救市资金为何花不出去

很多同行问房地产的救市为何迟迟不见效果，各种纾困资金到底有没有投放下去，我们简单回应一下。

国新办10月12日的新闻发布会上，财政部提出了“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，一是允许地方政府专项债用于土地储备，包括回收符合条件的闲置存量土地，增强土地供给调控能力；二是支持收购存量房，包括使用专项债资金收购存量商品房；三是优化完善相关税收政策。

很多同行问我们这一次政府是不是打算真金白银地全力下场救起房地产，大家可以先看看实际的纾困资金投放情况：

今年5月17日，央行和金监总局联合发布了一系列重磅救市政策（简称“517新政”），其中包括设立3000亿元保障性住房再贷款等，但据央行公布的数据，截至6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额仅为121亿元，也即仅使用了121亿元用于地方国企收购已建成未出售的商品房。

同样的，今年年初央行批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，支持成都、重庆、青岛、郑州、天津、福州、济南、长春8个城市回购商品房用作保障性租赁住房，但截至今年3月，1000亿元的额度仅使用了20亿元。

种种迹象表明，地方政府、地方国企、城投平台收购存量商品房在操作层面其实面临很多的考验和障碍，其中光收购存量房的准入条件这一块就可以把很多项目排除在外。（更多业务方面的操作细节欢迎点击《存量房收储与房企纾困实务课程集锦》，听取本文相关的视频分享内容）

关于存量房源的入库要求，根据克尔瑞的整理，对比深圳、杭州等20个重点城市的存量房源征集公告，主要的准入条件都是集中在区位、房源资质、套型面积、房源形态、配套设施、收储价格等几方面。具体来说：

1. 竣工验收备案、权属清晰可交易是标配，仅杭州允许期房收储。绝大多数城市要求项目房源已建成，并取得竣工备案证明、权属清晰可交易、项目涉及债权债务关系清晰。20个重点城市中仅杭州临安区探索收储预售房源，但要求提供商品房预售许可证，并由供应商出具保交付资金拼盘方案。

2. 中小面积产品更受青睐，配租70平以下、配售120平以下。重点城市中，7成以上城市设定了收购房源单套面积120平的上限，此外新乡还设定了70%以上房源要小于90平方米的要求。用于保障性租赁住房的房源面积一般在70平以下，深圳更是将区间收窄至65平以下。

3. 交通便利、配套齐全是基础，核心区位更容易入选，搭配车位更佳，整栋或整单元、可实现封闭管理的楼栋项目优先。诸如南宁、桂林等城市都从住房需求更为集中的中心城区开始试点，再逐步将试点范围扩大至其他次核心区域。绝大多数城市要求所属项目周边交通便利、配套设施完善，优先选择整栋或整单元、可实现封闭管理未销售的项目。

4. 按划拨土地成本+建安成本+5%利润定价，或为同地段商品房价格50%-60%。半数以上城市都将收购价格标准设定为不超过同地段重置价格，即划拨土地成本和建安成本加不超过5%的利润。值得一提的是，根据《佛山市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，佛山配售型保障房价格一般不超过同地段同品质同时期新建商品住房市场价格的60%，东莞也发布意见稿，表明将按照当前新建商品住房价格的50%左右设定保障性住房区域参考价，由此推断，存量房源的收储价格可能比同地段商品房价格50%-60%还要低。此外，重庆的定价方法颇为特殊，采用收益法进行测算，价格为“测算基础价*60%+市场价*40%”，测算基础价受房源交通便捷性、周边配套情况、房屋自身特性、装修运营成本等影响因素，而市场价则是根据房源同区位、同房龄的相似房源近半年内的平均成交单价，以及国家统计局发布的重庆市半年内住宅销售价格指数进行确定。用途方面，杭州、重庆、广州明确收储房源仅用于筹集保障性租赁住房，商丘则明确房源用于配售型保障房，其余多数城市在征集公告中没有明确房源最终是用于配租还是配售。

因市场上的存量房大部分都因开发商的资金困境而被抵押、查封，或陷入各种各样的纠纷之中，加上交通便利、配套齐全的项目开发商基本都可以通过以价换量促成销售，因此市面上实际上能满足保障房储备库入库要求的房源其实少之又少。

值得注意的是，即便市场上有足够的满足条件的房源可供收储，因全国大部分城市设定的保障房价格一般都不超过同地段同品质同时期新建商品住房市场价格的50%-60%，因此地方政府、地方国企、城投平台的收储价格肯定会低于上述的50%-60%，而假设以4折的价格收购，则开发商肯定不愿意，因为土地、建安成本及税费等投入是实实在在的，开发商宁可七八折拿到市场上贱卖也不会四折卖给政府。当然，政府也不可能高价收储，因为保障房本身就无法像商品房一样自由买卖，收储价格太高肯定会亏损，而且也还不如政府直接安排建设。

如果将上述操作难点综合起来分析，截至6月底3000亿元保障性住房再贷款为什么只贷出去121亿元就很容易理解。当然，如果单纯从“楼市去库存”的角度去看政府的收储行动，“以购代建”肯定是更好的选择，因为不仅可以帮助房企去库存、增加现金流，还能快速增加保障房的供应，缩短供应周期，只是受制于现实的各种利益考量，推进起来困难重重。

与上述情况类似，很多同行问，央行及地方政府主导的“城市房地产融资协调机制”到底落地效果如何。从银行贷款的实际落地情况来看，我们认为并不乐观，比如大部分地区的银行可以支持的“白名单项目”都要求满足“五个条件+五项标准”的准入要求，具体如下所示：

五个条件：项目处于在建施工状态；具有与融资额度基本匹配的抵押物；项目预售资金未被抽挪；确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度，确保资金封闭运行，保证项目建设交付；制订贷款使用计划和项目完工计划等。

五项标准：“四证”齐全；不存在破产重整；不存在被查封冻结；不存在逃废金融债务；不存在重大违法违规等情况。

由上述可知，想要达到“房地产融资协调机制”的银行放款要求其实并不容易，而事实上更多的银行是为了完成政治任务而不得不投放贷款。

从真实的市场态度来看，以信托机构为例，凡是涉房业务或者民营房企的融资业务，目前基本都是一刀切地不做；地产基金的情况也差不多，而且底层项目涉及到名单内城投平台的连产品都很难备案下来；至于保理等其他融资产品，现在也是对民营房企的业务避之唯恐不及。

根据上述情况，大家基本可以判断出金融层面对地产的真实支持力度，而在楼市销售端持续下行的背景下，房企的经营性现金流和融资性现金流双双下降，后面还不知道要继续熬死多少房企及其上下游企业。

回到国新办10月12日的新闻发布会上，财政部提出的“支持使用专项债资金收购存量商品房”，尽管是在年初的1000亿元“住房租赁团体购房贷款”以及“517新政”的3000亿元保障性住房再贷款基础上新增了很多用于存量房收储的资金额度，但在落地方面还是让人充满担忧，而且市场资金（社会资本）也很难有一起参与的动力。

再回到本质的问题上，我们依旧认为经济基本面的好转才是解决房地产行业良性发展的关键所在，只是现阶段看上去似乎已任重道远。

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