云 南 天 外 天（丽 江）律 师 事 务 所
模 拟 法 庭 第二十一期
助力天外天律师成长，锻造专业化律师团队！
天外天模拟法庭
2024年9月7日中午，云南天外天（丽江）律师事务所2024年第二十一期模拟法庭——客栈租赁（房屋租赁合同纠纷）一案，在律所模拟开庭。
审判长：杨灿魁律师
审判员：李亮律师、杨陆龙（实习律师）
书记员：杨顺香（实习律师）
原告：李宝珍律师 原告代理人：殷诗卉律师
被告：和晓霞律师 被告代理人：张天炜律师
本次模拟法庭各角色由律所执业律师和实习律师分别扮演，模拟呈现真实法庭现场。
基本案情
本期模拟法庭的案例系由民事团队2代理的房屋租赁合同纠纷案。
承租人——本诉原告：小和、小李
出租人——反诉原告：小王 （人物均为化名）
2022 年 12 月 4 日，小和、小李经朋友介绍，共同与小王签订了《客栈租赁合同》，合同约定将小王所经营的坐落于古城的房屋（原为客栈）出租给小和、小李进行经营使用，合同约定了租赁期限、租金、押金、租赁物装修等条款，并约定 经营所添置的物品，物件，装修等，所需的费用由乙方承担。合同签订后，小和二人按合同约定向小王交纳了第一阶段租金及押金。
此后经营该客栈并对该客栈进行装饰装修。由于小和二人未向相关部分进行装修报备，相关行政单位对其进行了行政处罚。后通过小王及原始房东的协助，小和装修完成并通过验收，经营范围为住宿服务。
装修完成后，小王获悉小和在装修前未向相关单位备案，存在违规对房屋进行修缮改造行为，后经其实地勘查发现，小和对租赁房屋内部建筑主体及隔断设施进行了拆除，致使房屋格局发生严重变化（出租时房屋间数为 11间，装修后仅剩余
9 间），小王遂告知被告恢复房屋建筑主体及隔断设施，属于未妥善使用租赁物，擅自变更建筑主体的违约行为。此后小和一直未对已拆除建筑主体进行恢复，小王多次与之协商无果后通过《律师函》告知方式，书面向其提出解除租赁合同之诉求。
针对小王提出解除租赁合同的诉求，小和向法院提出诉讼请求：请求人民法院判令小王依法继续履行《客栈租赁合同》并承担保全费、鉴定费、诉讼费等费用。
小王见协商无果，也提出反诉，1.请求法院依法判令解除双方之间租赁合同；2.请求法院依法判令被告支付自 20xx 年x月x日起至实际搬离之日至的房屋租金8万余元 ；3.请求法院判令被告立即清退出场并承担本诉、反诉全部诉讼费用。
在庭审过程中，原被告各自陈述事实主张、诉讼理由与诉讼请求，模拟法庭严格按照真实庭审程序进行。
争议焦点归纳
本次模拟法庭对案件涉及的法律关系认定、责任划分、过错程度、法律依据等一系列问题进行了一一梳理，并根据双方的举证质证，审判长、审判员将争议焦点归纳如下：
1、本案小和、小李（本诉原告）是否存在装修前故意未向相关单位备案，形成违规修缮；装修后，房间由原来的11间变9间是否属于房屋格局发生严重变化，是否属于破坏租赁物范畴。
2、小和、小李是否可以依据其提交的证据请求人民法院判令小王（反诉原告）依法继续履行《客栈租赁合同》。
3、小王的请求：请求法院依法判令解除双方之间租赁合同并判令小和、小李支付自 20xx 年 x 月 x日起至实际搬离之日至的房屋租金8万余元是否可以得到法院支持 。
4、小王是否应当承担本案的保全费、鉴定费、诉讼费等费用。
在审判长归纳的本案争议焦点指引下，双方代理人紧密围绕争议焦点进行举证、质证和辩论。庭审双方交锋激烈，将庭审推上高潮。
庭审结束后，李亮律师对双方代理人的表现给予了充分肯定，就原被告代理人在举证质证、法庭辩论环节存在的问题一一予以指正，在场的每一位实习律师在这次模拟法庭中汲取了宝贵经验，通过互相对照，互相学习，进而取长补短，不断进步。
天外天丽江所模拟法庭的开展，为加强我所团队化、专业化建设提供了一个优质平台。今后，云南天外天（丽江）律师事务所将常态化开展此项活动，以使“天外天模拟法庭”实现常态化运行，让更多律师，特别是青年律师、实习律师在实操演练中不断锤炼自身诉讼技巧，促进其更快地成长、更好地发展，在激烈的法律专业市场中保持竞争力，进而提升团队业务水平，努力为社会提供更专业化的法律服务，尽最大努力保护当事人的合法权益。
普法一分钟
01
通过微信聊天形式商谈租赁房屋事宜，聊天记录能否视为书面合同形式？
可以。法院在审理时会审查出租方与承租方是否通过微信聊天方式就租赁期限、租赁费用、支付方式等内容达成合意。若达成合意，微信聊天记录视为书面形式，租赁形式为定期租赁。若微信聊天记录记载不清晰或存在聊天记录与当事人实际行为不一致等情形时，应综合房屋占有使用情况、租金支付情况、市场行情及交易习惯等，结合公平原则及诚信原则综合进行裁判。
02
出租人“一房数租”，如何处理？
在数份租赁合同均有效的情况下，按照以下顺序确定履行合同的承租人：首先，看谁先合法占有房屋；若没有承租人合法占有房屋，看谁先办理了登记备案；若均未办理备案登记，看哪份租赁合同成立在先。
其余未取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同、赔偿损失等。
03
承租人在租赁期间内，想要转租房屋，该如何处理？
承租人需告知出租人，并经出租人同意方能转租房屋，且转租期限不能超过承租人剩余租赁期限。
若承租人在未经出租人同意的情况下擅自转租房屋，出租人可以解除房屋租赁合同。但出租人在知道或应当知道承租人转租6个月内未提异议的，视为出租人同意转租。
房屋转租后，若承租人拖欠租金，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。
04
承租人对租赁房屋进行装饰装修 ，在租赁合同届满或解除时，装饰装修物如何处理？
承租人对租赁房屋进行装饰装修，费用一般由承租人自行负担。若承租人未经出租人同意，对租赁房屋进行装饰装修，出租人有权请求承租人恢复房屋原状或者赔偿其损失。
若承租人经过出租人同意，对租赁房屋进行装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，对于未形成附合及已形成附合的装饰装修物，分为以下两种情形处理：
一、未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；
二、已形成附合的装饰装修物，按照以下情形处理：1、因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
2、因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但出租人同意利用该装饰装修物的，应在利用价值范围内适当补偿承租人；
3、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任
；4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
编辑｜飞飞
审核｜张天炜、李亮
▌免责声明 本文观点仅用于交流学习，不可视为云南天外天（丽江）律师事务所正式法律意见或建议。云南天外天（丽江）律师事务所对转载、分享的内容及观点保持中立，本公众号发布的文章、图片等版权归作者享有，图文视频内容均仅供读者阅读参考！
▌版权说明 图文禁止用于商业用途，版权归原创者所有，若转载、引用内容所属来源标注错误或侵犯到您的权益，敬请联系，我们将立即处理。
公众号 抖音｜云南天外天（丽江）律师事务所
