房地产进入产业项目主导时代

一、产业项目的投资建设必须以产业的招商以及后端运营的捆绑为前提

二、国企、城投的产业项目急盼社会资本的真股参与

三、产业项目投资的“招商运营先行”破解思路

前段时间经常跟大家反馈当前央企、国企、城投、民企的主要项目投资情况，总的来说，目前在申报的以及正在落地的都是以产业类项目居多，传统商住类的房地产项目已少之又少。

需要注意的是，越来越多的国企和城投发现了产业项目的前期投资建设和后期的招商运营相脱节的问题，比如很多城市参考深圳模式投资开发建设的工业上楼项目，产业园和配套设施做好后，政府、城投最后却发现原来想引入的核心产业（如储能、新材料、智能装备制造等）大多不具备上楼的条件。

同样的，地方国企、城投平台大部分存量资产都很难摆脱低效的现状，主要原因就是原规划建设的产业项目根本无法匹配产业及企业的入驻要求，比如储能类企业对消防有非常特别和严苛的要求，新材料类企业涉及到污染只能统一入驻到化工园，智能制造类企业（如注塑、喷涂等）一般无法上楼，汽车制造也必须由生产商进行初始设计等，由此造成了大量已建成的产业园等物业被迫闲置或形同鸡肋的局面。（更多实务方面的内容欢迎点击查阅《国企城投“F+EPC+O”项目实务课程集锦》）

一、产业项目的投资建设必须以产业的招商以及后端运营的捆绑为前提

中央前段时间通报了几个典型城市的“面子工程”“形象工程”“政绩工程”问题，同时处理了一批领导干部。形象工程、面子工程、政绩工程一般都会浪费大量的公共资金和公共资源，背后也往往隐藏着作风、责任、腐败等问题，因此普通人大都深恶痛绝。中央这一次的动作非常大，信号也非常强烈，对地方政府、地方国企、城投平台的基建等新项目的投资也有非常大的影响。简单来说，没有经济效益和社会效益的项目不能再报，也不能再做，地方政府和城投平台今后能上马的原则上只能是资金能够自平衡的项目，也即项目的收益必须能覆盖投入，除非是必要的公共服务类项目。可以肯定的是，这一轮经济下行和地方化债的背景下，很多城市的“面子工程”“形象工程”“政绩工程”可能会被很快清理。

我们前段时间经常提到，很多地方政府和城投平台都将化债放到了工作的第一位，业绩考核方面也将化债工作成果放到了第一位。而在化债层面，除了政策性资金的借新还旧外，地方经济建设所需的增量资金已变得越来越难获取，因此如何新增融资性和经营性现金流就成为了重中之重。一个赤裸裸的现实是，国企、城投的债权融资目前依旧存在很大的难度，因为政策方面严格控制着3899名单内城投平台的债务新增，而要让市场资金直接参与国企、城投的股权融资（这种情况下可以实现融资出表且不新增负债）则面临着更大的难度。鉴于上述原因，地方政府与国企、城投最佳的增加现金流的途径就只能是盘活存量资产，但这些资产里面不仅有因为各种历史原因遗留下来的“面子工程”“形象工程”，还有占了绝大多数比例的低效资产，比如各种无法适应当前企业实际使用需求的工业园、产业园、创意园等。

众所周知，土地财政退潮后，哪个城市能抢到产业、留下产业就能留住人口、留住税收，土地和房产价格也就能保持坚挺。因此，地方政府和城投平台目前很多都陷入了两难境地，存量已建成的各类园区很难引入合适的产业和企业，想新增用地引入产业和企业又面临一级土地整理的巨额投入问题，搞不好还会因为新增政府隐债而被追责。我们在《要调整方向了》一文中提到，目前大湾区各个城市上马的主要都是产业类项目（传统商住类地产项目已少之又少），但就我们目前做“F+EPC+O”项目的经验而言，产业规划、产业定位甚至产业招商都必须先行，不然很容易重走低效投资、无效投资或面子工程的老路。

二、国企、城投的产业项目急盼社会资本的真股参与

我们在《进入生死考验期》一文中有提到过，基于目前经济形势的恶化，我们在最近做的国企、城投的投融资业务方面也发现了非常大的变化，一是化债依旧是绝大多数地方国企和城投平台的主要工作，尤其是国家中部、西部、北部城市的城投平台，截止当前的化债支持政策并未能实质改善企业的流动性情况，年底的现金流更是紧张异常，我们目前的资金投放业务因此也迎来了难得一遇的红利期；二是产业项目的投资已经成为地方国企和城投平台当前新增投资项目的重中之重，尤其是国家南部、东部以及部分中部城市的城投平台，目前在引入社会资本参与当地产业、文旅等项目的真股投资方面不遗余力，我们目前在做的也基本都是国企、城投要求我们同股同投的项目。

根据目前市场的主流需求，西政资本在完成与央企施工单位的混改之后，一直在重点拓展政府及城投平台的“投资人+EPC+产业/O”“一揽子化债”全生命周期合作业务。很多朋友会说，“投资人+EPC+产业/O”这个业务不是早就有了吗？这个一点都不稀奇啊！政府和城投平台的很多项目一直都在用这种模式在推进的。是的，这个的确是常见的业务模式。但是，我们想要强调的是，在当前产业项目投资逐渐主导房地产市场的大背景下，所有机构都得跟着市场的变化和需求积极地做转型、打造业务闭环。

从项目的投资逻辑来看，房地产已经步入存量时代，因此大运营、大资管才是未来的出路，而城投的转型不仅仅是让存量资产真正“活”起来，产业导入、形成产业链、产业生态圈更是关键。在投资角度，虽然在“投资人+EPC”的联合体架构中，EPC能解决阶段性的对投资（资金）机构贴息问题，但是投资本金部分的退出最终还是要靠项目本身的现金流，因此项目招商、运营成功才是关键。为此，产业/O就成为了我们“投资人+EPC+产业/O”业务体系不可或缺的一环。

在目前的业务转型过程中，面对政府与城投平台的“化债”、“盘存”、“转型”的三大重要任务，机构端已逐步完善自身的投资体系以及方法论。以我们的“投资人+EPC+产业/O”的业务逻辑为例，既需要正向思维，也需要逆向思维，即以能招商引入合适的产业为切入点，测算未来项目运营收益——判断项目是否能收益自平衡——项目能收益自平衡的情况下，意味着项目具有一定的可融性，可以争取到后端政策性、财政性等资金作为建设资金（此时我们也协同政府及城投平台谋划、包装项目，进行资金申请）——进一步撬动前端资本金，即我们可以作为投资人的资本金部分（当然，部分项目也可以争取专项债作为资本金。此外，通过存量资产盘活，也可以作为新项目的资本金，实现存量盘活和新建、改造的结合）。在这个基础上，还要考虑到倒推注入招商政策、产业政策的出台，规划、策划的调整等等。

三、产业项目投资的“招商运营先行”破解思路

“投资人+EPC+产业/O”业务既需要正向思维，也需要逆向思维，即以能招商引入合适的产业、成功运营为切入点，合理地测算收益，进而再倒推项目的可投资性、可融资性。现在我们将该业务逻辑进一步深化，我们认为“投资人+EPC+产业/O”业务一定程度上也是在平衡与协调“资金池、项目池、资产池、收益池”之间的关系。

就我们自身的投资机构角色定位而言，如果拟引入我们作为基础设施、EOD/类EOD、乡村振兴、片区开发、城市更新/城中村改造、全域土地综合整治、特许经营等项目的投资人角色来解决资本金，我们也始终都会秉持产业、运营乃至基于产业与运营的策划先行的原则，毕竟项目如果无法成功招商、运营，也意味着项目缺乏“可融资性”。如果项目无法确保收益自平衡，项目申请专项债、政策性银行融资等就存在难度，项目后端建设资金无法确保的情况下，就加重了投资人（股东）的投资负担。

接触到一个项目，我们首先会对项目收益来源与“收益池”构成进行分析。在不少找我们合作的项目中，在收益测算时一般都会囊括“充电桩、停车费、广告收入”这“三大万能收入”。此外，为了实现“一二三”产联动，文旅、文商旅、农商旅等也是我们常看到的产业谋划方向及收益来源。于是，似乎有山的地方就会发展茶叶、中草药、水果、林下经济以及配套产业园这一、二产以及包装古村落、民宿、庄园、摄影基地、康养等文旅或银发产业等三产。

尽管如此，在我们投资角度，我们也会充分考虑该文旅项目前期策划的合理性、运营的收益性等问题，并重点关注该项目的总投、年游客量、收益来源、消费水平、运营成本（维修、人工、利息等）、游客接待能力、安全应急水平等。换言之，如果该地没有名山大川，往往意味着客流量稀少；生态环境优美或许意味着受到生态红线限制，无法建设经营性项目；如果想要搞点“康养”，那该地是否拥有可以支撑康养的知名医院、名医以及医疗设施、设备或资源？毕竟搞“康养”还是搞“疗愈”都有不同的策划方向与定位。对于我们而言，在当前策划、运营先行以及万物互联的互联网思维下，通过强化属地IP的方式，一个文旅项目如果能在“吃、住、行、游、娱、购、学、思、健”这九大核心要素中涵盖的内容越丰富、越多元化，一定程度上也意味着存在更多的收益来源挖掘空间。

此外，需特别提示的是，在谋划专项债、中央预算内资金等政策性、财政性资金方面，如果一个项目单纯的包装成文旅、农文旅等项目，该项目获得支持的可能性非常小。但是，如果往“科技产业”方向谋划，比如将一个农文旅项目策划为XX农科园、XX科创园项目，涵盖研学、数字体验馆、科技农业等数字化、科技化内容将大大提高获得政策性、财政性资金支持的可能性。对于我们而言，如果项目在建设阶段有其他资金支持的情况下，我们作为投资人角色介入资本金的投资也更有保障。

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