城中村改造过程中涉及土地征收是在所难免的事情，不过，城中村改造和土地征收不能混为一体，城中村改造从原则上来说是一项民生工程，其目的是为了改善老百姓的居住环境、提升老百姓的生活质量，一般在城中村改造中需要遵循老百姓的意愿，但土地征收就不一样了，土地征收是一项因公共利益为提前而开展的活动，其行为是行政行为，具有强制性，所以，在土地地征收中往往会出现各种各样的矛盾纠纷。
因此，为了规范城中村改造项目涉及的土地及地上房屋征收补偿安置工作，为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，11月14日佛山市发布了《佛山市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿办法（征求意见稿）》。
该征求意见稿中，就针对城中村改造项目中涉及征收土地及地上房屋的事项作出了明确规定，包括城中村改造中涉及征收时应当如何进行以及补偿标准是什么、补偿方式等。下面我们就结合该征求意见稿中的内容一起来看看。
首先是土地征收程序
在该征求意见稿中提出，根据集体土地及地上房屋征收程序，集体土地及地上房屋征收应依法完成征收土地征收预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征地补偿登记、相关费用测算和落实、征地补偿安置协议签订等前期工作，再由各区人民政府提出征收土地申请。
征收土地申请经依法批准之后，各区人民政府在拟征收土地所在的乡镇和村、村民小组范围内发布征收公告并组织实施，落实补偿安置具体工作。
也就是说，城中村改造中如涉及土地征收，那么相关部门不可以打着城中村改造的名义，直接实际占用征收地块，而是需要先向有权批准机关申请征地，在获得批准文件后，其才可以实施土地征收相关工作。当然，诸如该征求意见稿中所说，在申请征地之前，保障被征收人知情权、参与权、选择权以及使被征收人获得补偿安置利益是必经程序。
也就是需要以书面的形式，告知广大被征收人征收目的、征收主体、征收补偿标准、征收补偿方式，以及有关被征收人切身利益的一切事项，如果征收方未履行这些法定程序，既未告知被征收人征收信息，也未保障被征收人选择补偿方式的权利等，甚至还以城中村改造的方式推进征收工作，相关部门则就违反了法律法规，则就侵害了被征收人的合法权益。
实践过程中，如果广大被征收人遇到相关部门在未获得征地批准文件，在未保障自己在征收过程中的各项权益的情况下，打着城中村改造名义，强行推进征收工作，建议被征收人尽快向上一级有关部门投诉、反映，也可以向土地管理部门投诉、反映，要求他们查处违法占地的行为。
其次是补偿标准
在该征求意见稿中明确提出，城中村改造中涉及土地征收的，征收土地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗和其他地上附着物、社会保障费。
其中，社会保障费和留用地的补偿是按照相关政策执行的，而征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费的补偿标准，则是按照地方依法批准公布的征收农用地区片综合地价标准执行，由于每个地方的征地区片综合地价标准都不一样（因每个地区的发展经济水平都不一样，所以国家没有作出统一的标准），大家可以查看地方公布的征地区片综合地价标准就可以得知具体的土地补偿费和安置补助费是多少了。
对其中涉及征收农村村民住宅的补偿，也就是房屋的补偿，该征求意见稿中分为了三部分，即合法权益内补偿、合法权益外补偿、其他补偿。对于合法权益内的补偿，需要根据认定用地面积的一定倍数或认定建筑面积的一定比例确定合法权益内补偿面积，采用产权置换安置、直接货币补偿或两者相结合的方式对被征收人进行补偿。
对于被征收人选择产权置换的，按照合法权益内补偿面积置换等面积的国有划拨性质住房，现状建筑面积不足合法权益内补偿面积的，需要补缴差额面积的房屋建设成本。也就是说，如果被征收房屋小，但是安置房面积大的话，则需要被征收人掏钱补偿这个差价。购买存量商品住房安置的，原则上要考虑商品住房与国有划拨性质住房屋的价值差异，以及商品住房与项目现址的区位差异，合理设定换算系数。
对于被征收人选择货币补偿的，需要根据房屋现状不超合法权益内补偿面积部分的评估价值确定直接货币补偿金额。也就是说，最终是多少补偿是需要评估机构评估确定，但从原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平，这点大家一定要牢记，如果货币补偿不足以让大家购买房屋，那则是不合理的。
这里凯诺律师需要额外地提醒大家一句，无论是货币补偿和还是产权置换的补偿（面积），相关部门在确定具体的补偿标准之前一般都会先对被征收房屋性质进行认定的，也就是会实地认定房屋的合法建筑面积，此时广大被征收人就需要积极地参与到其中，在最后确认调查结果时，一旦发现认定房屋合法面积有误或不合理，被征收人一定要提出来，因为少认定一平方米，都会导致被征收人少拿好多补偿。
最后是强制执行机制
如果广大被征收人对补偿标准有异议，那么可以与征收方就补偿事宜进行协商，但如果迟迟就补偿事宜协商不成，达不成补偿协议，那么征收方为了推进征收工作，就会实施强制执行。
在该征求意见稿中提出，在集体土地及地上房屋征收过程中，对个别未达成征地补偿安置协议的，在征收土地公告期满后，征收方应依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定，明确征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置方式以及交地期限等内容。
被征收人在收到征地补偿安置决定之后，如果没有按照该补偿决定中的内容交出土地，也有没有依法提起行政诉讼维护自己的权益，经书面催告之后，还未交出房屋和土地的，征收方则可以依法作出责令交出土地和房屋的决定，被征收人在收到责令交出土地和房屋的决定之后，仍然没有交出土地和房屋，提起行政维护自己合法权益的，征收方可以依法申请人民法院强制执行。
强制执行机制其实在《土地管理法》中也有明确的规定，一般情况下针对的是已经拿到补偿，可仍然拒绝交出土地或房屋的被征收人。但实践过程中，这一程序似乎成了征收方推进征收工作的重要手段。实践中，有的征收方在未给予被征收人任何补偿，并且与被征收人就补偿事宜一直未协商成功的情况下，就直接对被征收人作出责令交出土地或房屋的决定，这显然违反了法定程序，是不合法的。
总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，无论是集体土地征收还是国有土地征收，强制执行对被征收人来说都会造成一定的影响，所以广大被征收人在收到征地补偿安置决定或者是责令交出土地决定时，一定要重视起来，若认为相关部门作出的文件侵害了自己的合法权益，那么在收到之后，一定要马上在专业律师的帮助下提起行政诉讼，避免自己的合法权益被侵害。
推荐阅读
北京凯诺律师事务所
北京市凯诺律师事务所，拥有一支专注于以“征地拆迁案件”为主的行政诉讼律师团队。由执业二十余年的贾启华律师领衔，代理业务遍及北京、福建、黑龙江、安徽、广东、广西、天津、河北、河南、山东、湖北、湖南、浙江、江苏、四川、内蒙古、吉林、辽宁、新疆等30个省、自治区、直辖市。
长按识别二维码关注我吧！
微信号：kainuolawyer
点击“阅读原文”
