![]()
10月17日，又一场重要的发布会在国务院新闻办召开。住建部部长倪虹领衔，财政部、央行、自然资源部、金融监管总局相关负责人出席。完整看完这场新闻发布会，我们有一个非常直观的感受，如果说这场史诗级的房地产救市，最初是从市场和购房人切入的话，那么，现在已经进入到了“既要救市场，又要救房企”的阶段。除了强调已有政策的落实，这场新闻发布会真正有含金量的政策措施集中在以下四个方面：
1.“应进尽进”，“应贷尽贷”，将全部商品房纳入“白名单”。倪虹部长预估的数据是，白名单放贷金额在年底要达到4万亿元人民币。
2.新增100万套城中村、城市危旧房改造，主要在地级市以上开展，主要采用货币化方式安置。金融部门给予信贷支持，财政部门通过专项债使用给予支持，能提前实施的就提前实施。
3.政策性银行、商业银行金融机构和专线债资金，进一步细化支持收储开发商无力开发，或不愿开发的土地；收购存量商品住房用作保障房。从土地和住房两个端口，削减市场存量。
4.白名单放贷过程中原来分期、分批发放的贷款，可以提早一次性发放到监管账户，根据项目开发进度和用款需求拨付使用。
这四方面的政策措施，在修复市场、维护购房人权益的基础上，对开发企业而言，给予了颇为务实的“政策呵护”，每一招都在痛点之上。首先，“白名单”明确了将全部合规商品房项目纳入白名单的原则，这已经不是简单的“扩围”，而是全覆盖。也就是说，合规的商品房开发项目不再存在被筛选、被遴选的问题，只要合规，就进白名单，就可以放贷。这将极大地解决房地产开发企业融资性现金流的问题。可以说，从制度之初的遴选，到后来的扩围，再到如今的“应进尽进”，“应贷尽贷”，白名单对房地产企业而言，已经成为了一项“普惠性”措施。除了解决房企融资性现金流问题外，还可以打消购房者对项目交付的担忧，也是增强市场信心的举措，修复信心，促进销售。其次，不要认为新增100万套城中村、城市危旧房改造与房地产市场没有直接关联。请注意，倪虹披露的信息中，重点在于安置方式是——货币化。也就是“给钱不给房”，居民拿着货币化补偿安置的钱，去市场上购买符合自己要求的住房。这等于通过城中村和危旧房改造，创造了巨大的市场需求。买新房也好，买二手房也罢，都能达到了去化市场存量的效果。上一次这么做的效果，我们在这里不赘述，感兴趣的朋友可以自行了解。更重要的是，政策性银行、商业银行和金融机构、专项债等金融、财税工具，都可以对这项工作给予资金和信贷支持，这将极大地提升地方政府的工作进度。倪虹的态度很明确：第一，前期工作成熟的，能早就早；第二，如果推进得好，条件成熟，在100万套的基础上，还可以继续新增。如果说白名单给商品房开发项目的贷款规模目标是要超过4万亿的话，那么，这100万套（还可能不止）的城中村和危旧房改造计划，涉及的资金规模可能远不止于此。也就是说，拿来“救市”房地产的资金规模，很可能远远不止4万亿。第三，落实央行结构性货币政策工具、商业银行和金融机构、专项债资金，对收储存量土地、收购存量住房，就是以地方政府和地方国企为中转，给房地产企业修复现金流。过往多年，金融监管部门一直严格禁止商业银行和金融机构直接发放贷款用于地方政府收储土地。但是，面对地方政府收回房企不愿开发或无力开发土地的问题，监管层一改多年以来的口径，允许贷款直接进入这一领域，这种“突破”的力度很说明问题。由此，房企可以根据自身情况，通过“退地”的方式，从地方政府那里拿回相应的现金，改善补充自身的现金流，用于在建项目。而且，监管还优化了很多细节，例如，允许此类存量土地“带押过户”，“分期缴纳出让金”、“分期办理土地使用权证”、“按照规定豁免土地方违约责任等”。这些措施，都直接作用于房地产开发企业运营层面的痛点。第四，开发商的资金使用有望进一步松绑。在此之前，白名单放贷并不是一次性放款，而是根据运营节点、工程进度等分期分批付款。现在，商业银行和金融机构，可以一次性将全额贷款发放到开发商商品住房项目的监管账户，而后根据项目进度统筹使用。这大大增加了项目层面资金调配的科学性和充裕度，是对开发商实质性的利好。不过，我们问了银行的专业人士，他们强调了一点，虽然是一次性放款到监管账户，但是，这些贷款资金仍然用于各节点上材料采买、工程款支付等，不可能像之前那样，集团统一抽调资金。一次性放款，核心目标仍然是为了保障项目顺利交付。在这次发布会上，我们深深感受到了金融部门对于房地产开发企业和房地产行业久违的“善意”。在介绍金融机构支持房地产市场止跌回稳时，金监总局副局长肖远企说了这样一段话，让我们印象深刻：
“根据不同房地产企业和房地产项目，在不同阶段的融资需求量身定制专属金融产品，提高融资支持的精准性、及时性和有效性”。
“定制”、“专属”这样的颇具“服务性”的词汇，出现在了对房地产给予金融支持的陈述中，一时间，房企成了“服务对象”，还真有点“受宠若惊”。修复市场也好，利好房企也罢，一系列政策措施的核心，都在于信心。倪虹的这个判断请大家不要忽视，他是这么说的：
“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。外媒朋友问10月份的数据怎么样，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果”。
“开始筑底”——这的确是一个十分“讲究”的用词，既强调了过程，又传达了信心，北京、上海、深圳楼市十一长假以来的市场成交的表现，也侧面印证了这个判断的正确性。信心不仅比黄金更重要，对于当下房地产市场“止跌回稳”，信心比一切都重要，这绝不是一个4万亿，还是再有一个或者几个4万亿的问题。
