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真实案例！好物业能否带来房子的高溢价？

楼市 2024-10-16 19:01 广西

近期，以“小区物业撤退缺乏管理”为话题的讨论在网络上持续发酵。

面对全国多地出现的物业撤离后小区面临的困境，引发了不少网友的共鸣。

物业撤离小区相关话题文章截图

小区到底需不需要物业？怎样的物业管理成本才能满足业主们所期待的物业品质？好的物业对小区的加持有多大？

结合桂林的实际情况，今天大居和各位一起来探究一下。

曾为优秀小区

如今问题频发

物业服务的重要性，从老旧小区的现状就能很好地体现出来。

目前，桂林市区的无物业管理小区超过100个，其中很多都是典型的开放式老旧小区。

桂林老旧小区资料图

长期以来，由于无人管理，小区出现公共区域被圈占、环境杂乱不堪、治安环境不佳等现象，业主的生活品质难以得到长久的较高保障。

而就算是曾经的“标杆小区”也会出现物业服务品质打折、维护欠缺的情况。

七星花园是桂林上世纪较为出名的老小区，占地268亩，开发于1992年，距今快30年了，投资金额达到10亿元，定位高级住宅区，并首次将港式物业管理服务带到桂林。

七星花园实拍资料图

由于小区有优质的物业管理服务、完善的配套设施和优雅的居家环境，1995年，七星花园被建设部评为“全国城市物业管理优秀示范小区”，是全国14家获奖小区之一，也是广西第一个获此殊荣的城市小区。

七星花园实拍资料图

但由于年代久远，加上现今物业管理较为松散，如今的七星花园早已褪去了昔日的光彩，外立面已经有多年来雨水冲刷的痕迹，园林绿植已较为杂乱，可以看出缺乏精心打理。

七星花园实拍资料图

楼栋下方的花圃被泥巴覆盖，堆放了一些施工用的板材，车辆随意停放在楼栋大门口，停放许久的破败的非机动车在路旁未处置。

七星花园实拍资料图

2019年，小区还出现了楼栋外墙屋檐水泥块脱落砸到地上的危险情况。据了解，目前七星花园的物业费为1元/平方米·月。

同样建于上世纪90年代的奇峰小筑，是桂林首个来自香港企业开发的房地产项目，但由于缺乏管理，这个两万人的大社区如今也已老旧不堪。

奇峰小筑实拍资料图

园区、花圃和水池已经荒废，水池不时飘来难闻的气味，不少公共区域已经沦为居民的菜地，相关的设施已经十分老旧。

奇峰小筑实拍资料图

电动车随意停放在入户门内，今年6月，小区一辆停放在楼道的电动车在充电过程中突然着火，火势迅速蔓延，导致相邻车辆和楼道内的物品受损。

早在2018年，奇峰小筑就曾出现物业收费标准过低（物业费0.65元/平方米·月）、劳动力成本上升、拖欠物业费住户过多、收费困难，导致小区物业无法正常运转的情况发生。

从以上可以看出，即便是曾经红极一时的“国优小区”“先进小区”，如果没有长期持续的优质物业管理，也会面临种种问题的发生，逐渐“黯然失色”。

物业管理影响小区保值增值

诚然，随着房龄的增长，任何房子都避免不了贬值的情况，而好的物业管理不仅能使小区发挥其正常的功能和效用，还能有效保证房屋的安全和住户的正常使用。

而这也在一定程度上大大缓解房子贬值的速度，达到保值、乃至增值的目的，从而在同区域、同类型房子二手交易时占据价格高点。

例如，上面提到的七星花园当时的销售价格可达到1400元/平方米，比周边项目每平方米高出两三百元；如今的二手房价格普遍在5600元/平方米左右（带装修）；而奇峰小筑二手房如今的价格普遍为5400元/平方米（带装修）。

来源：安居客

七星花园、奇峰小筑周边其他小区的二手房普遍在7000元至1万元/平方米之间，这两个小区与周边房源较新的小区二手房单价最大相差了2倍之多，与同时期的其他小区相比价格也处于较低的水平。

同样位于七星区的广西物业服务示范小区兴进·上郡，自2011年首期交付至今，一直由兴进物业悉心管理，十多年间小区的市场单价从开盘7000多元涨至1万1千元左右（带装修），涨幅超过了60%。

来源：安居客

而兴进·上郡周边的住宅小区二手房挂牌价格基本在7500-8500元/平方米之间，相比之下，价差达到了3000多元。

由此可见，物业管理的好坏影响着小区的保值增值，而影响物业管理水平的一个很重要的因素就是物业费的收取。

小区的基本维护离不开优质的物业服务

物业费，既是物业公司的生存之本、物业人的付出回报，一定意义上讲，又是房产保值增值、小区宜居的保障。

众所周知，桂林主城区建筑高度有严格的限制，多为六至十层的洋房、小高层，小区容积率偏低，且园林景观较为丰富。

相比之下，同样的占地面积，物业维护成本比高层小区甚至很多外地小区要高很多。

桂林主城区一高端小区园林水景资料图

通常情况下，物业服务包含“基础服务+增值服务”两项，而想要获得较高的居住体验和实现房产的保值增值，以上两项缺一不可，而这些都需要一定的物业费用来维持。

基础服务是小区运营的根本，例如，小区园林区域中的植物、水景、灯具桌椅等需要定期维护，从而保证景观的始终如一。

桂林主城区一高端小区园林水景资料图

另外，配电室、水泵、消防系统、安保系统、电梯等设备设施也都需要投入大量的成本定期维护保养，以便保障业主日常的生活需求和生命安全。

桂林一小区开展消防演习资料图

大居观察了解到，除了基础服务之外，其实物业更多的维护成本往往用在了业主平时或许会忽视的地方，比如小区的智能化投入和物业人员的培训、业务的提升。

如今，桂林不少中高端小区的停车场安装了自动识别系统，车辆进出能够自动识别并迅速通行，发现异常数据及时通报；小区人行出入口设置智能防尾随人行门，来保障小区进出的安全。

桂林一小区停车场安装了自动识别系统

园区里保洁人员会开着驾驶式扫地机/洗地机进行保洁工作，以专业的设备结合人力服务更高效，清洗也更洁净。

物业人员驾驶扫地机工作

还有多重的安防智慧系统，如周界报警、中央监控、闭路电视监控、门禁管理、巡更管理、纠察队巡逻/无人机巡航等，让小区做到了安全防范无死角。

小区物业设置的多重安防智慧系统

另外，不少中高端小区物业还斥资搭建了线上APP，物业缴费、报事报修、智能开门、访客通行、中介服务等服务，业主只需动动手指，即可实现。

除了借助智慧化服务体系提高物业服务品质与便捷性，想要保持较高的服务品质，物业人员自身业务技能的提升同样十分重要。

大居了解到，服务桂林一些高端小区的物业公司，其内部都会不定期举办物业技能大赛，组织开展应急救护培训课等，为员工搭建精进技能、交流技术、展示技能的平台。

桂林一小区物业开展应急救护培训课

同时还会针对所有员工定期开展客服、维修、秩序等各模块星级考评工作，从而保证并提升了员工的服务水平和品质。

更美好的居住需求离不开物业的增值服务

另外，随着人们的生活水平的提高，越来越多的人希望足不出户就能享受一系列的生活便民服务。

因此，在当下的许多中高端小区里物业除了具备传统物业部分的职责外，又添加了丰富多彩的增值服务。

前两天恰逢重阳节，大居在兴进·漓江郡府看到小区在举办桂林漓江中医文化市集，吸引了不少业主参加。

现场不少年长业主载歌载舞欢庆重阳节，同时还开展了中草药展示解说、中药网红饮品品尝、手工大蜜丸制作、社区公益把脉检测、中医体质检测、老中医志愿服务、公益理发服务、中药理疗服务、中医采耳等一系列丰富的体验活动。

这些活动增进了邻里感情、解决了业主的一些健康问题，为年长业主送上了节日温情祝福，切实提升了年长业主获得感、幸福感和安全感。

值得一提的是，小区非常有特色的物业健康驿站也在现场为年长业主提供服务。

业主张阿姨告诉大居，每隔一段时间她都会前往物业服务中心的健康驿站检测血压、尿酸、血糖等，健康驿站配备了专业的健康管家，可以为业主提供家庭医疗护理、健康咨询、突发事件医疗处理、健康讲座等在内的全方位健康服务。

兴进物业“健康驿站”资料图

业主邵奶奶感慨地说道：“兴进物业的健康驿站真是我们业主的福音，它不仅提供了便捷的服务，还让我能够随时了解自己的健康状况，这里的健康管家就像我们的家庭医生一样，给予了我们专业的健康指导。”

除了设置健康驿站，在活动现场大居了解到了更多让业主印象深刻的物业增值服务。

例如，小区物业为广大业主提供健康、便捷的一日三餐社区食堂服务，帮外出的业主照顾宠物、绿植养护，搬家、婚庆氛围装饰布置协助等，还会在每年的暑假开展寓教于乐的“天才宝贝计划”系列活动等。

兴进物业各类品牌活动资料图

可以说，对于小区好坏的评判，增值服务丝毫不亚于户型、配套等硬件标准，甚至直接影响到房产的保值、增值及小区居住环境和氛围等无形的居住价值。

物业管理：小区价值的守护者

从以上可以看出，物业管理在小区治理中扮演着不可或缺的重要角色。

只有通过由里到外的服务细节，物业公司才能将小区的品质提升，从而为小区的价值带来溢价，而想要实现以上确实需要一定的物业资金的支撑。

俗话说的好，“一分钱一分货”，物业费的收费标准不一样，对应的服务也不一样。

一般而言，收费较高的小区，其服务的标准也越高，业主的满意度也就越高；而在一些收费低的小区，比如一些拆迁安置的小区，不少业主缴费意识淡薄，调价也很困难。

物业入不敷出，只能降低服务标准，这样就会形成一个恶性循环。

小区价值的守护离不开优质的物业管理

当下，一些小区业主因为种种原因，拒绝缴纳物业费，不仅影响了物业公司的正常运营，也间接损害了那些按时缴费、期望享受优质服务的业主的合法权益。

长此以往，物业公司的财务状况势必告急，甚至可能导致整个小区陷入无人管理的困境。

大居认为，合理的物业收费水平，能够确保小区环境的持续美化与清洁，以及高效的安全防范体系，有助于保持业主的稳定性，避免因经济压力导致的居住变动，从而维护小区的整体居住品质。

另外，要重视物业费用的透明度与合理性，既符合运营成本要求，又能赢得业主广泛认可的收费标准，是建立业主与物业公司信任桥梁的关键。

业主与物业公司之间应建立更加开放、透明的沟通机制，共同寻找解决问题的途径，增强业主的支付意愿，携手维护小区的和谐与美好。

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