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北京西北，上风上水，远眺群山掩映，一个总价动辄2000万以上的顶级豪宅就坐落在这里。在当下的经济环境里开盘，开发商压力很大，虽然在产品上下了很大的功夫，也对品质很有信心，但还是要担心，有钱的客户在哪里，现在还买不买房。开盘后，实际销售进度好于预期，算是不温不火，正常去化。开发商不敢有一点松心，销售团队从上到下高频跟进已认购客户的状况，每隔三两天都找理由和客户联系一下，生怕他们反悔，不买房了。这么高频联系，开发商有自己的苦衷。他们对蓄客数据仔细梳理了好几遍，发现有不少客户都是金融从业人员。放在先前，这是好消息，说明客户稳定，认转签不会有太大问题。但是现在，这不免让人紧张，金融业降薪、裁员、反腐，自己的客户无论沾上哪一条，都会给销售带来很大的不确定性。一套总价约3000万的房子，走过了验资、认购，该交的钱也都交了，总之通过了所有可以用于验证客户购买力和购买意向的环节，销售人员已经开始推进签约流程，全部完成之后，3000万的总房款，用不了多久，就能回款了。然而，就在“胜利”的前夜，销售联系不上客户了。一天联系不上，销售人员没在意，第二天、第三天联系不上客户的时候，不祥的预感来了。原因是，这位客户是一位金融机构的高管，近50岁，在哪家供职，客户始终没有明确透露，但猜测其职位不会太低。第一次看房不是他自己来的，这位真正的买家，到第二次才出现，此后又带家人看了房，当时交流很是愉快，连家人的联系方式，销售都留下了。联系不上本人，开发商开始联系家人，但家人一时也联系不上。项目团队赶紧在工作例会上讨论这个情况，分析了各种可能，认为要做好准备重新给这套房找个买家。例会刚散不久，就有人联系上了这位客户的另一位家人，从他那里得到了一个最不愿意听到的消息：这位“高质量”的客户，前几天被有关部门带走了。至于房子怎么办，这位家人也说不出个所以然。至此，这个客户可以算是“没了”。从业超过20年的人，都从来没见过家里出事、几千万豪宅还能照买不误的案例。销售团队只能感慨，天道轮回，提成奖金就不要想了，接下来办各种手续解约，退钱都够各条业务线的人员忙活的，之前的工作白做，但遇上这种事儿谁也无可奈何。为了吸取教训，规避风险，但凡和金融业沾边的客户，销售都会多打几个电话，找点理由邀约一下，以确定客户还在正常状态。如果有问题也能及早发现，早点走各种退订退款手续，为重新销售争取时间。不能说“看到金融客户色变”，但是，有这个行业的客户“加个小心”，在当下北京房地产营销领域已是心照不宣。前一阵子，中金公司的女员工出事儿，某个项目一位销售的客户恰好是中金公司的，这让他紧张了好一阵子，几番思想斗争之后，还是拿起电话，联系了客户，尬聊了半天。电话那头的客户最开始也一头雾水，后来明白了销售的用意，不咸不淡地甩出了一句：这是我爸掏钱给我买的房，然后就挂断了电话。销售自知冒犯了客户，但听到这句话之后，紧张感还是纾解了不少。全国显贵精英汇聚的帝都，个别客户出点事，或者被带走，不值得大惊小怪，多年以来都是如此。但是，如今之所以对金融从业有特殊的“紧张”，是因为不仅是反腐，而是整个金融业生态重塑，开始出现“降薪、裁员”这类普遍性态势。而先前，金融行业从业者，特别是高收入者，是北京楼市最重要的支撑性力量，毕竟金融机构、投行的总部，都在北京。尤其是这些年来北京楼市逐渐变成了以改善型为主的市场，金融行业收入水平的变化，对房地产市场的影响也就越来越大。图表：2019-2023年北京新房均价情况和同期一季度证券期货行业应付薪酬情况态势
柱状图为新房均价，单位：元/平方米；曲线图为A股上市公司证券期货行业2019-2023年一季度应付薪酬，单位：亿元
数据来源：安居客、上市公司公开信息披露
一位开发商朋友现在已经转行，他在干这一行的时候，算是房地产市场的最后一个黄金小周期。那几年，他操盘了两三个位于北京西部区域市场的高端项目，他说，这些项目的客户中，至少有三分之一从事金融行业，或者是从事行业和金融业相关。行业戏剧性的潮涨潮落，直接影响到房地产，几年前不是没有发生过。比如，北京东北的麦子店周边区域。这个比邻朝阳公园的板块，有几年房价涨得很快，而且是房租、房价一起涨。那几年，恰恰是P2P、互联网金融风起云涌的年代，很多互金公司的总部或者办公场址，就设在那片区域。那时，夸赞一个互金、P2P机构经常使用的是称谓就是：当时大朝阳公园板块新房项目中，不少都卖给了这些P2P、互金公司的各级“管理层”，他们给开发商留下的印象是，不砍价，下手快，花钱猛，甚至有人开玩笑说，“感觉不像在花自己的钱”。这种感觉很对，事后证明，他们有时候确实花的不是自己的钱。后来，互金公司、P2P爆雷，最终迎来全行业性的清算。买了豪宅的高管们也给开发商、物业公司添了些许麻烦：快要签约了，找不到客户了；或者是，房子要交房了，联系不上客户了；还有已经签约了的客户家属来问开发商：买房的时候多痛快，后来的麻烦就有多繁琐。好在那个阶段楼市整体火热，即便是退了房，开发商重新卖出去不是什么大问题，甚至有时候还能通过各种手段，变相涨点价。因此，互金行业的整体性清算，没有给那个年代的房地产市场带来过大的影响。但是，自那以后，麦子店周边，乃至是整个朝阳公园板块的房价开始回落，至今仍是不温不火。虽然整体的体量不小，但是P2P、互联网金融行业的辉煌毕竟只有几年的光景，属于来得快，散得快，动摇不了楼市的根基。但是，金融业的苦日子就不一样了，它的牵涉面更广，影响程度也更深。在金融行业里，券商、投行的收入最高，他们一度是房地产市场上的买房主力之一，不过，券商投行也是最先被整顿的。整顿之后，薪资下降非常明显。2024年一季度，A股上市的证券公司应付职工薪酬总额为965.2亿，2023年一季度时，应付职工薪酬总额还高达1105.3亿，一下子就少了100多亿。按照现在的整顿力度，恐怕到年底会少得更多。![]()
图表：证券期货业2019-2024年一季度同期A股上市公司应付职工薪酬总额态势
Y轴单位：亿元
数据来源：上市公司公开信息披露
中金公司降得更早，降幅也更大，2023年一季度应付职工薪酬总额是87.2亿，比2022年一季度少了20多亿，到今年一季度的时候，应付职工薪酬总额一下变成了49.3亿，又少了将近一半，比2022年高点时的112.06亿，少了62亿还多。这个趋势，似乎还没见底。银行的表现还相对稳定，直到2024年一季度，A股上市银行的应付薪酬，相比往年同期总体还是上涨的。但是，请注意，对银行业限薪要晚于券商和投行。从今年一季度起，国有大行、股份制银行甚至城商行都开始降薪，幅度不等。不少银行还开始追索员工薪酬，银行业收入下降对房地产市场的影响，还在后面。![]()
图表：银行业2019-2024年一季度同期A股上市公司应付职工薪酬总额态势也就是说，现在还不是最坏的时候。金融业过苦日子拖累房地产，现在还只是开了个头而已，等到银行这个在金融业中占比更大领域大面积降薪之后，北京卖房恐怕会更难，足够有购买力的客户也许会更少。不断降低的薪酬会改变金融业从业人员的预期，个别极端事件所产生的情绪性影响，也会在相当大程度上影响这个昔日“金领群体”的消费结构。我们有几位在金融业就职的朋友，之前还有换房的念头，而现在，他们都在千方百计凑钱提前还房贷。这就是预期变化最鲜活的例子。现在，真正值得焦虑的是金融从业者在买房上空出来的口子，谁能填上。这是一个不太好回答的问题，因为预期似乎和市场表现有一定的差距。例如，这几年，我们一直觉得芯片、电子设备制造这些行业资本进入很多，热度很高，理应有更高的收入，寄望他们能够成为新的买房主力。但是，市场现实泼了一盆冷水：2024年一季度，A股上市的计算机及相关设备制造业上市公司的应付职工薪酬为41.27亿元，比2023年同期还下降了1亿多元，而从2022年开始，这个领域同期的薪酬总额已经连续三年下降了。![]()
图表：计算机及相关设备制造业2019-2024年一季度同期A股上市公司应付职工薪酬总额态势
Y轴单位：亿元
数据来源：上市公司公开信息披露
反映到房地产市场上，就是芯片行业看着红火，但是，从业者买房的一点也算不上多，指望他们替代金融业的从业者，填上这个买房的空子，几乎是不可能的。而那些热度更高的新兴产业，比如新能源车、光伏等产业，近两年都不同程度地处在产能过剩状态，自己还要卷死自己，在那里上班的从业者整天要担心的是会不会被裁员，这种状态下，谁敢买房？正因如此，金融业的苦日子对北京、上海这样城市房地产市场走势的影响是将是“持续而深远”的，这是楼市总体企稳过程中，一个十分巨大的不确定因素，它的影响，可能会超出感性层面的认知。惟一好消息是，矿主们又开始在北京买房了，好几个项目上的朋友都接待了不止一个这样的客户。只不过，他们买的都是那些地段好，品质好的项目，中国的第一代、第二代矿主和他们的子嗣们，到了享受生活，也知道什么样的生活才值得享受的时候。金融业近两年风声鹤唳，于是，有一位上海的大学校长发明了一个词：金融羞耻。其实，这种感受房地产行业从业者再熟悉不过了，房价上涨的这十几年，房地产一直背着“敲骨吸髓”和“掏空家庭六个钱包”的骂名，房地产已经“羞耻”了十几年甚至二十年了。今天，不过是这顶帽子又轮到了金融业戴上而已。可是，房子还要盖，而且要盖好，房子也还要卖，也还要卖好。羞耻不羞耻的，都没有活下去重要。这一次，地产与金融共呼吸。
