉时，物管明显表现出不耐烦，直截了当表示，劳拉可能对声音过分敏感，物管决定不再过问，而把此烫手山芋交给大厦的代表律师处理。楼上的业主也是财大气粗之人，也同样用钱解决问题，聘请律师全权代表处理烦恼琐事。楼上租客作为加拿大社会政策优先保护的弱势人群，因为物管和房东都表示放手不管，交由律师解决问题，没有人监管督促，于是无拘无束继续享受畅快的公寓生活。
劳拉被物管的敷衍激怒了，她决定向安大略省公寓大厦管理局状告大厦法团、楼上业主以及租客，指控三被告没有采取必要及有效合理的措施，调查并确定噪音源头，停止及减少噪音的产生，剥夺了劳拉享受公寓生活的正常权利，违背了大厦章程、附例及安大略省公寓法规。但大厦和楼上业主均否认劳拉的指控，申明已经竭尽所能应对她的投诉，并采取了足够的措施配合她的要求。他们更一致反驳认为劳拉对声音的反应过分敏感，超乎正常水平，才导致争端。
省公寓大厦管理局裁判庭经调查取证，认为大厦法团并没有履行公寓法规定的有关职责，即保证各住户必须遵守大厦的所有规定，当接到劳拉投诉后，虽然通知了楼上业主，但只是例行公事，并没有进一步跟进，而且数次承诺做噪音测试却没有真正施行，多次敷衍及拖沓后，反而暗示劳拉无病呻吟，并把纠纷扔给大厦法律顾问了事。裁判庭警告物管如果不纠正租客制造噪音的不当行为，可能招致法律行动等严重后果。
裁判庭向大厦代表律师发出传票，以及多次电邮信息，但大厦代表律师均没有回复电邮，于期限前没有呈交有关答辩资料和文件。因为大厦代表律师杳无音讯，裁判庭只好多次延期聆讯。从大厦物管敷衍了事，退居幕后，把劳拉的“麻烦”交给律师接管，到大厦律师的傲慢无礼态度，裁判庭有充分事实和依据，裁定大厦及其物业管理公司没有履行他们应尽的义务和职责。
通常情况下，安大略省公寓大厦管理局受理的案件，诉讼双方的律师费都是自理的。但鉴于本案的事实，管理局裁判庭罕有作出了特别裁决。裁决书指出，大厦在处理业主噪音投诉时，没有履行服务业主的职责，本来可以避免的诉讼，却因为大厦法团的敷衍和傲慢导致业主劳拉无辜支付了不菲的律师费，裁决判定由本案诉讼开始，劳拉支付的律师费超过12,000加元，还加上200加元的案件诉讼费，必须由被告三方，即大厦法团、楼上业主和租客共同承担。
基于掌握的事实证据，裁判庭判决大厦法团需要支付60%，即约7,500加元。大厦法团必须承担最大的责任，是因为他们没有监管楼上业主和租客的不当行为。与此同时，楼上业主没有积极回应投诉，配合行动严厉管束租客的噪音滋扰行为；而租客不遵守大厦规例，拒不合作减少不必要的噪音，被各判罚20%，各承担约2,500加元。
本案例是安大略省公寓大厦管理局裁判庭罕有就大厦法团（及其物业管理公司）的不作为、涉事业主和租客的不合作，为原告人追讨惩罚性的律师费用。其依据如下：
1.因被诉一方不合情理的行为（例如大厦律师多次不回复裁判庭的电邮，数次限期前都未能递交陈述文件）造成诉讼的拖延并衍生额外费用；
2.本案四方及各代表律师均花费不菲，且都要求对方返还有关费用；
3.诉讼各方是否有诚意尽力尝试于诉讼之前解决纠纷，以避免牵涉更多费用；
4.根据大厦的章程、附例和规定，大厦管理方必须尽最大努力协调解决纷争，而各住户必须遵守所有规则；
5.本诉讼各种衍生的费用是否合理。
本文作者：Joanna Yu
原文发表于《现代物业》下旬刊2023年11期/总第616期
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