实质性利好！北京取消“普宅非普标准”的六个影响

楼市 2024-09-20 12:50 北京

尽管没能等来LPR降息，但在北京实施多年的“普通住宅”和“非普通住宅”划分标准却有望直接取消。

9月20日，据《北京日报》，北京市贯彻落实《中共中央关于进步深化改革、推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）的实施意见中，北京市委提出，“优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准”（下称普宅非普标准）。这是二十届三中全会以来，北京首次明确将取消这一标准划分。

北京现行的主流普宅非普标准最早于2014年推出，迄今已有十年，是紧缩性调控措施的重要组成部分。十年来，市场呼吁合理调整普宅非普标准的呼声不断，希望能够籍此减轻购房者负担，但始终未有实质性改变。

二十届三中全会《决定》中明确提出：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准‌。这相当于将取消与否交由地方政府决定。而作为首善之区的首都北京，向来谨慎，并未第一时间做出政策调整，直至9月20日首次表态。

在全国范围内，北京市的“普宅非普标准”连带的措施最多，影响最大，一旦取消，势必对市场产生实质性的影响。在我们看来，影响主要体现在以下几个方面。

首先，更多住房交易的税收负担将有所减轻。北京普宅非普标准还和税收挂钩，涉及到契税、个税、增值税及附加等多个税种。在满五唯一的情况下，个税可以免除。除契税外，当下另一个重要税种是增值税及附加。

按照现行政策，个人购买普通住房超过两年转手交易的，销售时免征增值税及附加；如果个人购买的是“非普”，即便超过两年转手交易，销售时也要按其售房收入减去购买房屋的价款差额缴纳增值税及附加。

这要看届时具体的实施方法。取消这一标准后，是全部“就低”比照现有普宅政策执行，还是另有标准，还要等待具体方案。如果完全“就低”，由于北京住房总价较高，其产生的实质性购房税收负担的绝对值还是比较可观的，购房者直接的“体感”也会十分明显。

其次，政策影响的实质覆盖面不小。北京的普宅非普标准比较复杂，既包括户型面积，也包括容积率，还包括成交价格。一旦超出其中一项，就会被认定为非普通住宅，过去10年中，北京房价经历了一个完整的上行周期，因此，仅就价格标准，很多住房都被纳入到“非普”范围以内，这导致很多产品品质、形态都是刚需的住房，“享受”的却是“非普”待遇，购房者负担明显偏重。

今年1月1日，北京调整了指导价标准，在原来的水平上有了较大的提高，使更多的住房可以进入到“普宅”范围，这一次，如果直接取消普宅非普标准，那么，还会有更多原来的“非普”卸下身上的“额外负担”。

因此，取消“普宅非普标准”，远不是一个标准那么简单，其影响面并不小，如果在执行时间真正全面“就低”，比照原有普宅待遇，那么，大量住房交易的负担会减轻，对于活跃市场交易而言，无疑是一种利好。

第三，有利于改善型购房需求的释放。北京市场是改善型主导的市场，这一点早已是业界共识。不过，由于普宅非普划分标准的存在，购买改善型产品一直有相对更重的负担，在房价转入下行区间之后，升值预期退场，过多的负担在一定程度上抑制了改善型需求的释放。

取消普宅非普标准后，如果全面“就低”，那么，改善型产品的购置负担将明显减轻，一直以来存在的真实的改善居住条件的购房需求，将得到释放，对于如今已是改善型、置换型为主的市场，无疑是“百般利好”。

第四，间接推动改善型产品设计升级。鉴于第四点提到的原因，北京新房在产品、户型设计时考虑的因素较多，例如一些郊区项目要把一定比例的户型控制在一定面积以内，至于容积率，近年来，即便郊区项目低于1.0也是凤毛麟角，这一点，倒是可以忽略不计。

因此，在日后的产品设计中，对应改善置换需求的大户型会更多出现，这为开发商在产品设计方面创新、提高设计水平和产品品质，提供了空间。在失去升值预期的前提下，产品品质、户型合理性和舒适度，将左右购买决策。这是普宅非普标准取消带来的潜在中长期影响。

第五，城市核心区老旧住房迎来机会。鉴于北京相对复杂、严格的非普标准，很多城区老旧住房虽然面积小，房龄长，社区环境一般，但由于被纳入“非普”，在存量房交易中，负担加重。

为了规避这一问题，中介机构通常采用变通的办法，即签两份合同，一份合同“顶格”：区域指导价，剩余部分另签其他合同支付，这一手法也为监管接受。但是，这种模式下，多余部分无法按揭贷款，这也变相加重了购置此类房产负担。

取消这一标准后，如果全面比照普宅“就低”，那么，此类存量住房的购置负担会降低，这有利于城区老旧存量住宅的市场交易的活跃，对买方、卖方都是实质性的利好。二手房交易签两份合同的做法，也会逐渐退出江湖。

一直以来，北京一直在房地产政策调整方面保持稳健、谨慎的总基调，既考虑活跃市场交易，切实降低买卖双方负担，又确保市场总体稳定，不出现剧烈波动，稳定了预期，取得了不错的效果。

第六，不断修复信心和预期。当前楼市，信心和预期是核心问题，经济周期运行决定了房地产势必要有调整，这是正常的，但是目前情势，业已明显超跌。改变这一状况不可能一蹴而就，而是需要不断、持续修复信心和预期。

不断优化政策的过程，就是不断影响和修复预期的过程。如果政策一次性用完，当市场再发生超预期变化时，往往会带来应对政策工具匮乏的市场感受，从而使得预期波动，而这种持续优化政策的方式，本身就是对预期的一种逐渐修复。

从我们的直观感受看，“小步走，不停步”是北京优化楼市调控政策近期以来的主要策略。始终保持政策工具箱中手段措施的丰富储备，有利于及时对市场变化做出积极反馈，从监管和市场两个层面，都预留足够的空间和余地，中长期确保市场平稳复苏，此次取消普宅非普标准，应该是承袭了这样的思路。

我们再强调一次，对于北京楼市而言，普宅非普标准取消，绝不是一个标准存在还是消失那么简单。积跬步至千里，积小胜为大捷，我们盼望这一天早日到来。

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