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今天上午，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、邮储银行等齐发通知，从11月1日起，受理客户对利率定价调整申请——这是落实此前央行的相关政策。按照这银行通知，房贷合同中重定价周期分为三档，分别是三个月、六个月和一年。也就是说，当存量浮动利率房贷与新发房贷之间的利率偏离达到一定幅度时，贷款人可以向银行申请，最短三个月就可以享受到与同期房贷基本相同的利率水平。不仅如此，银行还给出了一个多少有些意外的礼包，那就是：加点也可以依照规定，申请调整。这个礼包中，涉及到一些较为专业的概念，我们试着帮诸君做个理解，以便知道自己在哪里获益，如何获益。浮动利率房贷利息支出，由两个部分构成，简单说，就是当期LPR利率+加点（加点也可以是负数，就是减点）。LPR利率随行就市调整，加点部分按照属地政策，各地不尽相同。
既然LPR随行就市，就有调整时间问题，这个时间，专业术语叫“重定价日”。签房贷合同的时候，“重定价日”一般有两种方式，一种是次年1月1日；另一种是“对日”，一般采用次年1月1日方式的比较多。按照原来的政策，一旦LPR利率发生调整，房贷都要等到次年1月1日才能执行新利率，这之间的时间，虽然LPR利率调整了，但还要按旧有利率计息并支出利息。如果LPR利率下调了，那这段时间就相当于多还了。在此次调整存量房贷利率时，监管层开了一个口子，通俗说，就是贷款人可以和银行协商“重定价日”。央行发通知的时候，没有说怎么协商，今天，主要商业银行公布了操作办法，给出了三个月、六个月和一年三档。这样一来，如果贷款人选择三个月这一档，那么，存量房贷的利率在三个月后就可以执行当期的房贷利率，而不用像原来那样，一定要等到次年的1月1日了。这样一来，如果LPR利率是趋势是下行的，那么，贷款人是可以尽早享受到这部分“优惠”的。从目前的态势看，LPR利率在可见的将来都会是下行的，按最低选“三个月”是相对划算的。
加点政策原本在是遏制房价快速上涨时代产生政策工具之一，各城市根据属地房地产市场的情况不同，加点也不同。加点也可以是负数，就是减点。根据这次银行发出的通知，借款合同约定的加点值比全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的，可申请调整加点值。但是，加点调整也有一个下限，调整后的加点值不低于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于所在城市房贷利率加点下限（如有）。那么，全国新发放房贷利率平均加点值又是什么呢？这牵涉到一个计算，可能稍微有点复杂，有这样一个公式：
全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。
今天上午，央行公布了 “2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率”，为3.33%。我们找业内人士算了一下，如果按照当时的LPR计算，那么加点值就是减52个基点（前面说了，加点也可以是负数，就是减点）。以上一系列政策推演下来，当下对北京的影响不大，因为前面有规定，“调整后的加点值不低于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP”，请注意，是“加30BP”。这样一来，即便是平均加点值是减52个BP，那么，按照这个规定，减掉52个BP后，还要再加上30个BP，相当于减少了22个BP，最终的利率水平和利息支出差别不大。因为这实际上是央行给出了一种机制，能够动态调整。因为未来全国利率平均加点值存在进一步下降的可能，这种机制，就是给存量房贷的贷款人“制度性减负”，让中长期利率下行的红利惠及更多人，让存量贷款的实际利率水平无限接近新发房贷的实际利率。同时，这也是打消想贷款买房，但又担心贷款之后利率、加点下行，自己吃亏的这部分的担忧，有了这个机制，可以随时调整。房贷利息收入，是商业银行最稳定的收益蛋糕。我们一直觉得，存量房贷降低利率是大势所趋，但是，加点部分也能有调整机制，着实意外。这一方面说明，银行确实做了大力度的让利，另一方面也说明，能让银行如此让利，实现“止跌回稳”的目标，是何等坚决。确实如926政治局会议公报所言，“要回应群众关切”。今天及时刊出此文，除了告知有存量贷款的诸君，尽快做该做的工作，尽可能降低自己的利息支出负担之外，我们还希望传达另外一层信息，如果当下确实有真实的住房需求，无论是刚需还是置换，从中央到地方，各方面的优惠已经给足，当下是一个毫无疑问的机会窗口。二手房的成交量已经说明了这种态势。截至10月30日，北京二手房网签累计15967套，预计全月可以达到1.7万套。如果不以网签为惟一口径，排除网签录入进度，全口径计算签约量的话，整体市场成交可能已经超过2.5万套。
