“土地财政”模式进入下半场

根据人民法院公告网的信息统计，2024年1月至今全国申请破产房企数量已超过150家，而2019年至今全国范围内发布了破产文书的房企数量则接近1700家。

市场方面目前的共识在于，以传统基建、房地产为主的经济增长模式将逐渐落幕，地方政府和城投平台将进入存量维护和存量盘活时代，同时新质生产力也将取代基建和房地产成为中国经济增长的新引擎。（更多与本文相关的业务实操内容欢迎点击查阅《政府、国企、城投存量资产盘活案例分析与业务实操课程集锦》）

一、市场方面对“土地财政”转向“股权财政”的主要担忧

“风投之城”合肥市的肥西县产城投资控股（集团）有限公司（以下简称“肥西产城控股”）在几天前获得了AAA信用评级，因这个事情属于“城投平台”转向“产投平台”以及“土地财政”转向“股权财政”的标志性事件，因此引起了市场极大的关注。

（一）市场对中国的“股权财政”发展模式充满担忧

对于“股权财政”能否取代“土地财政”或者何时能取代“土地财政”以解决地方财政的收入问题，市场方面的担忧主要在于，第一，股权投资的回报率通常低于城投公司的资金成本，可能对城投企业自身效益形成反噬；第二，城投公司融资的期限通常短于股权投资周期，易导致收益期与还款期形成错配，可能造成资金流动性的紧张；第三，城投公司的投资方向易受地方政策和产业规划限制，可能会引入不符合地区发展需求的企业，面临投资失败的风险；第四，主要依靠政府业务起家的城投公司可能缺乏足够的投资经验，如果跨界进行股权投资，可能会面临更多挑战。

在城投平台向产投平台转型的大背景下，据市场的统计数据，截止当前共有超过300家城投公司作为LP参与到了股权投资业务当中，其中近一年内更名为产业类投资企业的城投公司就达到了200多家。值得注意的是，城投平台向产投平台的加速转型，有些是为了支持当地产业发展，并契合股权财政发展方向，还有些是为了符合融资监管政策的指标要求，提高融资能力。具体来说，一是地方政府从“土地财政”转向“股权财政”的大背景下，城投平台转为产投平台可以加快中国经济增长引擎的更换，让新质生产力逐步成为经济增长的核心引擎；二是城投向产投转型可以破解传统城投平台的融资限制，包括“3899名单”“央行融资平台查询系统”对名单内城投平台新增融资的各种约束。城投平台退出政府融资平台职能并退出上述名单后，可以通过发行科创债、产业债等新增融资，并可以通过股权投资的方式撬动社会资本和分散投资风险，实现对当地产业发展的帮扶。

（二）房地产、燃油车等传统行业短期内对经济增长的作用无可取代

国家住建部主管媒体中国房地产报11月17日发布的智库文章《重新认识和肯定房地产业的支柱地位》受到了市场非常大的关注，与上述情况类似，在11月12日举办的中国汽车工程学会年会上，工业和信息化部装备工业一司副司长表示，“要在大力发展新能源汽车的同时，同步推动内燃机技术发展，激发传统能源汽车和内燃机厂发展合力；坚决抵制内卷、恶性竞争行为，不断强化行业自律，维护空间提升的市场环境。”

为何现在要重新强调传统房地产业和燃油车产业的重要性，或许广州今年的变化可以给出答案。根据统计部门公布的数据，今年前三季度，在GDP十强排名的上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、武汉、南京十个城市中，广州市380.11亿元的GDP增量和2.0%的实际增长率均位列倒数第一（增速排名第一的是苏州和重庆的6%）；即便是扩大到26个万亿城市前三季度GDP的数据来看，广州的增速也还是排在倒数第二，倒数第一的则是佛山。众所周知，广州GDP今年的失速主要是两大产业所致，一是房地产业，二是汽车产业。广州楼市的下挫大家有目共睹，在四大一线城市中也处于垫底位置，但更值得关注的其实是广州汽车工业的跳水。根据广州统计局公布的数据，前三季度全市规模以上工业增加值同比下降了2.2%，是GDP十强城市中唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。

（三）房地产行业的风险出清远未结束

证监会今年4月12日发布了《关于严格执行退市制度的意见》，在房企的上市方面，不仅难以“上新”，而且只有“代谢”，曾经辉煌的“地产百强”一个个退市、消失，曾经喧嚣的“上市房企”也一步步衰退。房地产行业自2021年下半年进入集中爆雷期以来，大部分出险房企都经历了漫长的兑付谈判、寻找战投纾困、被法院颁布清盘令和各种执行令、拟定重整协议并旷日持久地与债权人沟通等生死竞赛时段。截止当前，大多数民营房企的法定代表人和董事局主席职位已找到老员工“顶替”，房企的创业一代有的退居二线、有的退休，他们的二代儿女则很多都转战其他领域寻求发展。

尽管如此，房企的转型却也充满风险，例如蓝光地产的“二代”杨武正的重心早已转移到人工智能领域，但至今并无建树；破产重整中的粤泰控股交到了杨树坪的儿子手上，但在5月25日粤泰股份最后一场业绩说明会上作为总裁出席的杨硕并无喜色，也未曾分享对公司任何新的想法，一切都举步维艰；早前全仓装配式建筑和现代农业的美好置业，业务方面亦未展现出支撑力，老板却已被刑事拘留；转战金融的中天城投也早以失败收场......跨界步伐太大，也很难成功。

二、传统基建、房地产进入存量维护和存量运营增收时代（以智慧城市存量盘活“三件套”的停车场运营为例）

在传统基建、房地产投资大幅收缩的背景下，地方政府和城投平台的存量资产盘活成为了获取经营性和融资性现金流的重要依托。政府及城投平台存量资产盘活主要有停车场、光伏、广告“三件套”，在存量停车场盘活方面，可以盘的停车场资源包括了学校、医院、公园、景区、国有园区等停车场资源，停车场类型可包括路内停车场、路侧停车场、闸机收费停车场等等。通过特许经营方式盘活存量停车场是目前较为常见的方式（更多特许经营的相关内容欢迎参考《特许经营项目怎么配资》、《哪些项目可以通过“特许经营”模式融资》、《特许经营方案的编制要点与参考模板》），但在获取停车场的特许经营权后，如何通过有效的运营进一步提高停车场资产的使用效率，并通过增值服务做大停车场的现金流，让其真正成为“赚钱”的资产，并在此基础上转化为资本才是关键。

（一）增加“绿色化、智能化、科技化”等新元素为存量停车场进行赋能

当前不少停车场运营管理机构也凭借自身的管理能力与资源在相关领域跑马圈地。比如根据停车场的实际情况，增加“绿色化、智能化、科技化”等新元素，将项目往光储充泊一体化改造、车路云一体化、智慧停车等方向改造、运营。

值得注意的是，虽然“光储充泊一体化”是停车场未来重要的发展方向之一，但是，也需要注意项目本身是否具备相关操作条件，并取得相关政策的支持（如允许加装光伏雨棚装置等等）。另外，项目所在地也需要满足日照充足、项目选址适宜等条件。注意储能设备对环境的稳定性有着较高的要求，项目地基需稳固（确保是水平地面）且温度、通风适宜，消防也需要满足要求，避免安全隐患。充电桩及相关设备方面，还要考虑到充电环境、周边流量及用户数量、充电需求等问题。

停车与充电属于两个不同的业务，停车讲究回报率，客户停留的时间越长越好，而充电收费则更关注客户使用频次的问题。因此，在运营方面需要特别注意对停车与充电两项业务的协调。比如利用或接入APP、相关平台来导入流量；增加夜间停车长租服务、车位代管、保养、汽车美容等增值服务，进一步提高资产使用效率，增加收益来源。

（二）车路云一体化、智慧停车等新基建方向的融资

发展车路云一体化、智慧停车并接入“智慧城市”也是目前的一大方向。在项目建设阶段也可以谋划新基建等领域的专项债（参考下文专项债案例）或申请政策性银行等金融机构的融资支持。

（三）有效运营后的数据资产入表及ABS、Pre-REITs到REITs的资本化融资

1. 停车数据资产入表、流通、融资及场景化开发与应用

在具备丰富的运营数据与可观的收益后，则可以进行数据资产入表及相关融资操作（如湖州城市集团停车数据资产登记入表、金华兰溪市城投集团智慧停车数据资产入表等），也可以利用停车等数据进一步延伸其他场景化开发与运用。

2.停车收费权ABS

上海证券交易所公布的成都交投停车费收益权ABS的融资案例具有一定的参考性，具体可参考下图。

3.Pre-REITS到REITs的资本化融资

《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）明确“市政基础设施。包括......停车场项目......新型基础设施。包括智能交通、智慧能源、智慧城市项目”等属于发行REITs的准入范围。目前一些保险系以及汽车集团背景的私募基金管理人也在依托于股东背景的资源及投资、运营等能力的基础上积极拓展停车场项目的Pre-REITs到REITs的深度合作机会（更多内容欢迎参考《“大资管”、“大运营”时代经营性不动产（商业、厂房、停车场等）盘活、运营思路》）。而这对于政府及城投平台而言也不失为存量资产盘活的一种优选方式。停车场Pre-REITs基金的基本架构如下图所示：

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