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正文
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近年来，银行涉房业务占总资产比重有所降低。样本股份行（见表1）涉房业务规模占总资产比重整体超20%，包含担险及非担险涉房业务规模，及以房地产为抵押品的贷款测算值（测算方法见表2），中信银行占比略低。同时，我们观察到样本银行涉房业务规模占比逐年下降，其中招商银行降幅最大，2023年末占比较2021年末下降4.6pct；另一方面，部分银行以房地产为抵押的贷款占比较高，这部分贷款以经营贷为主，若违规通过置换按揭贷款方式流入房地产市场，则该类银行隐含风险或相对较高。
上市银行涉房贷款规模占总贷款约33%。以样本股份行的参数为基础，调整后估测各类银行涉房业务比重，我们测算2023年末上市银行涉房业务占比总资产约为21%，较2021年占比下降3.7pct，国有行在各类行中占比最高，较2021年降幅亦最大。其中，构成涉房业务的主体仍是贷款（对公+按揭+以房地产抵押的其他贷款），2023年末涉房贷款占总贷款比重约33%，较2021年占比下降4.8pct。贷款以外承担信用风险的资产，以及不承担信用风险的资产占比均较低，约为1%左右。
量价两端承压，房地产相关贷款利息收入贡献下降。贷款是商业银行生息资产的主要构成，量的变化以及价的波动均影响其收入贡献。受LPR下行、存量按揭利率下调和涉房贷款占比整体下降等因素影响，房地产贷款利息收入贡献呈下行趋势。
对公房地产及按揭贷款占比逐年下降。2023年末，上市银行对公房地产贷款占总贷款由2021年末5.2%下降0.6pct至 4.6%；按揭贷款占比下降5.1pct至21.3%。按揭占比降幅明显大于对公房地产。在房价下行周期中，个人按揭需求整体偏弱，叠加提前还贷因素，按揭占比下行幅度较大。但房地产企业仍需资金维持正常生产经营，同时商业银行亦积极响应国家政策，仍支持优质房企项目融资需求，故对公房地产贷款占比下降幅度相对缓和。
按揭贷款利率降幅显著。一方面按揭贷款利率挂钩5年期LPR，后者从2021年初4.65%降至2023年末4.20%，降幅为45bp，按揭贷款利率随之下调；另一方面存量按揭利率调降对收益率影响更大。据央行披露，在首套房贷利率下调后，按揭贷款加权平均利率为4.27%，较调整前下降0.73个百分点。我们据此测算2023全年按揭贷款加权平均利率为4.82%。
房地产贷款利率分化明显。部分房企2023年贷款最高融资成本不超过5%，最低在3%以下，或为国有优质房企及项目；而另一部分房企贷款最高融资成本高于10%，最低接近4%，或为民营房企。假设上市银行房地产贷款多集中投向优质房企，则2023年对公房地产贷款收益率在3.00%~5.00%之间。
按揭贷款利息收入贡献降幅大，但仍保持较高水平。我们测算2023年按揭利息收入占贷款利息收入约26.0%，较2021年下降5.6pct。其中国有行按揭利息收入占比最高，2023年末为31.7%，较2021年下降7.9pct降幅显著；股份行占比为17.6%，城、农商行占比均接近于13%。
对公房地产贷款利息收入占比相对稳定。假设2023年上市银行对公房地产贷款平均利率水平为5.0%，则我们测算对公房地产贷款收入占贷款利息收入约5.8%，较2021年下降0.8pct，对公贷款贡献降幅小于按揭。部分银行对公贷款占比略有提升，以量补价对冲LPR下调的影响。2023年末在5%利率情景下，国有行对公房地产贷款利息收入占比约5.1%，在各类行中最低；股份行占比略高；城、农商行占比接近，江浙区域农商行对公房地产贷款规模整体较小，相关收入贡献有限。
对公房地产资产质量分化，四大行不良水平仍高。2023年部分银行对公房地产贷款不良额、不良率双降，或源于前期风险的充分暴露和对房地产不良贷款的积极处置，但亦有部分银行资产质量压力边际上行。其中，四大行不良率整体水平高于其他银行，2023年末不良率均位于5%以上；此外部分股份行不良率高位略有上升；城、农商中亦有部分银行不良率超6%。
部分银行对公房地产贷款规模及占比均上升。2023年部分银行对公房地产贷款规模和占比双升，一方面或源于银行前期储备的房企项目仍优质，另一方面银行或满足“不同所有制房地产企业的合理融资需求”的监管要求，加大对地产融资的支持力度。在这些银行中，部分银行当前房地产存量风险仍未出清，在指标上体现为不良率上升，此时新投放房地产贷款若在未来形成不良，或加剧银行化解房地产风险的压力。
逆向选择效应或造成资产质量未来压力。当前信贷需求越大的房企，其资金需求越迫切，外源融资及内生增长若不足，资金链断裂风险或持续上升。部分银行加大对房地产企业的信贷投放，则其风险管理能力将面临更严峻的考验。若对涉险房企及高风险项目缺乏甄别，则银行面临逆向选择风险，未来资产质量或承压；而对于房地产贷款投向区域经济增长好、现金流充裕房企的银行，未来房地产资产质量仍有改善空间。
年内按揭提前还款现象仍存。RMBS早偿率2023年中期达到21%高峰，随后在存量按揭利率下调后一段时间内呈下行趋势。我们认为10年期RMBS与10年国债收益率的利差上行提前或同步于早偿率的上升，源于交易者对按揭早偿情况提前判断，RMBS收益率先于早偿率反映，与无风险收益率利差上行。2024年2月~4月该利差呈现阶段性上升，或体现年内按揭提前还款的压力仍存。
按揭贷款不良率低且平稳。2023年末上市银行按揭贷款规模较中期下降1.06%，反映了提前还贷的压力及偏弱的按揭需求。按类别看，国股行按揭不良率整体位于0.50%左右，边际变化平稳；部分城、农商行所经营区域房价下降幅度较大，催生客户断贷动机，反映在报表上这些银行按揭不良率偏高（超1%），且不良率较2023年中期边际上升，但整体看按揭不良率仍处低位且稳定。
按揭贷款安全边际高，整体风险可控。在购房信贷政策调整之前，新发放的首套按揭贷款抵押率不超过70%，房价下跌30%时即存在抵押物不足值的风险，但个人按揭正常还本以及较高利率购房者的提前还贷行为，无形中降低了银行按揭贷款平均抵押率。部分股份行披露按揭贷款抵押率位于30%~45%之间，安全边际相对较高。此外具有不良资产证券化资格的银行，亦可通过资产证券化方式将按揭出表，在银行积极处置下按揭贷款风险整体可控，仍属于银行优质资产。
贷款风险阶段改变加剧拨备计提压力。预期信用损失法下，不同风险阶段贷款拨备计提比例差别明显，2023年末上市银行第一、第二和第三阶段的贷款拨贷比分别为1.66%、21.74%和69.05%，而第三阶段贷款（已减值贷款）的口径要大于不良贷款，因此当非不良贷款转入不良后，大约需多计提贷款原值47%~67%的拨备。而当年新发放的贷款很少形成不良，故按照第一及第二阶段拨贷比计提拨备，其对利润的侵蚀远小于贷款下迁为不良的影响。
不良贷款的形成来自于正常和关注贷款的向下迁徙，其减少主要来自清收、核销、转出、重组上迁、以物抵债等处置途径。不良贷款总量的变化仅反映期初与期末两个时点结果的差异，不良额的下降或通过多种途径实现，而不同途径对计提减值损失的影响有着较大的差异：
（1）正常清收及重组上迁形成拨备回拨反哺盈利。当不良贷款通过法律诉讼、催收等方式以现金收回时，已计提的减值准备将回拨至利润表，抵减当期发生的减值损失。同样的，若通过债务重组使不良贷款风险等级上迁至关注，部分已计提的减值准备也将回拨利润表。二者不同在于，若全额清收则前期计提的减值准备将全部回拨，而重组上迁至第二阶段后仍需维持约20%的拨贷比，故仅部分拨备可反哺盈利。
（2）核销处置形成全额损失，补计提拨备影响盈利。贷款形成不良时并不会全额计提拨备，但当贷款进入核销程序，最终核销时将形成全额损失，需补计提拨备至100%。同时由于贷款核销程序较长，通常是往年的贷款在今年核销，例如1亿元贷款在去年形成不良，去年已计提拨备8000万元，经过监管部门审批后于今年完成核销，形成全额损失，今年增加计提拨备2000万元。
（3）其余方式处理不良资产影响盈利有限。无论是向金融资产管理公司转让、以ABS方式出表，还是以物抵债，减值准备的变化均与处置不良贷款时的损失有关，若损失低于已计提的拨备，那么拨备将实现回拨。相比于核销与清收，通过上述方式处置的不良贷款总量有限，对拨备计提影响整体较小。
拨备受非不良贷款因素影响较小。当年新发放的贷款不形成不良，则按第一、第二阶段拨贷比计提拨备，当年到期还款的贷款已计提拨备将回拨。此外，不良贷款内部风险等级的变化，ECL模型参数的调整，均会在贷款规模不变的情况下影响拨备的计提，但大部分银行利润受上述拨备变动的影响有限。
在测算减值损失对盈利影响时，我们做出以下四个假设：
（1）银行对房地产贷款拨备计提充分，情景分析中，假设各银行不同阶段房地产贷款拨贷比，分别是该银行全部贷款各阶段拨贷比的1.1倍、1.3倍和1.5倍；
（2）房地产贷款核销额度，与房地产不良贷款/不良贷款总额成正比，且核销前已按第三阶段拨贷比计提拨备；
（3）除核销外的变动均来自与第二阶段贷款间的迁徙和现金清收两种方式，考虑到并非所有贷款均可全额收回，故用第三阶段与第二阶段拨贷比之差衡衡量拨备变化比例；
（4）非不良贷款的变动，均以第一阶段拨贷比为标准计提拨备。
样本银行对公房地产贷款拨备计提对盈利的拖累或放缓。根据我们测算，2023年末样本银行对公房地产减值损失同比增长8.8%，各情景下对净利润增速拖累幅度为0.69%~0.94%，该幅度与2021年和2022年相比显著放缓。
计提压力减弱主要源于不良增长趋缓。2023全年样本银行房地产不良额增长239亿元，2022年同期增长约1082亿元。房地产不良净增阶段性呈现放缓趋势，我们认为一方面源于银行前期加强对房地产风险资产的主动暴露，将拨备计提压力前置，为未来拨备反哺盈利腾出空间；另一方面，银行在进行贷款核销时，由于核销贷款通常是往年形成的不良，若前期拨备计提已充分，则核销时形成减值损失相对较小。
股份行房地产拨备计提压力仍存。我们测算各类行中，国有行2023年末房地产拨备或反哺盈利；城商行对盈利拖累放缓；农商行样本较少，受个别行影响波动大；股份行拨备对盈利拖累幅度扩大，主要源于核销力度的加大。测算2023年样本股份行房地产贷款核销同比增长73.4%，大量贷款核销或掩盖了不良的真实水平，核销时形成的减值损失亦加大了拨备计提压力。
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在衡量房地产业务对银行规模、盈利及风险的影响后，我们重点考量经营性物业贷款、以房地产为抵押的个人经营性贷款这两项业务的风险。
2.1、经营性物业价格下降空间有限，年内增量贷款或改善企业现金流
经营性物业贷第一还款来源是物业经营现金流。当前市场担心经济复苏放缓导致物业空置率上升以及租金收入下降，若承贷物业价值受损，房企续贷时额度减少或引起资金流断裂的风险。结合经营性物业当前价格以及政策，我们认为物业价值下降造成银行不良大面积形成的概率较小。由于经营性物业覆盖范围广，我们重点评估商超和写字楼两类物业的风险状况。
大城市优质零售物业空置率边际下降。疫情后北上广深优质零售物业空置率整体提升，除深圳外空置率均于2023Q1达最高水平，但随后呈下行趋势，2024Q1四大城市空置率环比均下行。
优质零售物业租金相对平稳。北上深三大城市零售物业租金自2017年以来呈下降趋势，但整体降幅有限，广州相对前期降幅较大。边际看2024Q1上海零售物业租金略上升，未来租金修复趋势能否延续取决于消费需求的恢复。
写字楼物业收入承压。写字楼空置率当前处于较高水平，2024Q1北上深优质写字楼空置率平均值为21.5%，较2023年末水平进一步上行，与疫情前（2019年末）相比上升3.8pct。此外优质写字楼的租金下行幅度更明显，在企业经营现金流承压—企业缩减办公支出—写字楼出租率下降—写字楼降低租金的传导路径下，未来写字楼收入的修复仍取决于经济复苏情况。
新建经营性物业销售价格相对稳定。相比于住宅价格，新建办公楼和商业营业用房涨幅有限且波动较小。2023年末，新建办公楼单位面积价格为13773元/平方米，较2015年水平上升6.6%，同期商业及营业用房单位面积价格涨幅为8.9%，涨幅整体有限。
经营性物业预期收入改善空间大。当前经营性物业租金收入仍承压，但同时新建商超和办公楼售价保持平稳，二者看似背离，实际反映了物业收入改善空间较大。除了受宏观经济影响，企业战略、物业管理水平亦较大程度决定了承贷物业收入。尽管租金和空置率均弱化物业预期收入，但通过物业改建或管理提升后实现更高的人气及管理效能，承贷物业的估值亦将上涨，增厚了房企偿贷能力，降低银行经营性物业贷款生成不良的风险。
当前LTV距上限有较大空间。部分银行披露对公房地产业务平均抵押率在40%~50%，假设当前上市银行经营性物业贷平均LTV为45%，则物业价格较当前下降约46%时，方触及70%的抵押率上限。考虑到新建经营性物业单位面积价格长期以来上涨幅度有限，我们认为当前价格基础及外在因素均不支持物业估值大幅下降，故风险整体处于可控范围。
经营性物业贷款将改善房企资金压力，降低房企的违约风险。当前经营性物业贷主要特征包括：（1）贷款期限长，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年，远高于期限在3年以内的房地产开发贷，延缓了续贷压力。（2）利率价格低，部分现金流良好的优质物业，10年期贷款利率大约在2.5%左右，资金成本低于3.00%~5.00%的房地产开发贷。若房企能有效盘活处于经营期的项目，获得长期限低成本的贷款资金，无疑将降低债务违约风险。
政策端对优质房企融资支持力度加大。2024年初，央行与金融监管总局发布了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确全国性商业银行在2024年底前可向规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于企业及其集团控股公司房地产领域的债务偿还，包括贷款和公开市场债券。《通知》将企业通过经营性物业贷债务置换这一用途合规化，商业银行可通过该种形式满足房地产企业融资需求。我们认为受此影响，全国性商业银行房地产贷款规模在2024年或有所上升，但不应将其视作银行资产质量的压力，其本质是置换存量债务的工具，房企现金流改善下，其违约风险亦降低。
2.2、个人经营贷置换按揭的行为，或使部分城农商行面临风险
以经营贷置换按揭贷款的现象长期存在。经营贷主要分为有抵押物和纯信用两种类型，个体工商户可抵押房地产并将资金投入生产经营。但这也催生了违规套用贷款的空间，中介机构通过提供“过桥资金”，伪造经营流水的方式，协助客户套用低息个人经营贷款置换存量按揭。市场担心存量业务到期时，抵押物价格的下降会催生客户违约风险。
个人经营性贷款风险溢价或无法覆盖实际风险。个人经营性贷款期限通常在1~3年，最高不超过5年，贷款期限远小于30年的按揭贷款。同时，对于以房产为抵押的经营贷款，部分银行利率可降至3%以下。受利率及期限的影响，客户通过个人经营性贷款置换按揭的动机上升，当资金违规投入房地产市场时，客户第一还款来源由其经营收入转换为财富水平，房价下行将造成个人财富水平缩水，同时抵押物价值下降形成续贷缺口，违约风险上升。此外，根据信用风险高级法要求，零售贷款分类时，按揭贷款及住房抵押的个人经营性贷款均归入个人住房抵押贷款项下，其违约概率在各类零售贷款中较低，但违约概率计量模型基于历史数据，若房价持续下行造成较大续贷缺口，则当前违约概率或无法体现其真实风险水平。
2.2.2、 存量个人经营贷风险集中于农商行
居民经营贷置换按揭行为或减少。短期个人经营贷增速高峰位于2024Q1，中长期位于2023H1，随后增速出现明显回落，或体现居民以经营贷置换按揭行为的减弱。一方面对于新购房者，由于央行5月份对个人住房贷款利率政策进行了调整，随后主要城市均放款了首套及二套房的利率政策下限，致使新购房者通过置换的套利空间缩窄，抑制经营贷套利需求；另一方面对于存量购房客户，由于各类资产收益率的下行，当前置换按揭的性价比低于提前还贷，故在现金流充足的情况下，购房者倾向于提前偿还。
存量业务风险仍存，或集中于城、农商行。披露数据银行中，城、农商行经营贷整体不良水平高于国股行。此外相比于不良率的变化，不良额的持续增长更需关注。部分银行经营贷投放增速较快，或通过规模的增长掩盖经营贷不良率实际水平。
前期投放经营贷当前面临续贷风险。2019至2020年期间，部分银行经营贷增速较快，若违规流入房地产市场则存风险隐患。假设2019及2020两年新投放的个人经营贷于今年集中到期，同时假设形成不良的比例分别为新增规模的10%、20%和30%，以2023年末贷款规模为基数，测算上市银行不良率静态抬升0.16%~0.49%。城、农商行客群集中于小微及个体工商户，客群基础提供了个人经营贷投放的广阔空间，但同时经营贷流入房地产市场的风险也会高于国股行。
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房地产价格下行为经济波动的表现。在衡量房地产价格下降对银行资产质量的影响时，通常遵循房地产价格下降—抵押品估值变动导致抵押率上升—银行减少可贷额度或要求补充抵押物—客户资金链断裂形成银行不良的传导链条。但该方法仅仅考虑了房价下行单一因素，而房价下降仅仅是经济波动的一种表现。商业银行在实际计提减值准备时，也是通过预测未来宏观经济指标，运用预期信用损失模型进行计提，故通过衡量经济指标变化对银行不良率的影响更为合理。
预期信用损失模型隐含银行不良率对经济变化的敏感度。当前商业银行均采用预期信用损失法（ECL）来计提拨备，该模型下银行估计贷款的违约概率（PD）、违约损失率（LGD）和违约风险暴露（EAD），计算不同权重的场景下预期信用损失的加权平均。减值准备计提公式如下，其中，i=1、2、3分别对应了乐观、基准和悲观的三种情景。
在估算违约概率和损失率时，通常运用回归的方法，建立违约概率与宏观经济指标的回归模型。对于不同的行业，选择作为自变量的宏观因子亦不同。假设银行构建房地产行业违约率与宏观因子的模型，以银行内部历史违约数据为基础，通过遍历多元回归，得到客户违约率与宏观经济指标的多元线性组合。
其中LogitPDi，用于将最终预测变量映射在0-1的概率范围之内；xi为一系列宏观因素指标，包括国内生产总值(GDP)、居民消费价格指数(CPI)、广义货币供应量(M2)、工业增加值、城镇居民可支配收入、消费者信心指数等。基于此模型，银行对未来经济指标进行预测，再将预测值带入回归模型得到房地产行业在该宏观情景下的违约概率和违约损失率。
部分银行披露了其敏感性分析的结果，即对不同场景（中性、乐观、悲观）的权重进行调整后减值准备的变化情况。结合2023年末披露信息的国股行数据，当基础情形权重减少10%，不利（悲观）情景权重增加10%，大部分银行信用减值准备增加不超过5%，故我们以5%为参数衡量情景权重变动对减值准备的影响。
对比原始情景和调整权重后的情景，假设权重调整的幅度为Δx，权重调整后银行预期信用减值准备的变化幅度为Δy
等式左侧代表了在悲观和基准情景下，银行计提信用价值损失的差额。不同银行所预期的基准和悲观情景所对应的GDP增速均不同，反映银行对悲观场景预期的谨慎程度。结合披露信息取Δy
在设定其余参数相同的情况下，预期不良率提升幅度，受拨贷比及第三阶段拨贷比的综合影响：拨贷比越高，第三阶段拨贷比越低，则测算预期不良率提升幅度越大。以2023年末贷款总额为基数，根据我们测算，若ECL模型由基准情景全部切换至悲观情景，则上市银行预期不良率上升幅度约为2.22%，股份行压力相对较小，测算预期不良率上升2.01%，农商行预期不良率上升2.75%压力最大，该测算结果与前述个人经营贷款风险集中于农商行的观点相互印证。
预期不良的概念是指银行在最悲观的宏观情景下所暴露的不良，实际情况并非与统计模型完全吻合。模型基于历史数据，但在经济发展过程中新旧动能转换的窗口期，经济指标虽有所波动，但并不直接造成信用风险的上升，相反旧产能规模的压降有利于银行降低存量风险。
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关注存量房地产不良边际改善，未来仍有改善空间的全国性银行。部分国股行对公房地产资产质量压力边际缓解，同时房地产客群优质，未来可通过经营性物业贷款置换存量债务，改善企业现金流同时降低存量风险，受益标的包括农业银行、招商银行。
特别关注以房地产为抵押品的贷款敞口小的城、农银行。城、农商行对公房地产贷款及按揭占比相对小，但以房地产为抵押品的贷款存在流入房地产市场的风险，测算该类贷款以及个人经营贷占比低的城、农商行安全边际高，受益标的包括江苏银行、成都银行、无锡银行、江阴银行。
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测算数据与实际结果偏差。测算时我们使用了较多的假设，设定了不同的参数，假设及参数与真实情况存在差异，或使得测算结果偏离实际值。
宏观经济下行。一季度经济数据超预期，但4月、5月PMI三大指数有不同程度回落，高频数据仍反映有效需求处于修复阶段。当前经济运行的积极因素尚在不断积累中，需关注特别国债发行对经济的拉动效应。
房价下降超预期。当前银行在持续压降涉房资产，但存量占比仍处高位，主要风险集中在房地产对公贷款及以房地产为抵押的个人经营贷款。若房地产价格下行，抵质押品价值下降，授信额度的缩减或形成资金链断裂的风险。
海外风险超预期。海外主要经济体经济增长放缓，外需不足将对出口行业经营形成压力。此外继2023美国多家银行倒闭后，共和第一银行在2024年4月末破产后由FDIC接管，海外银行危机尚未结束，需关注外溢风险。
团队介绍
刘呈祥
银行业首席研究员，中国人民大学金融硕士，曾任职于民生银行总行、方正证券、西部证券，对于银行资产负债配置、流动性、资本管理、金融监管等有较为深入的研究，紧跟行业动态，擅长从银行经营角度开展深度分析。
丁黄石
银行业研究员，中国人民大学金融学本科，香港科技大学经济学硕士，曾任职于招商银行总行、长安银行总行、中银国际证券，聚焦个股及银行资产质量方向研究。
朱晓云
银行业研究员，南开大学经济学硕士，曾任职于西部证券。聚焦金融监管政策，商业银行经营研究，对银行资本管理、自营投资具有较为深入理解。
吴文鑫
银行业研究员，西南财经大学中国金融研究中心金融学硕士，曾任职于西部证券，主要聚焦商业银行经营、行业监管政策以及银行理财动态等方面的研究。
对外发布时间：2024年7月1日
报告发布机构：开源证券研究所
分析师
刘呈祥 首席分析师 S0790523060002
联系人
丁黄石 S0790524040004
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