最近持币观望和准备入场的客户非常多，小李听到的大部分问题是：“如果2025年利率下降，我是否应该现在买房，还是等到那时再买？”当我们决定是否现在买房还是等到2025年之后时，需要考虑多种因素。因此，今天这篇文章主要从宏观角度简单概述下2025年澳大利亚房地产市场的关键趋势及影响因素，并对当前购房与未来入市的优劣进行了列举。自新冠疫情以来，澳大利亚享受了历史最低的利率——2020年11月仅为0.1%。然而，自2022年5月起，澳大利亚储备银行开始连续加息，目前利率为4.35%。从2023年11月起，储备银行暂停加息，虽然货币市场预期首次降息将在今年年底进行，但RBA行长米歇尔·布洛克（Michelle Bullock）坚决反对在2024年降息。目前，美联储已开启降息周期，很多人开始问：“澳大利亚什么时候会跟进？”澳大利亚四大银行的经济学家都一致认为不会再有加息，但对于降息的时间和速度存在分歧：• CBA 预测从2024年12月开始会有5次0.25%的降息；• 西太银行（Westpac）预测2025年2月起会有4次0.25%的降息；• ANZ预计2025年2月会有3次0.25%的降息；• NAB预计从2025年5月开始会有5次0.25%的降息。这些差异主要源于各方对RBA加息冷却和通胀速度的不同看法。但无论如何，如果您是借款人，2025年利率将开始下降，您的房贷还款将逐步减少，这个降息周期将在未来的2-3年趋于稳定。在2024年，澳大利亚房地产市场正受到一些长期趋势的影响。尽管贷款利率处于较高水平，房价却持续攀升，这主要是由于以下几个因素造成：这些因素共同作用，推动了房价的进一步上涨，也同样影响了澳洲的房贷市场的趋势。三大首府城市截止今年九月份的平均涨幅数据，布里斯班势头依旧。房产价值上涨和高利率意味着澳大利亚的平均房贷还款金额大幅增加。全国平均每月房贷还款额为3932澳元，各州和地区的金额不同。新南威尔士州借款人支付最多每月4818澳元，而北领地支付最少为2699澳元。2. 再融资活动增加（refinancing）
高利率促使再融资活动激增，借款人纷纷转向新的贷款机构（外部再融资）以获得更低利率，或者在现有贷款机构处更换贷款产品（内部再融资）。
以下ABS的图表显示了外部再融资趋势的下降，而内部再融资趋势却有所增长，这表明原贷方的新产品相对于竞争对手更具竞争力，内外竞争很激烈，所以持有房贷的客户可以多咨询自己的贷款经纪人选择合适的贷款产品。不同州的平均房贷金额反映了澳大利亚各地不同的经济状况。此外，购房者购房类型的差异也影响了平均房贷金额。根据ABS数据目前自住业主的平均住房贷款规模为 636,597澳币。对于投资者来说，这一数值为639,000澳币，而对于首次置业者来说，平均数字为535,000澳币。4. 抵押贷款经纪人（Mortgage Broker）的重要性增加随着房贷市场日益复杂，抵押贷款经纪人变得愈加重要，他们可以简化流程，确保借款人获得利率最低，时间最适合的贷款产品。当澳大利亚储备银行现金利率创下历史新低时，借贷量达到历史新高，固定利率的新房贷占比飙升。但是，随着利率开始上升，固定利率贷款的受欢迎程度急剧下降，预计这一趋势将在近期持续，目前，固定利率贷款占新入市贷款总量（包括再融资）不到3%，大多数人都会选择浮动利率贷款。近年来，住房负担能力问题在澳大利亚引发了越来越多的关注。由于高利率和住房供应紧张，悉尼、珀斯、阿德莱德和布里斯班等中大城市的房价持续飙升，使得首次购房者面临前所未有的挑战，满足首次置业的房子位置越来越偏远。 工资增长的速度远远赶不上房价上涨，也进一步削弱了澳大利亚人的购房能力。布里斯班南面再想拿首购，真的要去flagstone这些区了，而且不能犹豫。与此同时，生活成本的增加进一步压缩了家庭的预算，不仅让购房变得更加困难，甚至连租房也变得不堪负担。政府的政策和干预措施在这一趋势中也发挥了一定作用，例如针对首次购房者的补助计划和印花税减免等，旨在缓解住房负担问题。尽管许多首次购房者有能力偿还抵押贷款，但如今年轻人要存下进入市场所需的10%或20%的首付却越来越困难。同时，租赁市场在住房可负担性问题中也起到了关键作用。由于高需求和低空置率，全国各地的租金不断上涨，导致租房者攒足房屋首付变得更加艰难。这种情况在租金快速上涨的大城市尤为突出，进一步压缩了许多家庭的生活预算，限制了他们从租房转变为拥有住房的能力。对于想在澳大利亚房地产市场中获利的投资者而言，了解影响房价的多重因素至关重要，而经济指标为做出明智决策提供了关键洞察力。虽然利率、就业率和国内及各州生产总值等国内经济因素至关重要，但全球经济状况也不可忽视。国际金融趋势、外资流动、利率变化以及经济稳定性的相互作用，对澳大利亚房价的走势和可负担性产生了深远的影响。全球经济状况经常影响澳大利亚的利率，尤其是通过像美联储等主要央行的政策举措。当前，全球通胀似乎正在得到控制，许多国家的央行可能开始降低利率。这在间接上也将限制澳大利亚的利率增长，使得澳洲储备银行（RBA）能够更容易考虑国内降息的可能性。![]()
美联储现金利率往年数据澳大利亚房地产市场一向吸引着外资，尤其是来自亚洲和美洲的投资者。全球经济变化，例如经济衰退或外国政府政策的调整，可能会对国际资本流入澳大利亚地产市场产生影响。比如，中国实施更严格的资本管制，以及其经济和房地产市场的放缓，已经导致外资对澳大利亚房地产的投资减少。然而，当全球投资者在国际不确定时期将澳大利亚视为“避风港”时，可能会出现外国资本流入，从而推高房价。虽然外资对澳大利亚房产的投资一直存在争议，但外国人通常无法购买已建成的房产。不过，他们在过去的房地产繁荣中，通过购买期房公寓土地或由外国开发商发起的项目，成为了融资的重要因素，这也为澳大利亚租户提供了急需的住房。全球经济的稳定性对国内和国际投资者的信心会产生重要的影响。全球经济稳定时，投资者信心增强，房地产投资也相应增加。相反，全球经济衰退或金融危机会增加不确定性，促使投资者更为谨慎，从而减少对房地产市场的投资。但纵观历史数据，每当全球性的危机期间，澳洲主要城市核心位置的住房会被视为全球避险资产。澳大利亚经济在很大程度上依赖于全球对大宗商品，尤其是矿产和能源资源的需求。过去，全球大宗商品价格的上涨促进了澳大利亚的经济增长和财富积累，提升了消费者信心，并推动了包括房地产在内的消费和投资。然而，随着中国这一澳大利亚矿产出口的最大客户大幅减少对铁矿石和钢铁的需求，以及全球商品价格的下滑，澳大利亚未来的经济发展可能面临新的挑战。在考虑“现在买房，还是等等再说？”之前，以下清单可以帮助确保你已全面考虑到影响房产购买的各种因素。虽然之前已经详细讨论过利率问题，但它依然是购房前必须考虑的关键因素，因为利率直接影响按揭成本和借款能力。随着明年利率逐渐下调，你的按揭成本将降低。如果你今天以浮动利率贷款购买房产，明年将能享受利率下调的好处。目前，失业率处于历史低位，尽管移民人数增加，更多人开始找工作，但企业，尤其是政府，正创造前所未有的就业机会。尽管未来一年失业率可能略有上升，央行仍在试图放缓经济，但想要找工作的人仍大概率能找到合适的职位。当然，如果失业率上升过高，将会抑制消费者信心，影响人们做出大笔支出决策，比如购房。![]()
澳洲失业率趋势维持历史地位人口增长，无论是通过移民还是自然增长，都会增加对住房的需求。澳大利亚的人口持续增长，这自然导致了住房需求的上升，给房地产市场带来了更大的压力。例如，在2022至2023年间，大量居民从悉尼和墨尔本迁往布里斯班，这一趋势不仅促进了昆士兰洲的经济发展，也推动了当地房地产市场的繁荣。同样，2023年澳大利亚迎来了海外移民的大幅增长，其中大多数新移民选择定居在主要的首府城市。这些新移民倾向于在市中心区域，靠近工作地点和大学的地方寻找住房，从而在这些区域产生了强烈的住房需求。目前，许多州政府正积极推进关键的基础设施项目，这些项目的实施不仅提升了交通连接和生活配套的便利性，也显著增加了人们对于相关地区房产的兴趣，进而推高了房价。随着城市化的不断深入，越来越多的人被吸引到生活质量更高的地区居住，这一趋势也在一定程度上促进了房价的上涨。消费者信心也是重要因素。当消费者对财务前景感到乐观时，他们更愿意购买房产。相反，如果消费者信心下降，经济前景的不确定性可能会导致购房者延迟或退出市场。![]()
澳洲消费者信心指数高于前几个月当地市场情况对房市表现的影响很大。供需关系、就业率和空置率在不同地区差异巨大。了解经济因素是一回事，但在购房前，你还需要考虑个人的财务状况。你需要评估自己是否有能力承担房贷。个人情况也是购房时的重要考虑因素，你需要确保准备购置的房产与个人目标和今后家庭规划是否一致。考虑购房是否符合你的整体财务规划。你是打算长期居住，还是作为投资？理解长期目标可以帮助你选择合适的房产和贷款，以确保你做出明智的财务决策。提示：记住房产投资时，长期市场考量往往比短期波动更为重要。以上，想知道到底现在澳洲的房子还能不能买？现在在澳洲买房的优势是什么？现在在澳洲买房有没有风险？等等详细问题，下方扫码进群，上述问题以及更多你可能关心的澳洲楼市现状问题，我都一一拆解分析，形成了一份文档，进群后发送关键词【11】，免费分享。
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