前段时间，2024博鳌房地产论坛如期在海南举行。
这次论坛上，包括保利、华润、中海、金地、招商、华发在内的多家知名房企，纷纷表达了自己对行业趋势和未来机会的判断。
下面，明源君就根据地产大佬们的发言，梳理下未来行业还有哪些机会，以飨读者。
未来几年，房地产市场会何去何从？
这应该是所有地产从业者最为关心的话题，也是最难预测的一个问题。
这次论坛，保利、中海、恒隆在内的知名房企，也包括陈淮、樊纲、夏亦丰、陆挺这样的知名学者，纷纷表达了对地产行业未来走势的预判，不过观点却大相径庭。
首先，以保利、中海、恒隆为代表的知名房企，对后市比较乐观，认为房地产市场已经出现了积极因素，未来行业仍有发展空间，从业者无需过度悲观。
比如保利发展就提出，房地产行业经历了深度调整，但并不代表生命周期的终结，最坏的时候已经过去了。
保利发展给出了四个理由：
第一是政策利好。
目前大部分城市已全面解除限购，限售、限价政策也陆续解除。以及贷款利率下调、首付比例已为历史最低，购房成本和门槛降低，释放了购买力。
二是行业出清。
地产行业在经历产能出清之后，集中度显著提高，后续企业利润有望得到修复，发展也将更为稳健。
三是转折换档。
房屋消费已经解决了“有没有”的问题，未来要解决品质的问题，关键是把握市场结构性机会。企业只要夯实基本功，抓紧机会调整结构，就能迎来高质量发展。
四是科技赋能。
一方面，新兴技术渗透到行业的管理链条，可以赋能企业更高效地生产、更精准地匹配客户需求。
另一方面，客户对人居智能、绿色低碳有了更高的要求，房企只要积极地拥抱新技术，就有可能形成新质生产力和新的产品竞争力。
恒隆地产荣誉董事长陈启宗也表示，房地产已经到了L形的底部，大家不要过分担忧，这个行业仍会继续发展，而且是健康理性地发展。
陈启宗给出了两个理由：
第一，刚需依然存在。
中国从一个没有房地产市场的国家，变成全世界最大的房地产市场，今天老百姓大概85%到90%是住在自己的房子里，但这不表示没有新的市场，刚需还是存在的，比如迁移的需求，小房子换成大房子的需求，不好的房子换成好房子的需求，从这个角度来看，中国的房地产还是有机会的。
第二，行业出清不是坏事。
比如之前有些房企赚了很多钱，但那些财富很多都不是真的。因为他的贷款永远跟他的资产差不多，甚至贷款比资产还要高。
没有见过大周期的房地产商是不可靠的，经历这轮深度调整后，对房地产理性健康发展是一大好事，希望大家不要太担心。
不过，部分专家学者还是提出了不同意见。
比如中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮就认为，房地产改善至少需要3到5年时间，只长不短。
别指望明年春暖花开，前面一片坦途，目前还不具备那个条件。
第一，对困难的长期性和艰难性要有充分估计。
目前房地产行业面临的艰难，别指望两三天时间就能恢复元气，或者有祖传秘方，今天吃了药明天就能起死回生。纠正失误，需要很长时间，谁要是急功近利，那都是庸医。
第二，风险只能均衡配置，没办法消除。
比如，简单的把预售制改为现房销售，就以为没有保交房一说了？买房人利益就能得到保障了？一个房子从未完全建成到交到购房者手里，这里面的风险，不会因为用什么形式的购房制度而有所减少。
所以，不能把压力都加在唯一的一个点上，只有把风险均衡地配置在各个环节，才能最大规模维护产业均衡运行。
中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰则提出，房价预计年底有望出现环比跌幅收窄，但是转正时间还要更久。
首先是一线城市。目前广州新房跌回到2021年的水平，北京跌回到2018年的水平，只有上海还是处于高位，整体来看上海还在上涨。
再看二线城市。二线城市新房价格整体和高点相比跌了50%以上，整体回到2016、2017年的水平。
综合来看，这轮房价下调超过了2014年，整体均值虽然没有超过2014年水平，但是单月二手房已经接近2014年最低的环比增速。所以，房价整体环比下降还会持续一段时间，需要两个季度以上的时间才能转正。
最近几年，许多地产从业者都在讨论一个问题—中国房地产会不会走上日本楼市「失落三十年」的老路。
这次论坛，专门把这个问题搬到台面，主题就是—中国房地产是否会面临“失去多少年”？向上之路何时会出现？
首先，中国房地产是否会面临“失去多少年”？
一番讨论下来，专家学者一致认为，用中国房地产问题去跟90年代日本地产崩盘对比，其实有很多谬误在里面。
比如中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲就提出，上世纪90年代初，日本房地产开始崩盘，后面很多专家学者也是一通分析，到底什么时候到底部，还要经过多少年，一开始都说过几年就好，结果低谷徘徊了二三十年时间。
但这里有个谬误，日本跟中国相近的不是90年代那个阶段，而是明治维新之后一直到二战之前那六七十年时间。
1991年的时候，日本城市化率已经接近80%，是一个成熟现代化、工业化、城市化国家的水平。
而中国现在是65%左右，后续城市化进程当中，还会不断产生刚性需求、改善性需求，以及迁移性需求。这就是我们的优势，只要处理得当，发展空间还是很大的。
其次，向上之路何时会出现？
按照野村证券首席中国经济学家陆挺的说法，单纯拿日本房地产和中国房地产做对比，没有太大意义。
更核心的问题在于，日本政府在1991年房地产泡沫破裂以后，有哪些举措值得中国借鉴？
最关键的启示就是应该耐心等待风险出清。
日本跟中国有一方面是相似的，就是有问题尽量不要让它急剧爆发，而是将风险慢慢出清。
出清和改革的组合无疑是最好的。
尤其中国房地产市场在房价下跌的过程中间，还存在大量的保交房问题，所以出清就变得极其重要。
为什么保交房是出清的重要方式？因为在这轮房地产危机之前，主要是新房为主，新房是预售制，相当于是一个期货市场，现货是一手交钱一手交货，期货市场是期待未来的交割，如果没有一个交割机制，没有监管维护市场的秩序，肯定不能指望这个市场能够出清、市场能够恢复正常运行。
所以，如何处理保交房的问题，不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题，更是重建市场对开发商的信心和对监管的信心，这是关键一步。
房地产仍然是规模在十万亿量级的庞大市场，但是未来会朝两个方向分化。
第一个是城市分化，低线城市的住房会长期空置。
第二是企业分化，也包括国央企。
今年博鳌论坛上，保利发展、中海地产、华发股份等房企提出了第三个分化，就是产品分化。
比如保利发展就提出，房地产行业已经进入到“品质时代”新周期，开发商需要通过快速提升产品力来与客户建立新联系。未来房地产有可能像汽车一样，需要产品品牌系列的持续迭代。
“品质时代”的三个特征是：
一是有效需求绝不会消亡。
市场和产品变化太快，客户不是没有需求，而是在观望，等待更优的政策、更新的产品。但还有大量城市人均居住面积小、房龄老，商品房比例偏低。
二手房挂牌最主流的原因就是换房，包括换学区更好、换面积更大、品质更好的居住环境等，房企要做的就是激活这些有效需求。
二是客户需求在不断升级。
“买房子”是为了“买生活”。新一代客群，对审美、功能、个性化的需求大幅提升，客户认为，好的生活不仅仅是住宅本身，还与街区、社区氛围以及城市融入密切相关。
三是品质兑现力成为产品认同的核心。
购房者不再把开发商实力与交付实力等同。与2022年相比，品质兑现力成为决定购买的重要决策因素。
