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别看，是黑榜！今年，广州房价跌最猛的10个小区是…

楼市 2024-12-21 19:39 广东

憋不住，广州房东有点想哭。

为什么呢？

前几天，国家统计局发布了最新的70城房价变化数据。

图源国家统计局

11月，四大一线城市，一二手房价环比双双下降的，只有广州。

连不少二三线小城市，都已经嗑到政策甜度、纷纷加入房价回涨的序列。

身为一线的广州，却始终一幅放下去、就不打算再拾回来的“大方”模样！

房东忍不住想问了，这滑滑梯，要坐到什么时候才算是个头

你们知道吗，即便不和楼市巅峰期20-22年相比，单单和去年对比，今年贝壳的二手房成交均价，整体还是下滑了17.81%。

相当于，今年一套成交总价300万的房子，去年可以卖到353万以上，价差50+万…

我就问一句，在座的各位，今年净收入能有50万的，直接评论区留个痕，方便的话，顺便报上你的行业、岗位（给一部分985/211毕业的外卖小哥们指点迷津

-17.81%，注意，这个幅度，还只是均值。有些板块、有些小区，整体跌幅甚至要来到翻倍的程度。

什么意思？

这是我统计出来的——2024年广州成交均价跌幅最大的10个主流二手小区（数据来源贝壳）。

我觉得，有必要交代下，这里的“主流小区”是什么意思。几个筛选条件：

1、今年、去年均经贝壳平台成交超过5套，保证小区有一定流通性；

2、平台定义的“小区”，房源类型比较多，不同类型的房源价差比较大，为使榜单更具参考价值，我将“散盘”、“商办公寓”、以及“个盘中别墅与洋房成交占比不相上下”的楼盘全部剔除；

3、得到这份平台相对“主流”的广州二手“洋房”楼盘榜单

如你所见，个盘均价跌幅最厉害的，去到33.96%；榜单排在最末位的，也好不了一点，均价跌幅去到29.59%…

以前逛社群，经常看到有人丢出来一张成交记录，直呼：

房价跌得好离谱，首付都跌没了呢。

现在不能这么说了，1.5成首付跌没不算啥，个人3成首付跌没，也不算啥。

最惨的是，小区年内成交的平台所有房源，只要合同一签，成交房东集体割肉3成。而且，3成的基数，还是去年的成交均价，不是业主当年可能更高的买入价。

喵了个咪的，写到这里，我居然打了个寒战，好冷，好狠。

那么，房价下降不稀奇，这10个二手小区，为什么会跌出圈来呢？

我尝试扒了些细节以求溯源。

从榜单可以看到，按区域划分，成交均价跌幅最大的TOP10中，4个来自南沙、2个黄埔、2个增城、1个白云、1个天河。

南沙区，几乎占据了黑榜的半壁江山，甚至，还喜提TOP1…

是的，南沙海力花园，在23-24年期间，成交均价跌幅高达33.96%，从去年的1.6万/平降到了今年的1万/平。

细化“颗粒度”，事实或许更加触目惊心。

去年，海力花园一房多少钱？

总价100万上下。

图源贝壳

今年，直接4-5成打折出售…

图源贝壳

一套总价42-50万，这可是住宅，不是什么公寓啊。

可能有人纳闷，这一房谁买？

当然有，海力花园楼下就是9年制的执信中学南沙学校。

按照24年的地段划分，海力花园纳入执信招生范围（具体入读情况请以当地教育局最新招生政策为准）。

图源24年南沙地段招生文件

这里，妥妥的名校学区。

学区房，也不值钱了咩？

告诉大家一个很可怕的事情，朝天路小学，晓得伐，越秀区省级学校、第二梯队名校，含金量与外郊一些新建的名校压根不在一个量级的。

今年，总价不到170万能买朝天路学区两房…

图源贝壳

在我印象中，此前，越秀学位壳，是壳哦，单间老破小不能住人那种，总价都要200来万。

连越秀学区房都如此，南沙的二手房想靠名校牌撑房价，难

更致命的是，海力花园离广州市区巨远，自驾单程54公里，公交出行的话，单程接近两个钟。

图源高德地图

为啥这么难，这个小区，最近的地铁站是4号线的金洲站，行车距离要去到4.6公里。

而比较近的规划地铁15号线，又迟迟没有落地，目前广州地铁四期的官方名单依然未出，说15号线能上的均为网传消息。

你说说，除非在南沙本地工作，否则山高水远、每天往返通勤接近四个钟的小区，房东不狠狠降价，怎么卖得出去。

当然，南沙位置比较好点的小区，也有降价。

比如，位于南沙区府附近的龙光棕榈水岸北区。

这个小区，从去年均价2.1万/平降到了1.4万/平，整体跌幅也不小，高达31.9%。

同样，看单套房源，情况更加严峻。

举个栗子。

去年小区一套南向71平两房，总价167.5万。

图源贝壳

相似户型，高楼层单位，今年总价剩下80万，腰斩都不止。

图源贝壳

去年一套113平大三房，总价216万。

图源贝壳

今年，相似户型，楼层更好，总价157.8万，房价降了将近60万。

图源贝壳

区府盘，何至于此？我问了一下中介。

中介告诉我，大概有两个原因。

第一，楼龄。

这个楼盘楼龄有10-14年，在广州全市看来，算是次新，但在南沙范围内，还是有年头的了。

同样吃了楼龄亏的，还有广晟海韵兰庭。

如下图，小区从去年均价1.7万/平降到今年的1.1万/平，整体跌幅32.04%。

第二，地面塌陷。

龙光棕榈水岸北区，地面下沉开裂问题，有点出圈了。

今年还上了官媒315…

图源新快报

楼龄不新、每天还走在这种小区道路，除非预算很有限，否则真的会有人想住这种房子吗？

除了南沙几个小区，黄埔的金碧领秀国际、万科城市花园，均价跌幅也超过32%-33%，分别位列广州房价跌幅TOP2、TOP3。

金碧领秀国际，从去年均价4.4万/平跌到2.9万/平。

万科城市花园，从去年4.2万/平降到2.8万/平。

老黄埔一带，这两个小区为啥降价猛？

我想，主要根源，一依然是楼龄；二今年片区新房、次新盘供应非常猛。

单价4字头，今年都可以买万科城市之光了。

楼龄20年左右的金碧领秀国际和万科城市花园，怎么还能维持住这个价。

黑榜当中，除南沙、黄埔6个盘之外，还有——

增城的恒大山水郡，从去年均价9366元/平，降到6489元/平，整体跌幅30.71%。

增城的现代城市花园，从去年均价1.5万/平，降到1万/平，整体跌幅30.55%。

白云的乐得花园，从去年均价2.4万/平，降到1.7万/平，整体降幅29.59%。

增城、白云这几个小区跌得猛，我其实都不意外，要么地段太偏，要么楼龄太老，这些都是通病。

比较令人惊讶的是，榜单中还有一个天河盘——兰亭盛荟，我迟迟不敢说

没想到吧，作为金融城CBD的盘子，也“勇敢”闯入了今年跌幅最大的小区TOP6。

23年，小区均价8.2万/平。今年，只剩下5.6万/平…

曾经卖到10万+/平的同款，今年降至7万/平整。

图源贝壳

而且，更为人遗憾的是，7万/平这套房源，已经是小区今年平台成交单价最高的房子了。

中介告诉我，目前兰亭盛荟的房价情况是这样的——

1、下半年，平台7字头0成交；

2、最近，120平以下的户型，单价在5-6万/平左右。

这么看来，兰亭盛荟要再恢复10万+/平的高光时刻，是不是有段漫漫长路要走了…

你觉得呢？兰亭盛荟还有回涨到10万/平的可能吗？你还发现哪些跌得很厉害的小区吗？评论区聊聊。

有买房/卖房问题，扫码加@大嘴，我们一定知无不言。

插播一段！

2024年买房倒计时！我建议大家做决定之前，要对广州整体读书格局有基础了解。

老三区的小升初摇号是不是很难？天河的中考是不是真的很卷？黄埔读书的痛点跟优点究竟在哪里？广州的教育生态到底怎么样？

这些问题，艾莎妈妈会在今年最后一场沙龙里面跟家长们讲清楚。场地名额有限，以扫码报名时间先后为准。分享内容包括：

1.黄埔升学的痛点跟优点

2.小升初科普跟11区升学路径对比

3.广州教育现状跟中高考整体形势解读

4.双减时代，家长应如何规划升学方向？

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