伙伴们，大家好！
房贷利率“动态调整”上线了。
从2024年11月1日开始，如果你房贷的加点，高于全国新房加点+30bp（0.3%），可以联系银行做调整。
也就是说，允许有30个bp的跟踪误差。
存量房贷和新发房贷利率的差距过大的问题，将彻底成为历史。
有人疑惑：存量房贷不是10月25日刚刚调整过吗？不存在还高30bp的情况了；这个“动态调整”又是什么？
10月25日集中调整过一次，基本解决了存量和新增房贷利率之间差距过大的问题；
不过这属于一次性解决了历史遗留问题，全国统一调整，牵扯面广，以后不太可能频繁实施。
而随着时间的推移，经济和房地产市场不会一成不变，房贷利率还会不断变化调整；
所以并不能保证这种差距不会再次出现。
为了一劳永逸解决这个问题，就引入“动态调整”机制，今后再出现类似的情况，可以通过和银行协商，做灵活调整，不用全国上下一起操办了。
那么这30bp的跟踪误差是和谁比呢？
（注意：便于理解，下面的计算只适用于明年以后的情况，并假设你的LPR和最新LPR一样，对计算感兴趣的伙伴，可以看我文末的视频号）
你的房贷利率和“全国新发放房贷利率+30bp”来比；
高于这个水平，就可以调到“全国新发放房贷利率+30bp”。
这个“全国新发放房贷利率”从哪儿找呢？
中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1、4、7、10月末，公布上一季度全国新发放房贷利率水平，具体的路径看下图：
链接也给大家放上来了：
http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/125440/index.html
今年3季度的利率如下图，为3.33%：
举个例子，现在全国新发房贷利率为3.33%，如果这时你的房贷利率比3.33%高30bp以上，也就是超过3.63%（3.33%+0.3%），就可以申请调整到3.63%。（这里没有考虑你的LPR和最新新房LPR之间的差异）
为啥要保留一个30bp的跟踪误差呢？
比如后面房贷利率又降低了，超过了30bp，大家又会继续提前还贷；
如果没有超过30个bp就做调整，那么重置合同会过于频繁，超过银行业务的承受范围。
30个bp的跟踪误差，是一个权衡各方利益的结果。
还有一个“重定价周期”的调整，这又是怎么回事？
这个是针对LPR的；
此前，LPR调整之后，我们的房贷利率的LPR部分并不会马上跟着调整，而是要到来年的1月1日，或者贷款发放日才能跟着调整。
这个日子叫做“重新定价日”。
而且每年最多调整一次，这个叫“重新定价周期”。
比如今年（2024）年的LPR一共下调了三次（4.2%→3.95%→3.85%→3.6%）；
但是大家房贷利率的LPR部分还是维持年初的4.2%，10月25日下调的仅仅是加点部分。
等到明年的重新定假日，你的LPR会直接从4.2%调整到3.6%。
以后，“重新定价周期”可以选择3个月一调、6个月一调，或者维持1年一调不变。
就目前的情况来说，经济和房地产市场不景气，房贷利率不断下行，那么尽快跟上新房的房贷利率，对我们来说是有利的。
但是先别着急，因为在你的整个还款周期内，重定价周期只能调整一次；
也就是说，如果你选择改为3个月或者6个月跟踪一次LPR，那么以后就定死了不能变了，不能再调整回1年跟踪一次。
房贷的周期都很长，动辄20年~30年，很难保证房地产一直是下行的状态。
如果将来经济和房地产市场形势好转，房贷利率会重新回到上行周期，就会让存量低于新发。
所以是否要调整“重新定价周期”，对我们来说是中性的，利弊不好判断，所以也不用纠结调整或不调整。
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