详细
&
解读
01
业绩平平，TOP50房企门槛值继续保持腰斩之势
6月，企业业绩并未有明显改善，持续下跌的趋势延续。分梯队来看，TOP10房企门槛值为511亿元，同比降幅较5月缩小4个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为124/75亿元，继续保持腰斩之势，同比降幅分别为59%/50%， TOP100房企门槛值为27亿元。
02
517新政满月，土拍市场仍是点状热度
“5·17”新政推出以来，核心城市新房热度有所抬升，也一定程度上带动了部分区域土拍预期的改善，总结下来，热点城市土拍呈现出以下特征：
其一、优质地块仍是企业重点关注。6月19日，南京挂牌推出了3宗优质低密宅地，其中，河西南G11地块是河西区首次推出的低容积率低层住宅用地，综合容积率低至1.01，吸引了各方争抢，经过47轮竞价后，奥体建设以总价17.4亿元强势胜出，43888元/平米的成交楼面价仅次于能建城发2016年拿到的地王项目。6月25日，成都在全面取消限购（428新政）后的首场土地拍卖中，四宗宅地成功出让，其中三圣乡地块地处成熟板块，生态环境优质，紧邻三圣乡生态公园；基础设施配套完善，周边有华西二院（锦江院区）、华熙LIVE商业街、盐道街小学等，也引得中海、金茂、锦江统建、中实等企业报名竞争，最终由锦江统建以20300元/平米的价格获得，溢价率11.54%，三圣乡土拍价也首次成功突破2万元/平米。
其二、整体溢价率有所提升。6月19日，南京举行了517新政后的首场土拍，打破了2024年以来涉宅地“零溢价”的现状，整体成交溢价率15.8%，最高溢价率20.42%，位于秦淮区老门东的G10地块经过25轮竞拍，被南京中堃置业以总价4.6亿元拿下，成交楼面价35084元/平方米，溢价率高达20.4%。6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅地，分别位于城阳区和崂山区，其中崂山区地块有中海、海信、海业益佳三家企业竞拍，经过364轮竞价，由海业益佳以18.87亿元的总价竞得，溢价率高达37.23%，成为青岛楼面价新地王。
图表：6月19日南京土拍成交情况
资料来源：亿翰智库
其三、国央企为主的拿地格局未变，民企择机拓土。由于行情和预期的制约，多数民企依旧在土拍市场上保持“退出”，国央企则继续锚定核心城市的重点项目，主打确定性，比如保利、中海、华润、招商、建发、中建系、北京城建、金隅集团、越秀、国贸等等。6月13日，中建智地、朝开、江苏绿建联合体以112亿摘得北京首宗“宅产配”组合地块。6月25日，金隅集团托底北京朝阳区十八里店朝阳港地块，总价63.8亿元，保利以7亿元拍得广钢新城鹤洞汽修厂地块。
5月28日，上海第二轮土拍成功出让四宗地块，未有民企参与竞拍，最终四宗地块均由国央企获得。浦东上钢街道地块在经过18轮竞价后触及上限价进入摇号环节，由中铁置业以10%的溢价率拿下，成交价13.24亿元；闵行梅陇社区地块触发积分进入摇号环节，由安联、安高联合体以54.64亿元、10%的溢价率竞得；杨浦长海社区地块由北京城建以4.98亿元竞得，溢价率3.1%，这也是北京城建首次进入上海。国贸及松江交投联合体以26.98亿元底价竞得松江广富林地块。
图表：2024年5月28日上海第二轮土拍土地成交情况
资料来源：亿翰智库
6月25日，成都取消限购后的首场土拍出让的四宗土地中，有三宗为国央企获取，锦江统建竞得锦江区三圣乡50亩宅地，成华区崔家店26亩住兼商地块由越秀斩获，成华区二-八板块82亩宅地落入华润+成华旧改联合体囊中；剩余一宗由民企鱼凫城产底价摘得。6月27日，成都再出让三宗地块，均由国企获得，锦江统建再得锦江区三圣乡28亩宅地，越秀再入武侯区外双楠34亩宅地，新津区27亩宅地则由新津文旅收入。
图表：6月成都两轮土拍情况
资料来源：亿翰智库
6月27日，合肥成功出让6宗土地，揽金52.5亿元，保利、中海、绿地等国央企斩获四宗，另外两宗由伟星房产及安徽置地各得一宗，伟星房产所拿地块溢价率高达24.97%，为六宗地中的溢价率之最。
图表：6月27日合肥土拍成交情况
资料来源：亿翰智库
除了热点城市热门地块的高热度外，我们也看到底价成交，甚至于撤牌地块的存在，热度的分化也客观真实的反映着当下企业经营和预期的现状，处于避险的要求，也必然要走向更高处。质量不佳，或位置偏远，或配套欠缺的地块，或无人问津，或底价成交。政策虽有心发力，但实则作用有限，新房市场的热度也并未持续，向土地市场的信心传导更是局限颇多，预期的改善有限，所以很难带动市场的整体回暖。
而从土拍制度约束的角度看，越来越多的城市开始放开限价约束，让价格回归市场，6月7日，上海公布了2024年第三批国有建设用地使用权公告，也同步取消了溢价率10%的上限要求，预计对于热门地块而言，溢价率大概率将维持高位，而非热门地块的成交或有更多不确定性。
土地市场的热度取决于新房市场行情的改变，若新房市场始终萎靡，土拍市场也很难期待有热度的整体抬升，点状的火热行情或更可见，预计有更多的房企选择转型到其他领域，如轻资产业务，从土地市场中彻底退出。
03
逆势出英雄，“中建系”频频逆周期布局
2024年以来，尽管政策上保持积极支持，但市场仍未呈现出持续的回暖态势，各项指标仍在低位运行。纵观企业拿地格局，国央企主导的局面已经形成，多数民企从土地市场中退出，特别是曾经的规模型民企，尚未“爆雷”的也所剩无几，仍在拿地的更是屈指可数。
但从量的角度出发分析可知，即使国央企并未放弃土地获取，但拿的量已难与前些年相比，缩量趋势已成，无论是保利、中海，还是华润、招商，或绿城，都不再追求量的突破。与此同时，一些曾经未做大规模拓展的企业，反而有加力突进的迹象，其中属“中建系”最为亮眼，在各热点城市吸纳优质土储。中建壹品更是一时无两，2024年上半年收入多宗热门地块。2月22日，以48.76亿元的封顶溢价摇中北京市大兴区西红门镇地块，2月联合湖北文旅园区建发以51.79亿元拍得深圳龙华地块，成功入局深圳。4月25日，以37.5亿元收购上海杨浦滨江定海街道地块。3月，中建东孚以26.57亿竞得上海市宝山区顾村镇潘泾社区地块。中建智地也不落人后，6月13日，联合江苏绿建开发、北京朝开，以112亿元拿下北京市朝阳区组合“巨无霸”项目。
图表：“中建系”地产企业2024年1-6月拿地情况（不完全统计）（亿元）
资料来源：亿翰智库
“中建系”为何能够逆势而起，频繁出手？究其原因，可总结为两大优势+一个诉求：
一是信用及资源优势，“中建系”背靠央企，有央企资质背书，在整体的资金方面受到影响较小，融资渠道畅通，凭借这一优势，“中建系”有能力也有资本在多处核心热门地块下注布局。
二是成本与产业链优势，“中建系”依托于中国建筑，对于建筑行业本身有深入了解，由“乙方”身份转变为房地产开发商，可以更好控制项目成本和项目质量。同时“中建系”房地产公司具有完善的一体化产业链，覆盖多个领域，推动宣传旗下项目。
三是业绩增长的更高诉求，“中建系”内部竞争较为激烈，基于各个公司的业绩增长的诉求，“中建系”内部凭借房地产开发业务，加速地产行业布局，将自身规模不断做大做强，提高自身影响力，成为“中建系”利润增长新的突破点。
但不可忽视的是，建筑系开发商也存在着一定劣势，例如对于市场需求变动的敏感性较低，并且相较于传统房企，精细开发、营销、管理方面的经验或有欠缺，需要一定时间的沉淀积累。另外，或也存在内部组织结构复杂，多个品牌整合程度较低的特征，但是这并不影响整个“中建系”在房地产行业影响力的打造。
