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01
上面时隔三年，再提房地产税，房价要涨了吗？
这几天的重要会议，明确提出加快构建房地产发展新模式，
主要有五个方面，难度一个比一个大。
首先，充分赋予各城市房地产市场调控自主权，这个相对容易，目前除了北京等极少数城市，都基本脱光了，一线城市有望进一步放松，但北京的特殊性，决定了它的放开，很难。
第二，加大保障性住房建设和供给，目前还处于起步阶段，
目前看来的有一个主要难点，保障性住房缺口大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性高的是三四线城市，
而且，不光是需求与库存之间存在错位，地方财力也存在错位，有钱收储建保障房的是经济强市，其他大部分财力一般的城市，不大规模扩债的要求下，只能是量力而行。
第三，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
人人喊打的预售制，本质上是十个碗九个盖的游戏，许家印只有39亿的资产，贷款居然做了2万亿。
为什么很多楼盘建了一半不建了，为什么连最稳健的万科，也扛不住了。
就是特色预售制加上特色融资模式，在降杠杆的周期必然会很难。而降杠杆一定是痛苦的，一步到位地转成现楼销售，民企甚至国企分分钟要进ICU，背后牵扯的增长和就业也要跟着进去。所以接下来大概率，还是稳中求进地的缝缝补补。
第四，加快建立租购并举的住房制度，短期很难。
为什么之前租售不能同权，不是因为大家都爱买房，不爱租房。
本质上是公共福利的分配问题，在北京买房，享受到的户口福利、车牌摇号、教育资源等等，租房是不配享受的。
再往前推，因为地域之间的差异，公共资源的分配本身是不均等的，最优质的公共资源集聚在最核心的城市，过去我们用户籍制度进行人为隔离，未来要实现租售同权，就要打破已经固化的福利资源分配，让北京户口和河北户口的含金量一样，让河南考生跟北京考生上大学的机会均等，说实话，很难。
它不仅需要我们的经济总量再上一个台阶，区域经济要更加平衡，还需要实现社会阶层的自然流动。
有句话说的很现实，我家三代人的努力，凭什么输给你十年寒窗苦读？
最后一个最难，也是所有人最关心的，完善房地产税收制度。
它的难度不亚于任何一个分配改革，阻力自然也来源于房子极多的群体，而这部分群体往往又是话语权较高的少数人，比如说大牌球员、或者干脆就是裁判。
当然从套户比来看，我们户均拥有的城市住宅已经超过1，意味着房地产进入存量时代，征收房地产税势在必行。
但你可能没注意，房地产税这件事，自从2021年底之后，三年都没有再提过，原因懂的都懂，下行周期，步子不能迈的太大。
那现在为什么又提了呢？
高情商的说法，是涉及财税体制改革和央地财权事权再平衡。
低情商的说法，看看地方频道就知道了。
有了重庆和上海的试点，开征房地产税在技术上没太大问题，主要是时机的问题，什么时候开始收？
具体表述是“目前处于完善制度的阶段”，考虑到这轮部署是到2029年，那么后续落地的时间节点，可能要到2029到2035年。
本质上，房地产税的紧迫性，取决于原有土地收入下降的速度，以及地方利息增长的速度。
如果下面躺平得太狠，这两个速度太快，不排除提前开征。
还是那句话，世界是一个草台班子，这是一个摆烂的时代。
02
一天之内，发生了登子退赛、房地产税、延迟退休、社保取消户籍限制、LPR下调10个基点，7天逆回购操作利率下降等等。
非常罕见。
尤其是降息，来的有点突然。
先是代表短期市场的逆回购利率下调10个基点，再是代表中期市场的MLF借贷体系，部分主体可以少提供借贷担保品或是减少担保品，然后是代表长期市场的LPR利率，也下调了10个基点。
三箭齐发，在当下时间节点，说明我们终于下决心了。保房价还是保汇率，保房地产还是保人民币资产，可能都有答案了。
先看前几天公报，对当前形势的判断，是严峻复杂的外部环境和艰巨繁重的内部任务，
如果说的更直接一点，李迅雷是这么说的，历史上还没有一个国家，同时面临总人口减少、老龄化加速、宏观杠杆率接近300%、房地产周期开始下行等如此复杂的局面。
为什么要降息，我们先看内部局势，
增长，2季度GDP同比增长4.7%，内需中的地产、商品消费落下了，而降息对于稳房价、促消费均有积极作用。
物价，CPI在0值附近摇摆，PPI持续为负值，名义利率减去物价指数后的实际利率是偏高的，这么看降息也是有必要的、
信贷，6月M1反向涨幅扩大至5%，M2增速回落至6.2%，专家说这是数据“挤水分”效果的体现。但不管怎么说，降息有助于稳定市场预期，激发信贷需求。
实际上，从内循环的维度看，降息也是势在必行的，未来利率走低是大势所趋。
为什么之前机构爆买国债，到了金融时报喊话的地步，说抢购长期国债就是做空，就是因为市场押注的，是未来的低增长+低利率。
所以这两年，制约我们降息的因素，不是来自内部，而是外部。
对面选班长的不确定性、未来4年关税的不确定性、美联储今年降息的不确定性等等。
万万没想到，登子可能是认真阅读了我们未来5年的改革公报，觉得搞不过决定退赛，
这样两件大事同时落下，很多不确定性反而消失了。
懂王的三板斧我们都知道，低利率、低税率、高关税，他对贸易赤字的执念，叠加美联储即将降息，很可能推动美元贬值，“弱势美元”时代可能要来。
今年4月，他才刚刚炮轰过强势美元，说美元走强会让美国公司活不下去。
另外，未来对我们可能的60%关税，人民币对美元适当贬值，也能稍微减少一点威力。
总的来说，两个影响深远的大事双双落地，我认为这是积极的信号。
外部的大事落地，反而消除了不确定性，反正谁上去，都不会比现在更糟了。
而内部的大事，继续强调改开，这关乎长期信心，紧接着突发降息，这又关乎短期信心。
对方的内部博弈逐渐明朗，我们也在积极地未雨绸缪，主动应对。未来的局势还很复杂。
普通人能做的，可能是保持耐心、穿越周期，以及锻炼身体，迎接延迟退休。
感谢有你！
堵钱眼的申公豹
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