最近，虽然利好声音不断，但二手房价却一直没怎么明显回涨。你敢信，峻林卖到了单价9字头，荟雅苑有业主七折出售；中怡城市花园、侨林苑，高位400+万一个的学位壳，现如今，“200多万”遍地爬…据中介爆料，11月底，峻林悄咪咪成交了一套建面约139平的大三房，成交总价1380万，折合单价9.94万/平。经不完全统计，这个单价，不止打破小区近两年的地板价，应该也是自2020年以后，峻林成交的第一套“9字头”房源（数据来源贝壳、合富等）。拜托，这可是峻林耶，读华阳、而且还是次新改善产品（具体入学情况，请以当地教育局最新招生文件为准）。从去年下半年开始，我们历经市场冷静期那么久，在冒出这一套超低价之前，它将近6成的成交房源，单价还能维持在13万+/平，扛跌能力牛得一批啊…中介称，房子便宜卖，有客观原因，也有业主个人因素。客观方面，这套房子的综合素质，肯定不是小区一梯队的那种。![]()
图源贝壳经了解，峻林一期B1-B2栋，2012年建成；二期B3-B4栋，2013年建成；一二期3梯4户，每栋都是两南两北分布。三期B5-B7栋，2015-2016年建成，2020年才清盘交付。并且，三期均为主朝向南向的南北对流单位，纯板楼设计，梯户比也是非常奢侈的3梯2户。这其中，占据顶流资源的要属B7栋，楼龄最新，视野最好，正楼下望小区整个花园和泳池。而B2栋北向单位，正是整个峻林楼龄最早、朝向比较次的一批货。更何况，成交房源还是低楼层，虽然不是2楼，但视野也一般。不过，有一说一，在市场大好的那些年，即便非小区王牌户型，作为峻林的业主，野心也非比寻常。比如这套房子，最早在去年挂牌时，原始报价就报到了1900多万，算下来13万+/平。那么，业主又是怎么说服自己超底价成交的呢？两个原因。贝壳显示，相似户型在去年3月，中楼层卖到了13.46万/平；![]()
图源贝壳即便是低楼层，去年年中，还能卖到11.14万/平。![]()
图源贝壳我猜，让业主彻底下决心紧急抛售的，是今年8月21日成交的这套125平，面积虽然更小，但同为北向，成交总价1260万，单价只比10万/平基准线多了271元。![]()
图源贝壳中介透露说，房东本来想趁市场好再卖、足足等了一年多，实在等不来，个人城市和职业发展也有变化，所以才索性割肉，自己找了买家成交。
9.94万/平的地板线，你觉得峻林可以维持多久？评论区可以先聊着。昨天，就有中介发消息称，天河北荟雅苑，最近卖到前两年成交价的七折，现在你还会考虑吗？…这么说吧，人家家门口就是体育中心，平时薛之谦、郭富城、林俊杰…明星大咖来开演唱会，你蹲在窗边就能免费听，而且听得很清晰![]()
更重要的是，按照地段招生划分，荟雅苑也是读华阳（具体入学情况，请以当地教育局最新招生文件为准）。![]()
图源天河教育局占据天河最牛的地段、最好的学位之一，现在小区成交什么价？贝壳内网显示，最新的一套来自今年10月底成交，118平高层单价刚刚破6万/平；
而10月初，南向111.88平中楼层单位，卖了6.2万/平，相比22年同朝向相似楼层和户型单位卖出的9.3万/平，整整打了66折…![]()
图源贝壳我昨天实地踩盘了一趟，肉眼可见地，荟雅苑，确实…老了。的确看得出是2000年左右的设计产物、和岁月痕迹。现在让买家花6/7字头、为了学位买这些房子，我想，没问题；但如果和前两年一样花8/9字头、甚至10万+/平来买90多平的刚需户型，讲真，买不下手啊…
![]()
图源贝壳问题来了，天河北其他华阳学区明星盘，最近房价如何？也都跟峻林、荟雅苑变化这么离谱吗，我集中盘了一下。富力天河华庭，流通量不算大，房价相对稳，主要成交的是四房，从去年的10万+/平，降到现在的8/9万一平。1房学位壳，掉得最厉害，单价从最高10万/平，降到5/6字头；侨林苑，与中怡城市花园并称“华阳流通王”，在最近新政带动下，同样房价有止跌回升迹象。虽然没有和荟雅苑跌得那么触目惊心，但华阳这些二手学位盘，普遍也是伤痕累累。个中缘由，第一肯定有市场的因素，但正如艾莎妈妈所说，天河北顶级学位盘原来的目标客群，消费方向是否也发生了巨大的转移了呢？你的看法是？评论区聊聊吧。有买房/卖房/读书问题，扫码加@艾莎妈妈，她对全广州的楼盘/学校均可如数家珍，可以专业高效解决你的买房读书问题。2024年买房倒计时！我建议大家做决定之前，要对广州整体读书格局有基础了解。
老三区的小升初摇号是不是很难？天河的中考是不是真的很卷？黄埔读书的痛点跟优点究竟在哪里？广州的教育生态到底怎么样？
这些问题，艾莎妈妈会在今年最后一场沙龙里面跟家长们讲清楚。场地名额有限，以扫码报名时间先后为准。分享内容包括：
1.黄埔升学的痛点跟优点
2.小升初科普跟11区升学路径对比
3.广州教育现状跟中高考整体形势解读
4.双减时代，家长应如何规划升学方向？
![]()
