01
10月业绩整体上扬，楼市迎来积极变化
“止跌回稳”新政满月，10月销售见真章。“银十”叠加政策利好的上升期，房企销售业绩一转颓势。从门槛值的数据来看，由于单月销售业绩环比增长较为明显，带动了各梯队房企的门槛值降幅均有所收窄。1-10月，TOP10房企门槛值为849亿元，同比-36%，降幅较1-9月缩小4个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为254/133亿元，同比降幅分别为-44%/-40% ，分别较1-9月缩小5.7和缩小0.1个百分点，TOP100房企门槛值为47亿元。
图表：2017.10-2024.10各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库
02
一周顶整月，国庆期间房企抢抓政策利好
国庆节前，一线城市集体调整限购政策，为“十一黄金周”的楼市升温奠定了良好基础。国庆假期期间，在政策暖风的吹拂下，十一假期期间各楼盘到访量、成交数据迎来大幅增长。
根据亿翰智库对于典型房企的调研，在国庆假期期间，政策利好带来的即时反馈十分明显，整体销售情况较为乐观。保利发展、建发房产、越秀地产等部分企业在国庆假期期间的销售金额超过了9月整月的全口径销售金额。中海地产、华润置地、招商蛇口等部分企业在国庆假期期间的销售金额也超过了9月全口径销售金额的75%。
03
“银十”变“金十”，一线城市销售明显回温
随着一系列楼市新政“组合拳”的持续显效，楼市止跌回稳迹象愈发强烈。10月份以来，多地新房和二手房市场逐渐呈现出显著的升温态势，其中一线城市表现尤为明显。
10月作为“止跌回稳”政策发布后的第一个月，正处于政策脉冲效益的利好期。对于新房市场来说，一线城市单月成交环比稳步上升，由于2023的低基数，同比预计也将转正。
2024年10月1日-30日深圳新房成交4465套，环比增加超过100%，单月成交量已达到近1年来新高。在国庆假期之后，深圳连续两周都出现了“日光盘”。其中，10月13日、19日，龙华区深业上城学府、光明区中建观玥项目先后开盘售罄，这也是近年来少有的非限购区域项目“日光”。
2024年10月1日-30日上海新房成交10801套，突破1万套达到近1年以来单月新房成交量的新高。2024年10月1日-30日广州新房成交9872套，已经仅次于2024年6月的11596套。2024年10月1日-30日北京新房网签4686套，虽然环比增长超过35%，但是尚不及1月的6167套和8月的5308套。相较于沪、广、深三地较为明显的拉升，北京可能由于“四限”政策开放力度相对保守，调控更为严格，在新房销售端仍有待政策发酵。
图表：2023年10月-2024年10月30日一线城市新房成交情况（套）
数据来源：各地住建部门官网、亿翰智库整理
注：北京为网签数据。
二手房市场同样明显得到了提振，广、深两地二手房销售行情尤为突出。
2024年10月1日-30日，广州二手房成交量突破了1.6万套大关，达到16475套。2023年以来，广州二手房成交突破1万套的月份本就不多，即便是2023年3月短暂出现的小阳春，二手房成交量也才接近13000套。而再把时间拉长到最近的“牛市”2021年4月，单月最高成交量也才刚超过16000套。换言之，广州2024年10月的二手房成交量已超越2021年4月，达到2021年以来单月最高峰。
2024年10月1日-30日，深圳二手房成交5966套，已经提前锁定自2021年4月以来二手房销量最高单月。
上海二手房销量同样回升明显，随着10月26日单日成交量达到1301套的全年单日次高销量之后（单日最高销量为10月13日的1334套），上海市10月二手房销量突破了2万套。截至10月30日，10月上海二手房成交量已达23699套，按照目前的增长趋势来看，上海的10月二手房有机会突破2.4万套大关，紧追6月2.6万套，达到近一年以来次高。
相较于新房市场，新政对于北京二手房市场提振较为显著。从数据上看，截至10月30日，北京二手房网签量已达15967套。据悉，由于网签存在滞后性，截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。如果按照这个趋势来看，北京10月二手房总网签量有望突破1.7万套，创下近19个月的新高。
图表：2023年10月-2024年10月30日一线城市二手房成交情况（套）
数据来源：各地住建部门官网、亿翰智库整理
注：北京为网签数据。
不限于一线城市，部分二线城市的销售行情也不甘示弱，展现出了较为强势的复苏势头。
国庆假期期间，杭州新房成交量环比激增187%。销售端的热度还传导到了杭州的土地市场，10月22日，杭州出让1宗宅地，该地块地处江湾新城核心板块，吸引绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭、中海等国企、央企及本土实力民企激烈争夺，历经77轮角逐，最终被绿城斩获，揽金34.2亿元，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/平方米，刷新了杭州宅地保持了八年之久的楼面价。
10月1日-16日，郑州全市商品房累计网签套数3793套，同比增长20.41%。其中商品住宅累计网签套数3449套，同比增长19.14%。
长沙楼市同样在10月份持续升温。长沙内五区商品住宅10月1日-16日成交2248套，成交量在33万平方米左右，环比9月同期上涨了2倍多。
也并非所有城市都迎来了增长，例如青岛在新房成交环比中有所下降。由于政策性原因，青岛成交多在6月、9月等季度末集中释放，基数较高，使得10月成交环比有所回落。
总的来看，当前房地产市场仍处于调整中，随着政策利好持续释放积极的调整效应，随着各地继续坚持因城施策，加快各项政策落实，房地产市场“止跌回稳”不会是空谈。短期来看，新政将继续显效，四季度的销售数据或将会有较为明显的拉升。长远来看，房地产行业仍有发展空间，主要在于构建房地产发展新模式。其中，推进的保障性住房建设、推进城镇化进程、推进“好房子”建设等方面仍具备较大的发展潜力。
