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房子老龄化，正在不可避免地加速到来。
房屋养老金这件事，就是给我们敲响了警钟。
有人说，乍一看是房子给我养老，仔细一看，才知道是让我给房子养老；
有人说，老龄化社会，不仅要赡养老去的父母，还得赡养年迈的房子；
还有人说，现在给房子交房贷，以后给房子交养老金，就是不知道，以后的退休金够不够养房子。
实际上这次的房屋养老金制度，跟之前的养老金、房产税都不一样，有几个关键细节。
一、它是三中之后推出的首个大型改革，未来要构建的房地产发展新模式，房屋养老金制度肯定是其中一环，这是明牌。
二、它是中国特色、中国首创，我们这次没有外国经验可以借鉴，因为住房养老金国外都没试过，这次是真摸着石头过河。
三、房产税试点了这么多年，还只有重庆和上海2个城市，这次住房养老金刚出来，一口气试点了22个城市，这次决心很大、部署很紧凑。
然后呢必须承认，发明住房养老金的人，可以说是一位天才。
我们和房产税比较一下，房产税的征收对象，是有房一族，但实际上缴纳的大头，应该是手握好几号甚至几十套房子的房哥房姐，懂得懂得，向他们征收的阻力比较大；而且一旦全面开征房产税，这些人大概率会向市场抛售房子，那就麻烦了。
但是住房养老金就不一样，它主要针对房龄三十年以上的房子，懂得懂得，现在还住这些老破小的，要么是普通家庭的老年人、要么是刚进社会的年轻人，也可能是买来当学区房的有娃家庭，向他们征收的阻力相对小，而且他们有软肋，你就这么一套房，不想交买了房，可就没地方住了。
高，实在是高。
这里面还有个问题，也很微妙。房屋养老金分两各部分，共同账户这部分是要新增的，个人账户这部分就是现行的住房专项维修资金。
问题是，很多老房子是没交过住房维修基金的，他们的维护成本更高，而98年以后陆续交过的房子又不算太老，维护成本较低。那么问题来了，住房养老金的公共账户要怎么分才公平？会不会像现在的养老金一样，有人交的少领的多，有人现在交以后没得领，都很难说。
实际上对普通人来说，最需要搞清楚的问题，住房养老金这笔钱谁来出？
相关的消息很多，有关部门专门回应，公共账户不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
不过我认为，还的加两个限定词，现在、直接。
因为任何进入公共资金池子，且强制缴纳的费用，其实都是广义的税收，最终都是大家一起兜底。
那这次的房屋养老金的钱，从哪里来？我们一个个看。
存量的住房维修基金，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿，但明显是不够用的，要不然也不会新增房屋养老金。
增量的部分，准备划入的土地出让金、财政奖补这部分，现在都在过紧日子了，多地土地拍卖近乎腰斩，以前土地财政繁荣的时候没搞，现在搞说实话，有点晚了。
还有就是公共维修资金、公积金和其他增量基金的增值收益，这部分按照每年无风险利率*2%的收益，也不太够，关键是就像老龄化背景下的养老金一样，增值收益根本追不上资金缺口。
本质上，我们正面临一个拐点，前些年新建的大量商品房正在老去，房屋老龄化正在加速到来。
以10年为一个周期来看，我国建于2000年以前的房屋占比达到27.55%，2010年以前的占33.98%，10年以后的占38.47%。
这意味着，到2040年，超过6成的房屋将年满30岁，进入中老年阶段。
而众所周知，商品房有70年产权，但很多材料都是按50年寿命算的，很多小区30年就已经很破了。
不光是管道漏水、墙皮脱落这些小毛病，还有规划设计、建筑工艺、建筑材料这些设计结构安全的问题。
不用想都知道，这需要资金来维护，而且是天量的资金。
如果是本世纪前二十年，是商品房新建大潮、是基建狂魔的时代，那么未来30年，可能不再有大拆大建，现有的房子老去、修缮、维护，是上至庙堂、下至百姓都需要面对的沉重现实。
缴纳房屋养老金是人们必须付出的代价，然后参考过去经验，我猜这个过程中唯一的赢家，可能是房屋老龄化检测机构。
感谢有你！
堵钱眼的申公豹
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