“现在还有人进地产公司？”
说实话，在今年秋招期间，向我抛出类似问题的同学不在少数。
关于这个问题，可以说出很多理由，比如：地产仍然是土建学子就业的三大主要方向之一；房地产行业仍是国民经济的支柱之一；地产虽有周期，但永远不会消失，当下地产调控政策全面转向，正向刺激政策层出不穷……
但不得不承认的是，更多同学的疑虑似乎并不在此，而是在于“房企爆雷潮”之下，哪些房企还能活下去、活得好？
毕竟，当前经济大环境之不利、就业竞争之激烈、应届生数量之多，让大家不得不认清现实：即便地产“黄金时代”已过，但行业待遇依然可圈可点，校招想进房企并不容易。
Part 01
四类房企
未来可以活下去
第一类，优质的头部民营房企。
地产“国退民进”的背景下，能跻身百强的民营房企本就不多，今年还有个别房企爆雷了。那怎么样才算优质？最近几年，金融机构主要是看“企业信用”，比如最近3年在公开市场上有无违约？
这个标准很严格，当下也就新城、大华、龙湖等少数几家头部民营房企符合，另外一些全国性的民营房企，即便在很多核心城市都有丰富的土地储备，看似资产优质，好像也不能被称之为“优质房企”。
第二类，大型央企、地方龙头国企、头部的混合所有制房企。
这类房企太多了，大型央企的代表有华润、中海、保利、招商蛇口等，地方龙头国企的代表有北京城建、华发、建发、首开、武汉城建等，头部混合所有制房企的代表有绿城、万科等。
2023地产百强榜上，这类房企有60余家，占据了大半壁江山。
诚然，个别国资背景的房企已经“爆雷”了，但活下去依然不是问题，只是日子有些艰难吧，既要忙着保交楼，还要想办法降负债。金茂挺过来了，去年还启动了秋招。哪怕是绿地，今年上半年也盈利了，只是业绩压力依然大，转型还需要时间。
归根结底，国资房企有融资优势、政策支持，本身也有一定的责任担当，不仅活下去的几率更高，且更有机会活得好。
第三类，稳健的区域性民营房企。
在地产行业深度调整的今天，一些稳健的区域性民营房企，其拿地手笔之大，市场口碑之好，产品力认可度之高，早已让同行们为之惊叹，不仅成为了民营房企内部的标杆与旗帜，更能让头部的地产国央企感到“压力”。
比如浙江的滨江、建杭置业、兴耀房产、中天美好，大湾区的鸿荣源、京基集团，江苏的金基、上海的宝华集团，山东的银丰投资、青特置业等。
它们能活下去，一是深耕当地，土储充足，口碑良好，认可度高；二是全国性民营房企收缩后，让出了大量市场份额；三是“因城施策”等政策之下，尤其是二线城市的购买力进一步释放；四是区域分化加剧，核心城市潜力凸显，资金愿意投资。
总之，当下的房地产市场已经不是全国性市场，而是区域性市场，具有代表性的稳健的区域性民营房企值得期待。
第四类，背靠实业的民营房企。
背靠大树好乘凉，说的就是这类房企。它们的母公司，在特定领域内取得了相当不俗的成就，地产业务只是拓展。关键时刻，母公司不仅能支援地产业务，还能帮助地产业务争取到更有优势的融资条件。
“安徽地产之王”伟星，母公司是中国服饰辅料行业领军企业和知名新型建材公司，今年土拍风头正盛；新希望地产，背后的新希望集团是饲料产能世界第一、禽肉加工处理能力中国第一的农牧、食品龙头；美的置业，则是全球化科技集团、世界500强企业美的集团的子公司……
这类民营房企，未必是头部，未必深耕某地，但比同行更有韧性，活下去的同时或能有更大的作为。
Part 02
三种特质
房企活得好的保障
过去近10万家房企，未来也许只有1万家。活下来的房企，“三好生”也只是少数，想要活得好并不容易。
首先，房地产作为资金密集型行业，持续健康的现金流对房企而言至关重要。本轮地产行业所遭受的冲击，主要就是房企现金流紧张甚至断裂所带来的危害，即便是所谓的稳健型优质房企，也始终面临着一定的现金流压力。
现如今，行业调整仍未结束，穿越周期还需要时间。只有回款顺利，经营性现金流稳定；内部收益率最大化，现金流效率足够高；重视债务结构优化，压低融资成本；时刻警惕现金流风险，理性投资的房企，才能避免被淘汰的命运。
其次，市场化结构不断向改善需求倾斜，“产品力”被推到了新高度。越来越多的销售数据显示，市场对刚需产品的需求走弱，改善产品反而表现出更强的韧性。更何况，“因城施策”的背景下，部分城市的楼市调控政策也倾向于改善需求。
改善需求的主导地位进一步加强，再加上部分城市取消了土地甚至建成商品房的限价，这意味着房企必须要比拼产品力，重视客户的需求，适应行业的迭代，以争取更大的利润空间，赢取更好的口碑，在愈发激烈的竞争中活下去、活得好。
最后，房地产行业从增量开发转向“存量运营时代”，布局多元化战略且能做好多元化业务的房企才有诗和远方。“三高”发展模式已经走不通了，房企发展模式必然要改变，无论是基于房地产本身寻求新的利润增长点，还是跨界跨领域，本质都是为了“破局”。
比如物管、代建、商业运营、租赁、文旅、科技、康养等，还比如机器人、新能源、农业、物流、教育、医疗等，都是房企为了规模、业绩、利润所涉足的领域。至少过去几年已经证明，能做好代建或商业的房企，确实活得更好。
总而言之，随着地产利好政策的不断出台，部分房企是时候将目光从“如何活下去”转向“如何活得好”了。
