很多年没有写地产的大报告了，岁末年初，做个系统性的回顾。
结论：2025年，地产转折之年！
前面参考2021年Q3的时候写的一个报告，连续起来看，可能会对整个周期有一个深刻的认知。文章我附在了第二篇文章中。
1.过去4年，我们经历了什么？
地产，从2021年的春节开始到现在，调整了快4年了——从周期上来看，主要的下跌过程已经结束了。即便是日本，1990年泡沫破灭之后，下跌主要阶段也集中于前5年——而且日本的地产，核心就是几个城市。
中国的地产，从高峰开始到2025年的春节，也到了4年这个门槛上，主要的跌幅已经出现了。高位下跌的幅度，房价层面来看，平均有30-40%左右，量下跌了有一半左右。大家更关心的是:1.接下来会怎么走？2.还会有什么影响？
经历过这4年，老百姓是深刻的受到了这种冲击，而且非常直接，自然感受非常痛苦。现在对对资产负债表的安全性追求，已经放在了第一位，这是人之常情——你现在告诉大家地产会企稳，我估计大家是不相信的。就好像泡沫的时候，你告诉大家大周期结束了，也是没有人相信是一样的。
但是，如果你是做投资的，就必须要为这个拐点的到来，做好准备！而不要被情绪左右了自己的判断。
2.分化
地产未来的发展，必然是分化的，这个分化有如下几层含义：
a.地域的分化
b.产品的分化
c.量价的分化
我们先回顾一下，今年的整体情况：
前11月，住宅新开工面积48989万平方米，下降23.1%。
前11月，新建商品房销售面积86118万平方米,同比下降14.3%,其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元,下降19.2%,其中住宅销售额下降20.0%。
全年来看，新开工在5亿平米，新建商品房销售面积应该可以做到9亿+。
a.地域的分化：从结构上来看，高线城市销售数据显著的好于低线城市，从人口，产业的角度来说，这是符合逻辑的。从未来来看，排名前20的城市（主要城市+中东部省会），人口大约在2.5-3亿人口，销售面积占比可能在25-30%，但是销售金额可能占比在40%+的样子。这部分城市的人口和产业基础，足以支撑房地产的企稳。但是对于低线城市来说，仍然还是，有需要就买，没有需要就不买——没有人会形成房价上涨的预期。这是我们说的低于的分化。如果从投资需求来说，全国可能具备投资价值的房产占比，可能占比不会超过5%，甚至更低——基本只有核心城市的核心地段。大多数房子能保值就算是不错的结果——这是由人口决定的，短期内，谁也改变不了。房地产从需求主导变成供给主导，是一个必然。
b.产品的分化。这是未来一个重要的变化，但是很显然很多人忽视了。房子能否增值保值看品质，但是这个品质不是什么钢筋水泥装修，房屋的品质就两个：1.地段；2.大小/户型设计。除此之外，都是扯淡的，谈不上什么品质不品质，毕竟再差也差不到哪里去。随着住建标准的改进，未来得房率逐步提升是一个必然，容积率持续下行也是一个必然，这会导致户型设计会有很大的改进空间。必然会在新老产品之间实现隔离，不同代际的住宅，品质的可比性会非常差——从而可能会导致老产品失去市场竞争力。这是一种隐性的贬值。我一个大胆的猜测，随着生活水品的提高，未来城乡结合部，会不会出现高品质的住宅呢？可以继续看看，毕竟中心区域的开发强度已经达到了一个非常高的水平。
c.量价的分化。从销售面积上来说，9亿多的数据，显然还没有到底，可能还要继续下滑；但是5亿多的新开工是不是到底了呢？或者即便是未来继续下滑，幅度和速度都会大幅放缓，对经济的影响，边际上会减弱很多。至于房价，我个人看法，仍然是分化，大多数房子没有投资价值，边缘区域都已经不是贬值的问题了，而是是否有人接盘的问题。从全国层面来看，谁也解决不了这个问题，一个简单的测算就是：每年首购的套数（包括继承）大约只会维持在600-800w套左右，但是未来若干年，因为人口死亡腾挪出来的套数可能在1000万套左右，其中一部分必然要废弃掉。在计算上新开工数量，从资产负债表上来看，房价整体下跌1/2-2/3，是基本可以达成均衡的。平均来看，已经差不多了，最多就是不同地方的结构性差异。
3.影响
过去几年，我想，相信政策刺激的，每相信一次，就会受到一次严重的伤害。现在可能大家，已经有点狼来了好几次的感觉了。
但是，如果我们站在一个第三方的视角来看：中国如此规模的房地产，实现了真正意义上的软着落。市场的调整固然痛苦，但是并没有实现无序的坍塌，没有引发金融风险的传染，即便是从股票指数上来说，其实最高到最低的跌幅，也没有十分巨大——虽然结构上，分化非常大。
地产，在任何一个现代经济体中，都是非常重要的一个部门——即便是成熟如美国，也是如此。过去几年的政策对冲，起到了很强的作用，但是体感上来说，给人的感受就是，怎么做好像整体感受都不明显。
但是这种体感，从明年开始可能会发生重大变化。地产一旦观察到企稳的信号之后，边际的财政刺激和货币防水，对经济的边际贡献可能就会明显起来。
在早期，大家看到数据，估计也不会相信。但是等相信的时候，可能牛市就来了。
地产是否能恢复曾经的荣光？我觉得基本是不可能的。人口和发展阶段决定的。我们最近对中美的比较做了大量研究，我们后面会陆续发出来这方面的数据，也欢迎多提意见。我们有一个惊人的发现：在衣食住行，养老，医疗，教育层面，中国的社会消费水平，已经基本超越了美国的平均水平。这个结论是有严格的数据支撑的。
在地产下滑的过程中，我们发展新制生产力，但是新质生产力对关键卡脖子行业来说，影响当然非常大。但是这个东西，和普通老百姓的直接关系不大，所以大家都会觉得，这东西没用啊。看着自己坍塌的资产负债表，心里滴血.......从这个层面上来看，过去几年光伏，电动车和半导体上的泡沫，其实是用来对冲地产收缩所必然的结果，如果没有这些产业的泡沫，经济可能会压力更大——很多人可能没有意识到这些新产业泡沫化的正面作用。随着地产的出清，这些产业必然会恢复正常的商业逻辑，当然也该轮到这些产业收缩了。
但是我想说的是，高位买房的人毕竟是少数——大家可以从新购房面积，地域，成交和存量占比上估计一下，这部分的占比可能不到10%。而且，由于金融深化程度不大，并没有产生金融风险的扩散。这部分人可能就是发展的代价，就像东北当年的国企职工下岗潮一样。中国90%以上的存量住房，不存在资不抵债的情况。甚至考虑首付情况，这个比例可能超过95%。
地产行业一旦企稳，随着居民们部门修复资产负债表（观察资产负债表是否修复完成的一个关键指标是，居民部门的中长期贷款，是否重回正增长，这里给了量化指标了哈，其实这个数据已经观察到了，但是受到政策影响很大，如果明年上半年，还能观察到这个数据的稳健增长，那就真的差不多了），未来经济会回归到一个相对低的增速，但是居民部门的获得感会更强——不用将过多的现金流用于购房了。
4.结论
如同泡沫的产生，泡沫的顶点，就是因为过于乐观，大家积极入市；出清的表现，也必然是大家都悲观的时候。
地产走到今天，再回繁荣已经基本是不可能的了。而且关于房价的判断，这是大家最关心的，毕竟家庭财富的相当比例可能都在房子上面。但是这个问题，真心不好回答，因为不同的地段，人口，产品力，都决定了房价未来的走势。对绝大多数房子来说，可能终局都是注定的。少部分，稀缺产品，可能才能实现增值保值。
但是，从宏观经济整体来看，当地产的新开工和销售都稳定在5亿平米上下的时候，中国可能就完成了经济结构的调整，以及经济的转型了。脉络也就十分清晰了：先是能提供就业的中低端制造业，然后是地产，再然后是高端制造业，再后来就是消费驱动了。我们现在可能处在第二步和第三部的中间.......
所以大家，不要被过去四年的剧烈收缩给吓到，觉得这个x运完了，那个xx结束了一样......一个时代的结束，必然会有一代人落寞的离开，但是就和大火过后的森林，必然会给新的物种提供新的发展空间，会形成新的生态。
地产的不同环节在收缩了50-70%的情况下，没有出现金融危机，没有出现不可控的失业，已经殊为不易了——只是因为，这是发生在自己身上，而且过去40年，我们基本没有遇到过这类的收缩，所以感觉到痛苦和迷茫。当下是应该仔细的看待地产企稳了，不要被思维的惯性牵扯，做出错误的判断。
若干年后，再回顾这段特殊时期，你会发现，它可能只是历史的车轮一次小小的停顿，过了一个小槛而已......虽然对很多人来说，这是一生，但是对更多的人来说，这是新生.......
