北京楼市的复苏，终于让久违的“金九银十”这样的楼市定律，重新上演。根据北京住建委官网数据显示，10月1日至31日，北京二手住房网签1.7万套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%、2.4%。1.7万套的网签量创下近19个月新高。新建商品住房网签0.45万套，环比增加50.1%，为今年以来高点。一二手房市场的普遍回温，点燃了一拨购房人的热情，也重新唤醒了更多观望者的信心。这其中我们也看到了不同“主题”的热销，以价换量也好、产品稀缺也罢，其实都在验证同样的热销逻辑，要有足够打动购房人的某一个点。而纵观这一轮北京楼市的回温，其中有一种极具代表意义的热销，值得复盘：就是现房的胜利。今年9月30日，位于西四环的某现房开盘，当天便创下了开盘当日签约108套，这也是该项目继2022年创造了期房“日光”神话后，再次刷新了现房产品首开销售的新纪录。该现房热销，实则是当下市场的一个缩影。更生动的印证了现房对于购房人而言的含金量，但这两年，北京的市场其实不乏现房，也并不是逢现房就热销，我们通过一个热销的现房盘背后，其实可以梳理出几条必胜的法则：
足够的客户基础，看得见的现房价值以及加分的区域价值。
这几乎是一个现房盘能够热销的万能公式，我们用其去套用任何一个现房项目，只要具备这三点，那几乎离热销也就不远了，或者说，很多已经实现了热销。换句话说，能够穿越周期的也一定是这些抗打的卖点。这对于购房人来说，其实也是对一个项目价值的试金石。当判断是否足够有把握去选择一个新的项目时，代入这三点的考虑，那基本也就稳了。就在这个周末，11月9日，备受关注的越秀星樾也将进入实景呈现阶段，顺时也将开启现房的销售。这会否成为北京有一个顺利接棒现房热销的项目，我们不妨也从这几点思考出发，来预判一下这一项目的市场热度。应该很多人都还记得，去年那场仅仅用了77天，就实现了从拿地到售罄的越秀·星樾。这的确是2023年北京楼市一大现象级的楼盘。而且当时星樾的热销，可以用到一个略显夸张的词语——秒罄。当时项目期房阶段共推出了468套房源，但排靠参与摇号的客户超过了1000位，两倍之多。这就意味着，关注的客户量足够的大，竞争也足够激烈，才有可能以最快的速度完成一次热销。但这同时也就证明了，必定还有很多关注这一项目的购房人在当时没能博得这一机会，或许有人会转投其他项目，但一定也还有守候者。客户基础是一切热销实现的基础，星樾也不例外。期房时代的星樾用秒罄激活了更多购房人的期望，这也为此时现房的入市夯实了基础。但其实我们说，客户的基础有多牢固多坚实，则取决于可见的价值有多大。位居海淀北的朱辛庄一直是近两年的热门板块，懂得都懂。海淀北聚集了全北京乃至全中国最强的互联网力量，囊括了几乎所有的互联网大厂的根据地，而伴随着漫长的发展周期中，最不对等的就是整个海淀区域高精尖人才流入的速度以及几乎停滞的新盘供应量。这也造就了几乎是与海淀板块友好的区域，都能做到开一个盘火一个盘，究其根本，是重度的需求与供应的不对等。而回到朱辛庄板块，越秀·星樾所在的区域距离朱辛庄地铁仅600米距离，步行可达。同时这里串联起了地铁昌平线与8号线，这也意味着，从这里可以2站直达西二旗。西二旗的大厂浓度有多高，在这就不做赘述了，更重要的是，朱辛庄本身也在形成更加浓郁的科技氛围。2020年国务院发布的第六批自贸区中，星樾所在区域是国家自贸区重点打造的科技创新组团，这里汇聚了两大科学城海量国家与社会投资，是目前最受瞩目的科技发展中心。同时，这里又是北京重点打造的三城一区中的未来科学城，目前已进驻国家电网、国家能源集团、中国华能、中国电子等14家央企下属的数十家技术研发中心，近万名科研人才进驻办公。其中星樾所处的西区，规划面积61.4平方公里，包括沙河大学城、中关村生命科学园、科技服务产业园等重要组团，是昌平区重点打造的自贸试验区主阵地——生命谷，目前已有小米、国家知识产权运营平台等众多高新技术企业进驻。而越秀·星樾，算得上是板块内最后一块成规模的住宅用地。这些源源不断涌入其中的高科技人才，总有人正年轻，也总会有人需要自己的家，能够拿得下这些人的，一定是要有和整个海淀板块密切度最高的项目，越秀·星樾可以算一个。毕竟除了地铁交通的便捷通达，整个板块内的其他配套也都十分完善，地块周边规划了18万平方米的万达广场，预计在今年开业，同时项目紧邻的朱辛庄地铁中东侧还有5万平方米的万科TBD，涵盖了餐饮、健身、ktv等一系列生活服务类配套。同时，项目板块内还有已开业的近50万平的超级合生汇，如此配套，放眼全北京，也都算是独一无二了。更加分的则是购房人更关心的教育配套，根据目前披露的消息得知，项目地块配套的教育资源，未来将从幼儿园到小学、初中都被北京一零一中教育集团接管，北京一零一中学有多牛，此处相信不需要我们再赘述。不得不说，今年北京楼市最突出的一个现象就是，开始卖现房的项目多了起来，打造现房实景呈现区的项目也更是多了起来。因为大家都深谙看得见的打动力，这好过一切花哨的说辞。在具备了热销现房楼盘的黄金法则之外，星樾最大的优势便在于，基于原有的产品有进行了新一轮的园林标准和精装标准的提高。这对购房人来说，自然是赚了的事儿，实打实的区域与配套都已经看在眼里，但现房所见即所得以及在原有基础上的主动升维，这其实才是能左右热销的根本。更难得的是，在现房的品质兑现上，越秀·星樾基于园林做了一轮全面的标准提升，细化到归家大门的仪式感拿捏，通过增加迎客松、水景来更好的实现，以及巷道内灯光氛围的打磨、塑胶跑道的颜色与铺装样式、入户单元门礼序感打造等等，看似都是一些小的场景，但细节处的用心其实更容易打动人。而这些情感浓度的表现，往往更容易营造出空间的氛围感，特别是在用现房的手法呈现出来时，才更容易体会到一个项目是否在用心。其实套用热销的黄金法则，似乎并不难印证属于越秀·星樾的又一场热销已经被预定，其实聪明的购房人也会算另外一笔账，本次现房推售的户型集中在93、96、108、127平方米的三四居，论得房率，越秀星樾超过了80%，相当优秀，而现房能够实现在早交房，同样也是在为购房人省钱。毕竟从算账的角度来看，得房率每高一点，等待的周期短一些，其实都是实打实的人民币。
