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住房交易全面降税！能省多少钱？
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，相关税收政策包括加大住房交易环节契税优惠力度；降低土地增值税预征率下限；以及明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。变化一，全国范围内，购买家庭唯一及第二套住房，不超过140平方米的按1%缴纳契税；变化二，购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行；变化三，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；变化四，土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
业内观点：
1、新政前，对于首套普通住宅契税大致在1%-1.5%，非普通住宅则是3%，目前统一为140平方米及以下的按1%税率征收，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出，并且契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出让购房者的当下感受更为直接和明显。
2、140平方米以上的住房，可以通俗地约定为“豪宅项目”。对于一线城市来说，过去一般会列为非普通住宅，无论是首套还是二套，其税率均为3%。如此对比，新政下，若是按首套房的名义认购，其税率将从3%下降至1.5%，即1000万元的房子，契税从30万元减少到15万元。若是按二套房的名义认购，税率将从3%下降至2%，契税从30万元减少到20万元。其他城市在这个税率方面则没有变化。换句话说，大城市在买“豪宅”项目方面，和中小城市买顶豪的税率是看齐了。
3、降低交易税费，利好换房人群这一点和此前市场预期相同。从卖方来看，新政前，普宅满2年免征增值税，非普宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，虽然一线城市需要等普宅政策发布后才调整，但大概率也将保持同一节奏，超过2年免税将更有利于改善人群入市，尤其是对原来非普宅更为利好。叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
4、近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。
化债新政将对金融机构产生三大积极影响
毋庸置疑，此次化债举措力度大、出手果断，符合市场预期。在前期一揽子增量金融政策相继出台的背景下，财政政策接续发力，进一步起到了稳经济、促发展、改善民生、提振社会预期的良好效果。
主要观点：
1、改善金融资产质量，修复金融机构估值。近年来，随着个别城投平台出现债务违约，市场对于隐性债务不良资产暴露的担忧有所提升，这也成为压制金融板块估值的重要因素之一。伴随大规模化债的推进，金融机构持有的涉及地方隐性债务的贷款、债券等资产的质量有望进一步改善，金融板块估值也有望得到修复。
2、增强服务实体经济的能力，缓解资产配置压力。对银行而言，由于地方政府隐性债务（债券、贷款等）风险系数相对较高，会占用较多的资本金，而将隐性债务置换成显性债务后，其信用风险会大幅降低，这能降低拨备计提，提升资产配置的腾挪空间，增强服务实体经济的能力。对非银机构而言，近年来，“优质资产荒”一直是机构配置资产的一大难题，而增量地方债有利于缓解资产端的投资压力，优化资产配置组合，避免扎堆配置单一品种而引发风险。
3、有利于金融机构中长期业绩向好。金融业作为顺周期行业，与实体经济共生共荣。从中长期看，化债能促进实体经济发展，最终也会惠及金融业。一方面，此次化债举措让地方卸下包袱、轻装上阵；另一方面，化债后政策空间进一步加大，可以更大力度支持投资和消费、科技创新，促进地方经济平稳增长和结构调整。这些因素都有利于实体经济向好发展。
中金公司：税收优化政策如期落地，或有望提振房屋交易量
财政部、国家税务总局和住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对契税、增值税、土地增值税进行调整。本次契税和增值税调整主要利好一线城市房屋交易量，能在一定程度上刺激改善群体、提振需求总量，但也可能有改变卖家预期、增加卖盘体量的作用，总交易量或有所提振，但价格走势仍须视供求关系变动进一步观察。同时，本次土增税调整或有助于缓解房企的预征税收负担，对短期现金流压力改善有一定贡献。具备开发投资修复潜力、深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置；若后续政策力度超预期，可择机选择更高弹性标的。
国泰君安：宠物经济蓬勃，国产宠物头部公司产品突破值得关注
我国宠物产业发展相对欧美等国较晚，当前正处于快速发展阶段。年轻人是我国当前养宠的主要群体，推动宠物数量持续增长、单只消费提升。在外资品牌占据市场先机的背景下，头部国产品牌通过回应年轻宠物主的需求持续创新，得以获得市占率跃升。展望未来，通过研发推动产品创新来解决“宠物”的健康问题是品牌长盛不衰的核心。宠物主科学养育认知进一步加深，宠物也面临老龄化等问题，解决“宠物”的健康问题是未来产品创新方向。参考国外长盛不衰的宠物食品头部公司，其竞争力核心在于围绕宠物健康的产品创新。国内头部公司注重研发，产品突破值得关注。
中信建投：战略性重视 “两重”“两新”投资机遇
“两重”“两新”是今年政策的一个亮点，综合评估，预计其也是未来扩内需加码的重要着力点，值得投资者战略性重视。10 月国新办新闻发布会介绍，25年将继续发行超长期特别国债并优化投向，加力支持“两重”建设，新型城镇化或是重点方向；“两新”方面，支持范围和规模有望再拓宽，中信建投预计以旧换新方面消费电子是可能增量，设备更新层面推动各领域实现高端化、智能化、绿色化有望成为政策重点导向。
来源：澎 湃 新 闻、证 券 日 报、财 联 社
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