劲爆吸睛！西咸1800亩土地，终极武器入场...
楼市
2024-10-23 20:24
陕西
近三年来，第四代住宅风靡西安市场，从“万般抗拒”到“普遍接受”，似乎恍然如梦。为什么会有这么大的变化，连尖锐批评四代宅的媒体大咖，也购买了高价四代住宅，这就是创新的力量。不管四代宅最终的使用场景是否能够令所有人满意，但新颖的产品设计，已经决定了它的竞争力。但三年来，西安第四代住宅“要被叫停”、“不再审批”等消息不绝于耳，令房企彷徨不安。现在西安市场终于有开发区，还是国家级开发区——西咸新区，明确鼓励“创新户型设计，打造空中花园”，即第四代住宅。应该说，这一次西咸新区土地推介看点十足，从推介的内容来看，不管是优质土地资源，还是土地配套规划，以及我们关心西咸的“运营创新”，都是亮点满满，这些信息落地之后，都将给西咸核芯区带来巨大的改变。请注意，我们说的是“运营创新”？在土地市场什么是运营？前期的土地价值策划、配套资源规划、建设标准制定、容积率的增减、产品开发导向等等，这些都是运营，都有可创新之处。可以说，从这一刻起，所谓“第四代住宅被叫停”等路边社，都变成了一纸废话！据悉，西咸土地推介一共推出约1737亩，属于大手笔规划！其中，能源金贸区推介土地约834亩，能金区约418亩，文教园约416亩。![]()
此外，西咸五大新城之首，沣东新城推介土地约903亩，吸引了大家的一致关注，并且高新融合板块土地终于入场。从土地总量来看：沣东新城重点推介了科技创新区（高新融合板块）、昆明池东岸、北岸片区，共14宗合计993亩住宅用地。![]()
从大致分布来看：绕城高速内3宗，分别是A3/D7/D8，合计约185亩。绕城高速外11宗，昆明池东岸分别是A5/A6/B5/B6/B7，合计约296亩；昆明池北岸分别是D1/D2/D3/D4/D5/D6，合计约422亩。![]()
从土地成色来看：其中2宗住宅地块容积率仅有1.3-1.8，分别是D4约47亩，D6约97亩，均位于昆明池北岸相对核芯位置，周边还有低密度商业规划。![]()
在此次推介之中，我们最关心的是三个问题，以下三个问题与万千家庭相关！建标支持1：鼓励建设高品质住房，对符合《西咸新区规划建设品质标准》的住宅项目实施奖励容积率政策：A+级≤15%容积率奖励，A级≤12%容积率奖励。大致分析：2020年西咸发布“规划建设品质标准”，开全国之先例，此次，明确“容积率奖励”，更是开标准之创新。通过奖励政策，不仅降低了“楼面价”，还提升了房企的“出房率”，以及提升房企“收益率”，更提升了房企的“积极性”，可以说，在不用政策补贴的情况之下，西咸实现了“一箭多雕”，给西安楼市管理创新再添新方案。建标支持2：支持四代住宅，创新户型设计，打造空中花园，支持因地制宜开发低密度品质产品。大致分析：作为西安第一个明确支持打造“空中花园”的开发区，西咸发挥了“创新城市发展方式为主题”优势，尤其是在高赠送方面，西咸走在了全市前列，摆脱了过去高公摊的负面影响，过去西安最大公摊在33%，几乎占到总房款的1/3。目前，其他开发区约143㎡可以赠送10-15㎡，西咸新区可以实现最高赠送70㎡左右，吸引了无数家庭关注，创新赢未来。第三个问题：地下停车位开发是否能够给开发商“减负”？建标支持3：有画停车位配比要求配建比例不低于省标，个/100㎡⇒个/户。大致分析：这个政策西咸率先出台，主要也是为房企减负。目前，西安车位销售每况愈下，从开盘之后就不断降价，闹出了不少纠纷，主要原因就是造价高、不好卖、去化慢、变现难、死资产。尤其是大户型，单户200㎡以上，如果按照“个/100㎡”，户均2个车位，但如果是按照“个/户”，户均也就1个，但车位造价在15万/个，郊区实际销售在3-8万/个，卖一个亏一个，卖两个亏一双。如果减少配置，可以减少房企资金负债率、净支出、库存量，还能刺激购买率，让车位价格更稳。这三个问题看起来平平无奇，其实对于开发商来说，几乎是生死攸关的大问题！请注意，西安市对于给开发商减负这个事情，一直都表达得很暧昧，一直没有明确表态！但在2024.5.9《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》，明确说：鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。还有在2024.10.17《关于优化我市房地产相关政策的通知》，明确说：提高商品房建设质量，优化商品住房项目阳台计容比例、以户配比车位等规则，增加住房得房率，建设群众满意的好房子。但在西安市场关于户型创新道路被封死的说法一直是甚嚣尘上，打开朋友圈只要一检索，这样的文章不下上百篇，为什么会出现这种情况？西安创新的阻力实在太大了，不仅是规则层面的，还有认知层面的。面对西安一二手市场负重前行，西安还想要持续楼市高热走势，凭借的是“喊口号”吗？绝对不是，一定是创新赢未来！目前西安已经定位国家中心城市，那我们现在的产品设计是否达到了？如果我们的产品设计达不到，我们又有什么资格去吸引全国客户来西安？所以，改变楼市策略，也是“因城施策”的重中之重！
