最近几年可能是代建“更好的时代”。
最近几年，房地产开发领域寒风凌冽，“三道红线”之下，无数房企如履薄冰。相比之下，代建领域却生机勃勃，规模增速快、增长潜力大，市场“钱”景充满想象空间。
正在经历“史上最严、最漫长调控”的地产行业，让无数工程人经历了降薪裁员的至暗时刻。彼时彼刻，“代建江湖”表现如何？2024年秋招，代建还适合工程人加入吗？
Part 01
三个关键词
年轻的朝阳行业，不缺机遇
第一个关键词：依然年轻
我国的代建市场，其实诞生于90年代，历经“试点发展”和“全面铺开”阶段，至今也不过二三十年。期间，在2010年的时候，地产行业经历了短暂调整，促使代建市场进入了高速发展期。
历史总是惊人的相似。2020年后，地产调控进一步加码，监管开始强调防范金融风险和建设长效机制，代建行业得以壮大，并步入新发展阶段。
第二个关键词：发展迅猛
这里用4项数据说话吧：
从2018年到2022年，我国代建行业连续5年增长，增速均值保持在18.6%的水平；
代建渗透率的系数也稳定上升，2021年是4.8%，2022年已提升至6.8%，中指研究院预计到2025年将上升至12.5%，未来的年均增速高达21.3%；
2016年，代建市场新签约建面2896万平，2022年新签约建面则高达11073万平，这也是该数据首次突破1亿平米；
从2017年到2022年，我国代建市场新签建筑面积年复合增速为25%，更是远超传统房地产开发的增速。
第三个关键词：后劲十足
在欧美，代建业务占比高达20%-30%，这意味着我国代建行业的渗透率还有数倍增长空间，市场规模做到千亿元以上不是问题。
况且，2023年12月11日的中央经济工作会议提出：未来几年，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。这些政策，将为政府类代建提供更大的机会——而业内早就有一种说法，即“政府类代建才是代建企业真正的护城河”。
另外别忘了，好地产曾在与“城投”相关的文章中指出过：作为近几年拿地主力的城投公司，其开发能力不足、入市率较低，有相当一部分只能依赖代建公司共同开发、盘活项目，未来代建需求还会进一步提升。
Part 02
代建龙头
行业虽是蓝海，但也是红海
与传统房地产开发模式相比，代建行业的增长势头之所以如此强劲，源于其拥有的三大特征。
1）高盈利：过去5年，代建行业净利润率超过25%，高出传统房地产行业超10个百分点；
2）低杠杆：代建业务一般都是轻资产运营，不需要持有土地，而是输出管理、品牌、资源；
3）现金转化率高：即经营性现金流与归母净利润几乎相同，赚到的钱可以“落袋为安”。
也正因如此，愿意涉足代建领域的房企越来越多，至今已有七八十家。甚至有消息称，就连头部央企都“蠢蠢欲动”，有的在积极策划注册代建品牌，有的则在尝试组建团队，都试图在代建领域有所作为。
但必须要指出的是，代建行业虽然还能算是一片“蓝海”，可第一梯队的争夺赛却是毋庸置疑的“红海”。
中指研究院《2023年中国房地产代建企业排行榜》的数据显示，去年新签规模排行榜前5的代建企业，合计新签约代建面积超8600万平方米，总额占比近47%，足可见行业集中度之高。
这5家代建企业中，多达4家拥有“绿城基因”，还有一家是金地管理。
①绿城管理
代建领域的先行者、引领者，于2020年在港交所上市的“中国代建第一股”，隶属于地产10强房企之一的绿城中国，拥有“绿星原力”管培生品牌。2016年至2022年间，绿城管理连续7年保持行业市场份额22%以上，稳居第一身位。
②蓝城集团
成立于2010年，是绿城创始人宋卫平带领绿城核心团队和优秀资源组建而成，前身是绿城建设。作为中国小镇开发的先行者，积极参与城市更新和公建领域，2023年品牌价值达450亿元。
③绿城发展
绿城中国的成员公司，以差异化发展定位有效补充绿城现有的发展战略和区域布局，业务主要击中在经济较为发达的二三四线城市。
④蓝绿双城
成立于2018年，由原绿城中国创始人宋卫平、CEO曹舟南共同创立，团队中也有多名来自老绿城的高管，目前有曹舟南最终控制。而绿城管理的前身——绿城鼎益，正是由曹舟南创建。蓝绿双城的特殊在于，它采取共建模式，不同于传统代建商的乙方角色。
⑤金地管理
2018年整合成立，是地产10强房企金地集团旗下专属经营代建业务的平台，而金地自2006年进入代建领域，已经有17年的长期经验。作为混合所有制房企，金地既有国企合规自律基因，又有市场化高效运营机制。
再看代建销售金额。
超千亿的仅有绿城管理一家，中原建业虽排名第二，但代建销售金额尚不足300亿。接着往下看，超过百亿的只有蓝绿双城和绿城发展，从第五名腾云筑科开始，就没有代建销售金额超百亿的代建企业了。
⑥中原建业
2021年在港交所敲钟上市，是第二家上市的代建公司，也是“大中原区域代建行业第一股”。2022年落地“城市合伙人模式”，2023年发布“代建C平台”，目前还在锚定商业代建主线的背景下，不断打磨政府代建增长极。
⑦腾云筑科
是世纪金源集团旗下的代建品牌，成立不到3年，自2021年收购当代管理后才涉足代建业务，但另辟蹊径，强调“科技”、“资管”。2023年，不仅自身新签约代建面积排行第6、销售金额排行第5，且旗下腾云当代管理新签约代建面积排行第29、销售金额排行第13。
除上述几家代建龙头之外，还有很多代建企业闯出了名声。
国央企的代表，有华润置地、保利发展、绿地控股、中铁置业集团、招商蛇口、中建壹品、中交管理、中铁二十局地产、远洋建管、泰达建设……
民企的代表，有旭辉建管、兴元建设、龙湖龙智造、碧桂园建管（凤凰智拓）、新城建管、朗诗绿色地产、幸福安基、滨江管理、新希望地产、德信绿建集团、复地管理、华宇集团、东原集团、中天美好集团、宋都管理……
Part 03
工程人的机会
代建与房开的不同趋势
总体来看，在代建领域，民营房企数量的占比相对较高，这表明民营房企在代建领域具有一定的优势——主要体现在操盘管理能力，以及品牌口碑。
毕竟，民营房企在地产“黄金年代”产品力、运营力、供应链以及服务意识，至今仍值得地产国央企们学习。除此之外，部分民营房企形成了独有的特色，比如绿色住宅、科技住宅，可以差异化竞争。还有部分房企依靠区域深耕，从事代建也有较大的区域优势。
很显然，这个现象不同于房开领域“国进民退”的趋势。
房地产市场的下行，深度影响了建筑行业，造成一批中小型建筑企业破产。对于工程人而言，房地产企业和建筑企业本是就业的最主要方向，如今却一片萧瑟。
在这样的背景下，越来越多的工程人涌入国央企，可国央企吸纳人才的容量是有限的，工程人也要寻找新出路。而代建业务规模的不断增长、入局者的不断增多、模式的愈发多元，恰恰意味着更多的就业机会。
当然了，正如上文所言，代建行业虽是一片蓝海，但竞争堪称红海，“内卷”已经成为现实。工程人选择代建，不仅仅要充分适应“乙方”的身份，更要能满足多元化委托的要求，因此要对自己的专业知识和技能进行更新迭代，不可自恃过去的经验而不转变认知。
总之，面对未来，暂时的迷茫并不可怕，只要努力做好准备，走出来就是成功。工程人们，共勉！
