房，买还是不买︱从房地产业看经济形势

2024年前三季度，房地产开发投资、新建商品房销售面积、房地产开发企业到位资金、房地产销售价格都呈现不同幅度的下降，房地产库存量增长，行业持续低迷。从新房待售面积和现房年销售面积对比分析，现房去化周期已接近3年，消化存量成为当前稳定房地产市场的关键。当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，房地产投资占GDP比重逐年缩减。

数据来源：国家统计局

房地产业具有高度综合性和系统性的特点。其流动性危机传导至金融系统，加大金融风险；其财富效应传导至实体经济，抑制居民消费；其产业链危机使得地方财政陷入困境。在经济系统中，房地产的传导机制相互关联、相互影响，通过无限反馈，循环加强。

(1) 地方财政困境

在房地产市场快速发展的增量阶段，土地财政在补充地方财力、推动经济增长、完善城市公共基建等方面起到了积极作用。土地出让收入是地方财政的核心组成，直接贡献财政收入逾四成。2021年全国土地出让收入高达8.7万亿元，随着房地产业进入深度调整阶段，土地市场持续低迷，2022年、2023年及2024年的1-8月份土地出让收入分别下降23.13%、11.22%和25.4%。“土地财政”光辉不在，引发一系列连锁反应：地方财政收支矛盾加剧、地方偿债压力增大、政府拖欠企业工程款大幅上升、基础设施建设放缓、部分地区工资社保面临发放困难、非税收入大幅上升、营商环境严重恶化等。

资料来源：财政部，泽平宏观

(2) 产业传导困境

房地产业的发展态势直接影响上下游产业的情况。从产业链上游来看，建筑材料需求由原来的高增到放缓，行业格局加速整合。根据《2024年8月建筑材料行业运行情况简报》，目前（截至2024年8月）我国建材生产依然偏弱，部分产品产量环比增长，建材产品出厂价格低位趋稳，主要出口商品量增价跌，行业效益同比回落。2024年1-8月，规模以上建材工业增加值同比下降1.0％，较上半年回落1.1个百分点。从产业链下游来看，家装行业增速低于整体消费复苏速度。国家统计局披露的国民经济数据显示，与家装消费相关的家用电器、家具类、建筑及装潢材料类三类商品2023年1-12月同比增长0.5%、2.8%、-7.8%。

房地产业的颓势不止于上下游产业链中传导，更通过其金融属性、财富属性传导至经济社会的方方面面。国家统计局最新发布数据：前三季度CPI同比上涨0.3%，9月份同比上涨0.4%，环比持平；前三季度PPI同比下降2.0%，9月份同比下降2.8%，环比下降0.6%。除国际大宗商品价格波动因素外，需求不足的信号较为明显。

(1) 稳市场：供需两端综合施策，促进房地产市场平稳运行

房地产市场的平稳发展对于经济的稳步运行至关重要。当前房地产市场下行压力较大，已形成量价下行的负反馈循环。今年以来，供需两端房地产政策陆续推出。在需求端，主要是支持满足居民多样化住房需求、降低购房成本。5月17日，国务院举行政策例行吹风会，一揽子房地产新政出台。中国人民银行发布一系列文件，明确下调首付比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消房贷利率下限。但是，政策效果也存在边际递减的现象，在“517新政”之前，全国已有多个地市推出“取消房贷利率下限”“降低购房首付比例”等政策，在房地产经济下行的发展态势下，大多居民仍持观望态度，购房意愿并未得到很大程度的强化，对行业的提振效果或许有待考量。供给端，主要是支持优化保障性住房供给、兜牢民生底线。近三年，中央财政安排了保障性安居工程补助资金2124亿元、中央预算内投资2800亿元，并统筹地方政府专项债券等，支持筹集各类保障性住房666万套，用于满足城市中低收入群体、新市民还有青年人的基本住房需求。同时，也支持各地积极稳妥推进老旧小区改造16万个、惠及居民2725万户，支持棚户区、城中村、城市危旧房改造420万户，发挥了稳投资、促消费和惠民生的重要作用。

(2) 防风险：完善房地产融资协调机制，“去库存”举措逐渐落地

2024年《政府工作报告》提出，要优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。

5.17房地产“一揽子”新政明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售商品房，随后多城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告。保障性住房再贷款为现房库存去化提供了支持，且央行在此次的发布会上强调再贷款最终的收益项目，回笼资金要优先用于在建项目续建、改善资金状况，最终使保障房再贷款计划，能助力保交房，实现保障房-保交房的有效内循环。资金的闭环也在一定程度上可以缓解银行投放前对风险的担忧。

(3) 促转型：完善房地产机制和制度，探索发展新模式

要素联动机制转型：2024年以来，各地响应《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》等政策，提出建立“人、房、地、钱”要素联动机制。坚持以人定房，以房定地、以房定钱，城市政府统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

完善房地产税收制度：2024年7月15日-7月18日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”）。其中，房产税再次被提及，即“完善房地产税收制度”。自2006年“改革房地产税收制度”被正式写入“十一五”规划中，至今已有18年。虽多次被提及，但截至目前仍仅有重庆、上海等少量地市进行试点。在当前土地出让金大幅下降、土地流拍率也重回20%以上的形势下，此时房地产税的再次亮相仿佛是一剂新的“救市药方”。房地产税税基大，税种丰富，且相对稳定，看似为解决问题的“较佳方案”，但从开发商、建造者和购房者角度分析，此举将增加房地产开发成本、居民购房成本，由此是否会导致地产开发商纷纷退场、居民抛售所持房产也不得而知。

决定房地产市场发展的从来都不是某项税收的单一作用，而是货币政策、经济形势、人口周期的综合发展效果。当产业链上创造的就业需求坍塌之后，对国民经济和居民来说同样是灾难的再一次侵袭。“房”的背后是“人”，“人”的背后是“城”。各种货币政策和财政政策的推行都具有时滞，当前房地产市场还是应以“稳”为总基调。没有哪一项政策可以一劳永逸地解决所有市场问题，通过一次次探索打开新的突破口，才能继而攻下楼市高质量发展的阵地。

推动房企转型多元化发展：引导房地产企业以市场需求为导向，创新开发、融资和销售方式，积极向城市更新、保障性租赁住房和老旧小区改造等方面拓展，向高品质生活的城市运营商服务商转型。

“促进房地产市场止跌回稳”是9月26日中央政治局会议对房地产工作的最新部署。会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

10月12日国新办举行新闻发布会介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。财政部明确以下三个方面考虑：允许专项债券用于土地储备；支持收购存量房，优化保障性住房供给；及时优化完善相关税收政策。并且财政部提出，“拟一次性增加较大规模债务限额置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险”。

10月17日，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门联合打出政策组合拳，推动市场止跌回稳。主要举措包含“四个取消、四个降低、两个增加”。

随着房地产存量政策有效落实和增量政策加快推出，9月份以来市场运行出现积极变化，各项指标逐显向好趋势。

(1) 商品房销售面积和金额、房地产开发投资均实现同比降幅收窄：9月单月的商品房销售面积和销售金额同比分别下降11.0%和16.3%，降幅较上月分别收窄了1.6和0.9个百分点；1-9月份，全国房地产开发投资同比下降10.1%，相比1-8月降幅收窄0.1个百分点，市场正在逐步筑底。

(2) 新房库存量环比下降：9月末，商品房待售面积73177万平方米，较上月减少606万平方米，表明库存量正在减少，去化周期缩短。

(3) 房地产市场活跃度提升：9月份，部分城市的房地产市场活跃度有所提升，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升。

(4) 房企到位资金情况有所改善：虽然房地产开发企业到位资金同比仍在下降，但降幅有所收窄，特别是自筹资金比例的提高，显示了行业金融政策支持下，房地产企业自筹资金比例不断提高。

据市场的统计数据，北京10月1-20日二手房网签量已达8300套，10月份的总成交量预计将超过2.2万套，而以往北京每个月的二手房成交量仅有1.3-1.5万套左右。上海10月1-20日的二手房网签量为14385套，国庆期间同比去年的成交量翻倍。广州10月1-20日的二手房累计成交量为11110套，另据广州住建局公布的数据，10月1-21日全市新房成交7680套，相比9月全月的一手住宅网签总量（5164套）增长了接近50%。据深圳中原的监测数据，深圳10月份1-15号的新房认购超过了4000套，预计全月新房认购量逾8000套，重新回到2021年的高峰期水平。

多措并举，增加房企流动性，通过房地产业链纾困，系统解决“保交楼、保民生、保稳定”的问题。

(1) 源头活水：为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，房地产“白名单”项目融资机制不断完善，合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

(2) 增收减负：通过降低首付、利率、税费等政策，降低购（换）房门槛，变现有效需求；从资金端（专项债、银行贷款）支持政府收购存量房及存量土地，改善房企资产质量；聚焦增值税、土增税，从政策层面进行优化，减轻房企负担。房企健康的流动性是产业链稳定的基础。

(3) 有破有立：对于资不抵债项目，加快破产重整或者清算；政府带头建健康、节能、智能、安全的“好房子”；货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。以上为房企可持续发展指明了方向。

九月份以来楼市整体向好，特别是一线及准二线城市在黄金周期间的喜人数据，似乎是市场止跌回稳的证明。诸多利好政策于楼市而言，是强心针，更是催化剂。市场决定价格是判断当前形势的基本逻辑。

(1) 供求关系：楼市整体天量库存在短期内难以改变，居民对未来可支配收入的预期短期内难以改善，供给过剩与有效需求不足的局面短期内难以扭转。

(2) 政策导向：“国家队带资进场”并未改变“房住不炒”的主基调，通过政策引导及政府投资的示范作用，在“保民生”的同时，促进新旧动能转换才是长久之计。

(3) 要买房吗？对于人口净流入的一二线城市，潜在需求转为有效需求可在政策利好的刺激下顺利破壁，楼市企稳在即；对于人口净流出城市，存量出清将历时很久，且保障性租赁住房的投放或在一定程度上加剧供求失衡的局面。

3.地方政府进入化债新阶段

地方化债主要分两个阶段：第一个阶段强调削减债务存量，严控各类新增隐性债务；第二阶段是“兼顾经济增长”的化债阶段。财政部在10月12日国新办的新闻发布会上，提出“拟一次性增加较大规模债务限额置换地方政府存量隐性债务”将进一步加大力度支持地方化解债务风险，大大减轻地方化债压力，由此可以腾出更多的资源发展经济，提振经营主体信心，巩固基层‘三保’”。政府化债正式进入“兼顾经济增长”新阶段，这对于扭转市场预期具有重大意义。

新一轮保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施“三大工程”被认为是落实房地产发展新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。