有关房屋养老金，今天中午，攸克君接打了几个电话，分别来自住建系统、业内专家和律师。朋友们关心的几个问题，都问了。当下市场环境，大家们的情绪可以理解，但也不能靠怼人过日子是不是？冷静下来，有啥疑问，共同探讨。一、房屋养老金，业主需不需要再交钱？“变种的房地产税”的说法有没有根据？住建部副部长董建国说，“房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修资金已经建立起来”。这话他说得太简洁，以至于很多人没明白。攸克君请教了住建系统的朋友，回答非常明确：房屋养老金，业主短时期内不需要再交钱。业主购买商品房，入住前，都要交一笔住宅专项维修资金。这笔住宅专项维修资金，平移到房屋养老金，成为房屋养老金的个人账户。住建部在全国22个城市试点房屋养老金制度，最重要的就是把房屋养老金的公共账户建立起来。说明白了，就是让地方政府“出血”，不管是财政注资，还是土地出让金划拨，还是其他形式，总之，除了业主之前交存的那笔住宅专项维修资金，地方政府还要出一笔钱，把房屋养老金这个钱袋子充实起来。因为业主房屋养老金的个人账户已经建立，至少在公共账户建立以前是暂时不需要再交钱，所谓“变种的房地产税”说法，就完全是无中生有了。再说了，房地产税如果开征，是每年都要交的，住宅专项维修资金是一次性交存，完全不是一回事。不过，丑话也要说在前头。住宅专项维修资金或房屋养老金的个人账户是为业主房屋保障服务的，如果房龄很老了，即使政府补贴，维修资金也还是入不敷出，不排除业主还需分担。房子是业主的私有产权，养护成本，从法理上说也应由业主自己分担。这位专家说，“你的车子用了12年需要大修，没听说要政府补贴，房子是完全的私有产权，凭什么就要政府出钱大修？”二、房屋养老金制度是不是凭空杜撰，究竟有何法理依据？房屋养老金，这个词乍一听，是有点吓人，以为国家又要业主掏钱给房屋养老。但实际上，它还是有出处的。相信很多人还记得，2022年4月底，湖南长沙发生了一起严重的房屋倒塌事故，那就是“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故。2022年5月24日，国务院办公厅以国办发明电〔2022〕10号文发出《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，提出要“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。我们有些机制和制度的探索建立，常常是应急的产物。一定程度上，房屋养老金制度，虽然住建部之前就倡导过，但实际上是由于长沙塌楼事件才得以写进了国办通知里。房屋养老金的内涵是什么，国办〔2022〕10号文没有给出定义，住建部也没有公开向社会解释过。直到今年8月23日，在国新办新闻发布会上，董建国副部长才透露了它的主要内容：房屋养老金由个人账户和公共账户组成，其中，房屋养老金的个人账户由业主交存的住宅专项维修资金转移而来。好多人问了，住宅专项维修资金怎么就丝滑变成了房屋养老金？有什么法理依据？住宅专项维修资金是有法理依据的，那就是2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》（原建设部第165号令）。房屋养老金有没有法理依据呢？也有，就是上面提到的国办〔2022〕10号文。一个是国办通知，一个是部门规章，谁的法律效力更大？律师朋友说，如果要挑刺的话，那就是，住建部在发布会隆重推出房屋养老金的时候，如果能多花几分钟解释一下房屋养老金与住宅专项维修资金、业主的关系，就好多了。其实，房屋养老金虽然是个新概念，但内涵却是在住宅专项维修资金基础上建立的。三、房屋养老金个人账户的钱，有没有/会不会被挪用？在房屋养老金制度正式建立之前，房屋养老金的个人账户实际上就是业主交存的住宅专项维修资金。这个交存的标准，是有规定的。原建设部第165号令是这么写的：每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。具体由各地政府规定。请注意，这里说的是“首期住宅专项维修资金”。165号令还提出，“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”。这是后话，因为还没到要续交的时候。等22个城市试点吧。
北京市首期住宅专项维修资金的交存标准是：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。
宁波市住宅专项维修资金的交存标准是：总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；总层数在7~11层的房屋，每平方米交存104元，若总层数在7~9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元；总层数在12~21层的房屋，每平方米交存120元；总层数在22层（含）以上的房屋，每平方米交存144元。
据第一财经报道，上海市房地产科学研究院一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。沉睡的一个原因可能是，业主们的多数房子还没有到需要大修需要花大钱的时候，但到了房子进入“老龄化时代”，就需要了。全国城镇存量住房达372亿平方米，如果按20%已超过30年计算，那很快就将有大量住宅进入花钱大修的时候了。但有关部门得未雨绸缪。所以，住建部把住宅专项维修资金叫做房屋养老金，逻辑上也是说得通的。业主交存的这笔钱，就是给房子进入“老龄化时代”用的。房屋养老金的个人账户，或者说住宅专项维修资金，是有严格管理和使用规定的。这笔钱的所有权属于小区全体业主，存入银行专户，业主大会成立之前，由区县住建部门代管；业主大会和业委会成立后，住宅专项维修资金的使用，需要经过物业公司-业主大会和业委会-辖区住建部门的一系列程序，银行才能把钱打到维修公司的账户。我们国家对钱是盯得很紧的。住宅专项维修资金是业主的钱，如果有单位或机构挪用，纪委监委不会放过的；如果是个人挪用，警察会敲Ta的门。我们相信，住宅专项维修资金转为房屋养老金的个人账户，使用和审批程序不会有太大的变化。当地政府也不敢随便占用业主的钱。四、房改房、老旧小区是不是到了用钱的时候？这些房子交专项维修资金了吗？不少朋友对住建部现在这个时候推出房屋养老金，感到有些奇怪。明显时机不对嘛。我们也不好去猜测有关部门公开推出房屋养老金试点的时机。因为谁都知道，现在地方政府的财政确实也不宽裕，让它们再拿出一笔巨款来补充房屋养老金的公共账户，没那么容易。除非发行专项债——但是，哪个领域需要钱就发行专项债，那也发不过来吧。确实有一批房改房、老旧小区到了需要使用专项维修资金进行大修的时候。上世纪50-70年代建的那批房子，如果没有拆迁的话，房龄很老很老了。哪怕是主体结构保修50年，保修期也过了。有朋友问：最早的房改房，很多是工厂职工居住的。这些房子交专项维修资金了吗？购买房改房（也就是之前的公有住房）的时候，业主必须按照每平方米当地房改成本价的2%交存住宅专项维修资金。90年代末21世纪初，房改房有多便宜？说出来吓死你，即使是在一线城市，工龄司龄职务各种折扣后每平方米可能只有千把二千块钱。职工交存的住宅专项维修资金，一套房（房改房面积都比较小）可能只有几百上千块钱。房改房的售房单位，也就是原产权单位，比如水泥厂，交存的住宅专项维修资金就多得多，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的标准来提取住宅专项维修资金。一句话，只要房改房（公有住房）变成了居民的私有住房，就必须交存住宅专项维修资金。有人会问：这些工厂的原产权单位后来很多都消失了合并了，他们保管的住宅专项维修资金是不是也找不到了？放心吧，咱们的纪委监委和银行征信中心，分分钟把钱给你找到。住建部担心的是，老旧小区，尤其是那些房改房，原来交存的住宅专项维修资金本来就不多，经过几十年的使用，可能余额不足了。你让住在老旧小区、房改房的居民续缴一笔专项维修资金？即使165号令有相应规定，也很难执行。所以有关部门才想出一个办法，改名叫房屋养老金，千方百计让地方政府掏点钱出来贴补贴补，替业主维修房子，属实用心良苦。没想到的是，房屋养老金的概念推出来，却受到很多人的愤怒讨伐，有关部门也算是有苦说不出。一方面固然是解释沟通工作做得不够细致充分，另一方面也与当下的房地产市场环境和业主们的情绪有关。
