房屋拆迁（征收）补偿一般是建立在被征收房屋是合法的情况下，如果房屋有产权证、土地使用权证，办理了相关的建房审批手续，那么日后一旦因公共利益需要被征收，还是因其他原因被拆迁，补偿肯定是跑不了的。
然而实践过程中，有的房屋却偏偏没有相关的审批手续，既没有产权证、土地使用权证，也没有建房手续（办理乡村建设规划许可证），就直接占用土地建设了房屋，而且农村已成为发生这种情况的重灾区。
没有手续，房屋自然是不能直接认定为合法的。因为《城乡规划法》中规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
只有办理了相关审批手续，有产权证、土地使用权证，或者说是有可以证明房屋是合法的文件，那么房屋才算是真正意义上的合法建筑，被征收之后，也才能拿到公平、合理的拆迁补偿。
只不过，由于现在土地流失问题严重，当下对宅基地管理也愈发严格，很多农民想要另起宅基地建房，村委会或者说是相关部门基本上都会以各种理由拒绝村民建房的申请，但实践中，即使村委会、相关部门不同意建房，即使没有拿到城市、县人民政府城乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证，极个别的村民也会不管三七二十七的仍在原宅基地上或者是耕地上开始建房。
按照《土地管理法》《城乡规划法》等其他的法律法规来说，无论是正在建设的，还是已经建设完成的这种三无房屋，只要被邻居举报、投诉，或者在相关部门查处违法建设、非法占用土地的活动中被发现，基本上都会直接被认定为违法建筑，尤其是近几年新建的农村宅基地上房屋，在未办理任何手续，相关部门会毫不留情的将该房屋拆除，当事人可以说是一点办法也没有，即便是律师，可能对现在的未批先建行为也是束手无策，也帮不了自己。
所以，凯诺拆迁律师提醒大家，在农村宅基地上建设房屋，尤其是想另起宅基地建房的，一定要在拿到相关部门下发的建设手续、审批手续之后再开工建设，以防日后被邻居投诉，或被相关部门发现责令你自行拆除，这就得不偿失了。
不过，虽然我们前面一再叮嘱大家建房时要办理审批手续，且也一再说明建设房屋要办理相关审批手续的重要性，但是对于已经建成且已经居住了多年的农村无证房屋，那么相关部门是否就可以直接认定为违法建筑且全部予以拆除，且在拆迁后也不用对被征收人进行补偿呢？
近日，山东省济南市李某咨询律师说，其在2006年利用老宅附近的一块土地建设了土地，当时也向村委会说了一声，村委会同意让其在该土地上建设，建成之后一直居住到现在。今年夏天，当地相关部门在村庄内发布了土地征收预公告，从该公告中得知，李某家的房屋也在征收范围内。
房屋在征收范围内，李某一家人自然是非常高兴的，本想着通过此次征收，能住上条件更好的安置房，生活水平能比现在更好，然而让李某一家没有想到的是，相关部门在今年八月份竟然将自己家的房屋认定为违法建筑，并且还要求自己在规定的期限内自行拆除房屋，倘若在规定的时间内自行拆除房屋，会给予一些补偿，若不自行拆除，将会强制拆除，且一分钱的补偿也没有。
对于相关部门的这种做法，李某觉得非常地不合理，其认为，相关部门在没有弄清楚自己家房屋具体情况的情况下，就口头上将房屋以违建为由进行处理，不给予自己合理、公平的拆迁补偿，显然是想压榨自己，显然侵害了自己的合法权益。
事实上，在征地拆迁中，类似于李某遇到的这种情况非常多，并非个例。虽然我们前面讲到，只有有产权证、土地使用权证，办理了相关审批手续的房屋才是合法房屋，但是对于农村宅基地上的无证房屋也不能就不管三七二十一的直接认定为违法建筑，且拆迁后以违建为由不予任何补偿，尤其是针对《城乡规划法》、《土地管理法》实施之前建设的房屋。
造成农村房屋无证的原因有很多，有的是因历史遗留问题造成的，也有的是其他客观原因造成的，所以，从原则上来讲，无证房屋并不都是违法建筑，对于因历史遗留问题造成的无证房屋，比如房屋是在1986年之前建的，或者是在城乡规划法实施之前建设的，那么在拆迁之后，相关部门就需要按照合法房屋给予被征收人补偿，一并将此类房屋认定为违法建筑的行为不合法。
也就是说，对于农村宅基地上无证房屋的认定，需要结合该房屋的始建年限、房屋使用情况等来进行认定，不能仅赁有证或无证来，或者有无办理审批手续等判定房屋是否合法，如果这样，那么就侵害了被征收人的合法权益。
总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，建房要办理审批手续，要拿到乡村建设规划许可证这是必要条件，但对于无证房屋的认定也要结合房屋的实际情况，不能一概而论。实践中，如果广大被征收人遇到因历史遗留问题造成的无证房屋，或并非因自己原因未办理审批手续的房屋被认定为违法建筑，那么被征收人一定要马上咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。
另外对于无证房屋，相关部门以各种理由降低补偿的情况，作为被征收人也要极为重视，如果觉得补偿不合理，不要受他们的约束，可以在补偿不合理的情况下，找到他们的违法点，然后在专业律师的帮助下，通过以打促谈的方式，争取合理的补偿。
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北京凯诺律师事务所
北京市凯诺律师事务所，拥有一支专注于以“征地拆迁案件”为主的行政诉讼律师团队。由执业二十余年的贾启华律师领衔，代理业务遍及北京、福建、黑龙江、安徽、广东、广西、天津、河北、河南、山东、湖北、湖南、浙江、江苏、四川、内蒙古、吉林、辽宁、新疆等30个省、自治区、直辖市。
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