月初，桂林挂牌两宗新地，象山区GJ202408号地块和叠彩区GJ202410号地块，一南一北，均堪优质。
再过几天，就到了挂牌截止的日子，两宗地的命运几何？能顺利出让吗？
近五年土地市场先扬后抑
新盘屈指可数
众所周知，土地市场是房地产市场的晴雨表和风向标，反之亦然，两者互为表里。
没有土地，开发商自然“巧妇难为无米之炊”。但若房子销售不畅，土地也就成了“烫手的山芋”。
就桂林而言，近五年的土地市场，可谓上演了一出跌宕起伏的戏码。
2019年，是疫情爆发之前的一年，楼市抵达巅峰，催生了土地市场的火爆异常。
兴进豪掷14.47亿在叠彩续写旧改传奇，打造兴进·漓江锦府项目；国企广西交投强手连发，圈地600亩；在灵川，彰泰、联发、博望园、碧桂园、金科和顺祥6家房企，火拼270多轮，才最终由彰泰以总价5.11亿、溢价率250%拿下，楼面价2400元/平方米，均打破灵川纪录，由此诞生了后来的彰泰·学府项目。
进入2020年，桂林土地市场迎来史上最火爆的一年。
“师专甲山地块”推出，地价从4字头飙升到6字头，江山樾项目浮出水面。
仅仅一个多月后，这个纪录再次被刷新。“师专信义地块”面世，直接宣布地价进入“万元+”时代，在这块地上打造的榕湖公馆项目也成了桂林房价的天花板。
但，2020年的疯狂已是桂林土地市场最后的绝唱。2021年便急转直下，这从土地成交总金额可窥见一斑。2020年已逼近百亿大关，2021年就仅剩下不到20亿，大幅缩水八成，仅仅3个亿就登上了总价地王的宝座。
虽然之前桂林也常有土地流拍现象发生，但从2021年开始便已演变成家常便饭，同一宗地不断降价多次流拍也不少见。即便一些地块最终成交，也多是政府平台公司兜底。
到了今天，4字头地价都已成神话，更遑论6字头或以上了。即便是3字头，也只成功出让了一宗。
除了单价持续走低，总价也掀不起多少浪花，一个多亿和亿元以下占据绝对主流，上2亿的屈指可数。
比较有代表性的是，广西交投于2023年以3.6亿元起始价摘下的叠彩地块，楼面价2867元/平方米，将打造和顺江畔项目，即将开放售楼部。
叠彩地块遇冷概率大
象山地块更诱人
土地市场遇冷，根源在于楼市的低迷，不断下调的房价以及销售严重不畅难以支撑地价。
当下，五城区的整体房价基本稳定在8字头，建安、税费、融资等各项成本加起来基本需要4000+，地价在3字头都已很难产生利润，4字头的地价基本属于白忙活。
销售情况相对较好的五城区尚且如此，库存高企且整体价格已下降1000以上的临桂和灵川市场就更不用讲了。
再将视线转回月初新挂牌的两宗地块上来，揣测其最终的命运走向。
先看叠彩GJ202410号地块。叠彩曾制造了桂林第一宗楼面价破4的项目桃花源著，也是桂林拥有破4项目最多的区域，比如碧桂园·漓江公馆、中海·九樾、博翠漓江、春天里等等。
但此次挂牌的新地块位于站前路板块，同一区域近几年中推出过多宗地块，基本都遭遇了流拍。一些地块即便降价多轮且幅度并不小，从3字头降到了2字头，但最终还是无人问津。
GJ202410号地块区位图
同区域最近成交的一宗地块，是去年江苏新隆建设工程有限公司以1.81亿拍下的GJ202312号地块，楼面价1860元/平方米，正在打造隆泰福府项目。
GJ202312号地块出让现场资料图
相比而言，隆泰福府所在地块的整体条件略优于新地块，且地块形状更规整，但其最终成交价已低于新地块的起始价1922元/平方米。
尽管有其他一些特殊因素在内，但事实摆在眼前，即便该宗地最终以起始价顺利成交，竞品楼盘隆泰福府也无疑已占据先机。
由此可见，叠彩GJ202410号地块的出让前景不容乐观。
再来看象山GJ202408号地块。该地块位于城南瓦窑板块中心位置，所在区域老旧小区较多，潜在改善需求旺盛。
GJ202408号地块区位图
地块正对春天颂项目，该项目已连续两年拿下桂林市区年度单盘销冠（套数），其2020年拿地时楼面价高达3620元/平方米。
而新地块起始价则为2275元/平方米，同一地段，楼面价相差达到1345元/平方米，大有可为。
还有一个不容忽视的因素，年底净瓶山大桥就将通车，届时该地块将轻松直达七星区，享受高新万达广场、彰泰·天街等成熟商业配套。
综合来看，象山GJ202408号地块的开发前景值得高看一眼，成功出让的概率还是不小的，但谁会出手仍是一大谜团。
近年来，外来大鳄已全面退出桂林市场，且不少已经爆雷，自身难保，很难再对三线城市桂林的这宗小地产生好胃口。
绿涛这两年风头正劲，但目前市区已有3个项目在手，叠加灵川两盘，已是五盘齐发，兼之在瓦窑可能参与合作新项目，不太会动手。
兴进2020年大手笔拿下两宗高价地块之后，目前手头货量充足，很难再做他想。
彰泰概率较高，毕竟春天颂珠玉在前，地块又是相邻，操盘轻车熟路，但这几年彰泰已全面收缩战线，最近的两个新盘也都是与联发合作，此次同样选择作壁上观也不足为奇。
那么，就剩下国企了。但广西交投的新项目和顺江畔即将上市，还有没有精力再下一城实在难说。而桂林交投目前储备地块较多，兴趣想必也不太大。
盘来盘去，有希望出手的房企不多，但地块确实也是好地，如有房企入场，对于提振桂林楼市信心大有裨益，但愿如此！没几天日子就将见分晓，我们拭目以待。
